監(jiān)管層密集警示房貸風(fēng)險 房企現(xiàn)資金鏈斷裂跡象

????近期監(jiān)管層對房地產(chǎn)信貸尤其是開發(fā)貸款風(fēng)險發(fā)出密集警告。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)的樓市調(diào)控下，部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風(fēng)險，除了求助代價高昂的信托融資渠道，不少小型開發(fā)商無奈選擇出讓股權(quán)。

????中國銀監(jiān)會近日召開第三次經(jīng)濟金融形勢通報會議，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成為關(guān)注的重點之一。會議通報了前期壓力測試結(jié)果，在房價下降30％、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率將上升2．2個百分點，稅前利潤下降20％，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3．5個百分點、貸款損失率增加30％。

??? “部分房地產(chǎn)商存在資金鏈斷裂現(xiàn)象。”監(jiān)管高層人士稱。

????在房地產(chǎn)“重鎮(zhèn)”上海，監(jiān)管部門同樣對樓市信貸風(fēng)險予以高度關(guān)注?！胺康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大?！鄙虾ｃy監(jiān)局局長閻慶民說。

????統(tǒng)計顯示，4月份房貸新政策出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類貸款總量呈逐月上升之勢，4至6月分別增加1．72億元、6．32億元和14．04億元，開發(fā)商還貸能力開始下降。而75％的土地儲備貸款都是在2009年以后發(fā)放的，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險。

????樓市交易持續(xù)萎縮，開發(fā)商銷售資金回籠不暢，令開發(fā)商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續(xù)收縮，也令開發(fā)商苦不堪言。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26．1％，分別比上年末和3月末低4．5個、5．0個百分點。這表明，房地產(chǎn)貸款增速有所回落。此外，監(jiān)管部門近期對“銀信合作”亮紅燈也讓開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。

????建設(shè)銀行高級研究員趙慶明說，當(dāng)下只有信托公司直接發(fā)行的集合信托產(chǎn)品還算通暢，但房地產(chǎn)信托融資成本非常高，給投資者的回報率基本要在15％左右，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資成本在28％左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

????資金鏈緊張可能迫使一些小型開發(fā)商被洗牌出局。記者發(fā)現(xiàn)，近2個月來，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)企業(yè)，僅上海地區(qū)就有5家。在華東地區(qū)，也出現(xiàn)一些小型開發(fā)商紛紛“借錢”的情況，部分競爭力弱的開發(fā)商生存空間已經(jīng)十分有限，只能直接出售其股份來填補資金缺口。

????事實上，此前各家銀行均已按照監(jiān)管部門要求進行壓力測試，各行測試結(jié)果似乎表明，房價下跌30％不會對銀行信貸質(zhì)量帶來實質(zhì)性威脅。

????但也有業(yè)內(nèi)人士認為，信貸風(fēng)險不僅表現(xiàn)在金融機構(gòu)個體，更要警惕金融系統(tǒng)性風(fēng)險。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松(博客)就提醒，信貸風(fēng)險可能并不是呈線性的，在房價下跌到某個拐點以后，壞賬率可能會有大幅提高。

????然而受訪專家亦表示，與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個相對較低的水平，加上中國銀行業(yè)近年不斷提高撥備覆蓋率等監(jiān)管指標，抗風(fēng)險能力大大增強。中國房地產(chǎn)信貸總體風(fēng)險可控。

????海通證券金融業(yè)分析師佘閔華表示，房地產(chǎn)關(guān)注類貸款的增加有銀行主觀因素，近幾個月房地產(chǎn)調(diào)控新政策對市場影響較大，致使銀行有一批貸款被重新分類，這是正常的。由于地方融資平臺和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險不會馬上暴露，下半年銀行的不良貸款余額可能會有上升，但不良率不會有明顯上升。