多部委擬聯(lián)手對(duì)房產(chǎn)商實(shí)施名單式管理 嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸

　　國(guó)土資源部和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于閑置土地的排查工作，已引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊的猜測(cè)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)土資源部已將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查工作。

　　不過(guò)，上述消息尚未得到有關(guān)方面的正式確認(rèn)。8月4日，接受本報(bào)記者采訪的多位商業(yè)銀行人士均表示，目前尚未收到銀監(jiān)會(huì)上述“黑名單”。

　　事實(shí)上，銀監(jiān)會(huì)對(duì)閑置土地的開(kāi)發(fā)商從嚴(yán)調(diào)控已不是新聞。早在4月份，銀監(jiān)會(huì)就要求“對(duì)存在土地閑置超一年以上的，商業(yè)銀行一律不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款”。

　　不過(guò)，一位銀行業(yè)人士透露，實(shí)際操作當(dāng)中仍有相當(dāng)多的銀行“頂風(fēng)作案”，某國(guó)有大行就曾因違規(guī)對(duì)閑置土地的開(kāi)發(fā)商發(fā)放新項(xiàng)目貸款，遭到監(jiān)管層的警告。

　　國(guó)土資源部聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)排查閑置土地的消息釋放出一個(gè)明確信號(hào)：4月份房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后，包括國(guó)土資源部、住房建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)的多部委，正醞釀并推出聯(lián)動(dòng)措施，有效調(diào)控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，其中，最引人注意的措施便是“名單式”管理。

　　“名單式”重拳

　　本報(bào)記者獲悉，目前銀監(jiān)會(huì)已收到來(lái)自住房建設(shè)部的資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商名單，并轉(zhuǎn)發(fā)給各家商業(yè)銀行；此外，正爭(zhēng)取掌握受過(guò)處罰的開(kāi)發(fā)商名單。

　　一位接近銀監(jiān)會(huì)的人士也透露，此前國(guó)土資源部已開(kāi)展了為期5個(gè)月的集中整治，銀監(jiān)會(huì)就要求商業(yè)銀行密切配合，對(duì)閑置土地進(jìn)行排查。

　　“總之，監(jiān)管層的精神不變，即按照國(guó)發(fā)10號(hào)文精神，房貸政策不放松，確保政策的延續(xù)性?！鄙鲜鋈耸糠治?。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)行“名單式”管理，并非首提。

　　早在2010年1月，銀監(jiān)會(huì)就明確提出，對(duì)經(jīng)銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)和(或)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)存在囤地捂房行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放新增貸款。

　　2010年4月，“國(guó)十條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策出爐后，上述接近銀監(jiān)會(huì)人士透露，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康隨后明確要求，商業(yè)銀行須重視開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)和信用度，在全行實(shí)行開(kāi)發(fā)商企業(yè)名單式管理。

　　同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)閑置土地行為的開(kāi)發(fā)商，提出了嚴(yán)厲的信貸管控要求。主要包括，對(duì)存在土地閑置超一年以上的，商業(yè)銀行一律不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業(yè)銀行對(duì)已有發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全，并在全行上下在客戶名單中作出反映；提高押品標(biāo)準(zhǔn)，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。

　　“按銀監(jiān)會(huì)此前的要求，無(wú)論被閑置原因在政府還是企業(yè)，只要被認(rèn)定為閑置一年或兩年以上，銀行就必須對(duì)其已發(fā)放貸款進(jìn)行處理，同時(shí)暫停新貸款?！鄙鲜龉煞葜品康禺a(chǎn)信貸部人士分析。

　　不過(guò)，由于此前監(jiān)管層并未明確列出 “黑名單”，各家銀行實(shí)際執(zhí)行各有不一。

　　此前，一位總部在上海的股份制銀行人士就向本報(bào)記者表示，“作為金融機(jī)構(gòu)，發(fā)放貸款時(shí)更注重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、還款來(lái)源、歷史信譽(yù)等問(wèn)題，至于囤地、捂盤(pán)惜售那是監(jiān)管層關(guān)注的重點(diǎn)?！?/p>

　　等待三個(gè)月后，來(lái)自住房建設(shè)部和國(guó)土資源部的“黑名單”可能近期出爐，也為商業(yè)銀行實(shí)際信貸操作提供了依據(jù)。

　　此次被曝光的1457宗閑置土地之中，北京、廣州、海南、江蘇等地成為重災(zāi)區(qū)。僅北京就有160宗土地被閑置，涉及的開(kāi)發(fā)商不乏泛海建設(shè)、華潤(rùn)置地、新世界等知名地產(chǎn)企業(yè)。

　　聯(lián)手挺進(jìn)開(kāi)發(fā)貸盲區(qū)

　　實(shí)際上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行名單式管理已經(jīng)成為商業(yè)銀行通用的信貸管理手段。

　　此前，建行行長(zhǎng)張建國(guó)曾表示，該行近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款領(lǐng)域的平均新增余額都在300億元左右，建行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶從高峰時(shí)期的6000多家，逐步降至了去年年底的3000多家，正日益向有一定品牌和規(guī)模，經(jīng)營(yíng)規(guī)范的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商集中。

　　8月4日，光大銀行北京路演現(xiàn)場(chǎng)，該行人士表示，目前該行房地產(chǎn)貸款已經(jīng)全部集中到總行審批，進(jìn)行限額和名單式管理，封閉運(yùn)行。

　　一系列針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為的調(diào)控政策，落點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行全面管控。

　　2009年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資或再融資之路已被堵死，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸盡管三令五申，并未得到有效遏制。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，2010年一季度，我國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長(zhǎng)44.3%，比上年末高6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長(zhǎng)31.1%，比上年末上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸，成為房地產(chǎn)調(diào)控的盲區(qū)。

　　“對(duì)于國(guó)土資源部來(lái)說(shuō)，要打擊囤地行為，下一步需要跟銀監(jiān)系統(tǒng)多加合作，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士分析，“思路由收緊開(kāi)發(fā)商資本市場(chǎng)融資到銀行貸款，全面鋪開(kāi)?！?/p>

　　對(duì)于銀監(jiān)會(huì)來(lái)說(shuō)，除了與其他部委通力合作外，手中還有一把利器——關(guān)于貸款用途監(jiān)管的“三個(gè)辦法一個(gè)指引”(《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》、《個(gè)人貸款管理暫行辦法》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》和《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》)。

　　多位商業(yè)銀行人士表示，二季度以來(lái)，無(wú)論是宏觀層面還是技術(shù)層面，房地產(chǎn)貸款都受到了很大限制，開(kāi)發(fā)貸發(fā)放額度和申貸條件趨嚴(yán)。貸款用途方面，按“三個(gè)辦法一個(gè)指引”要求，“實(shí)貸實(shí)付，對(duì)開(kāi)發(fā)貸資金挪用、拿地卡得很死?！?/p>