房地產(chǎn)信托再開閘 從火爆異常到回歸理性

　　海口網(wǎng)2月18日消息??《證券日?qǐng)?bào)》記者從平安信托了解到，自從銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》而暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平安信托，相關(guān)信托業(yè)務(wù)已經(jīng)重新開展；同時(shí)暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的中融國際信托也重操舊業(yè)?？梢哉f，去年冬天日漸冷清的房地產(chǎn)信托市場隨著春天的到來而日漸轉(zhuǎn)暖。但是，同去年的發(fā)行規(guī)模相比，多位分析師表示，今年的房地產(chǎn)信托發(fā)行狀況可能更趨于理性，去年那種火爆異常的現(xiàn)象恐怕不會(huì)再出現(xiàn)。

　　信托資金投資保障房獲鼓勵(lì)

　　在銀監(jiān)會(huì)最近剛剛印發(fā)的《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）中，對(duì)信托資金投資公租房及廉租房建設(shè)提供了扶持。《通知》顯示，房地產(chǎn)信托在計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)時(shí)，公租房及廉租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相較其他房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低，其中單一類融資業(yè)務(wù)中公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)融資為1%；集合類融資業(yè)務(wù)中公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資為3%。

　　用益信托分析師李旸對(duì)證券日?qǐng)?bào)記者表示，“保障房本身就帶有公益的性質(zhì)，信托資金參與其中的收益性較低，這也導(dǎo)致了信托公司參與其中的積極性較低，所以此次的風(fēng)險(xiǎn)資本給予公租房及廉租房信托予以一定的優(yōu)惠，也是為了促進(jìn)信托資金更好的在此方面進(jìn)行投資開發(fā)。”

　　來源于住建部的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國保障型住房開工580萬套，總投資約是8000億元。依此推算，2011年1000萬套的保障性住房建設(shè)，大約需14000億元的投資。雖然政府期望信托資金介入保障房建設(shè)，但是有資料顯示，2010年以保障性住房項(xiàng)目為融資對(duì)象的信托產(chǎn)品成立數(shù)量僅僅8款。

　　普益財(cái)富監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年投資于保障房的信托計(jì)劃募集資金規(guī)模10.7億元；參與的信托公司有5家，分別是天津信托、新時(shí)代信托、華能信托、聯(lián)華信托和中信信托。

　　雖然目前信托融資只占保障房開發(fā)資金中很小一部分，不過從長遠(yuǎn)來看，信托是保障房建設(shè)資金的良好融資渠道。信托制度以其靈活性可以在短期內(nèi)匯集大規(guī)模社會(huì)閑散資金，與保障性住房建設(shè)的緊迫性要求相吻合。

　　“信托公司要在保障房建設(shè)中施展拳腳，做大規(guī)模才能使收益得到一定保障”，有分析師對(duì)本報(bào)記者表示。

　　今年發(fā)行更趨理性

　　此外，最近信托公司業(yè)務(wù)員在與本報(bào)記者聊天時(shí)，總是充滿了諸如房地產(chǎn)項(xiàng)目四證之類的話題。

　　“銀行有的是資金，但是沒額度，同樣是四證齊全的房地產(chǎn)企業(yè)的融資，如果能從銀行貸到錢的話誰還來找信托公司。”

　　“新規(guī)規(guī)定了只允許對(duì)四證齊全的房地產(chǎn)商進(jìn)行信托貸款，但是股權(quán)投資的方式有沒有同樣的規(guī)定呢？”有信托公司業(yè)務(wù)員對(duì)記者問道。

　　隨著去年銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)息提示的通知》效應(yīng)的體現(xiàn)，信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目資產(chǎn)的考核也提到了一個(gè)新的高度。但是李旸對(duì)記者表示，雖然信托公司更樂意為一些大的房地產(chǎn)企業(yè)融資，但是信托資金的天平并不一定完全向大的房企傾斜。

　　“只要項(xiàng)目好，收益高，風(fēng)控也滿足信托公司的條件，即便房地產(chǎn)商規(guī)模不大，信托公司也會(huì)參與。大的房地產(chǎn)企業(yè)雖然可能更受信托公司青睞，但是房企的議價(jià)能力是與實(shí)力掛鉤的，所以這一類項(xiàng)目的總體收益率會(huì)低一些”，李旸表示，“由于調(diào)控的嚴(yán)厲，今年針對(duì)項(xiàng)目的信托計(jì)劃應(yīng)該會(huì)比較少，但是信托公司與大型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作以及基金化的房地產(chǎn)信托應(yīng)該會(huì)逐漸增多?！?/p>

　　也有專家對(duì)記者表示，除此之外，包括世茂股份、萬通地產(chǎn)、中誠信托等上市公司及信托公司去年以來都加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，這也代表了目前人們對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)展方向新的把握。

　　在去年的信托業(yè)峰會(huì)上，著名信托研究員、中國人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長刑成曾指出，信托公司與其糾結(jié)于開發(fā)商開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款業(yè)務(wù)上，不如把更多的精力用在持有型、出租型存量的房地產(chǎn)上做一些業(yè)務(wù)，而這個(gè)市場潛力是巨大的。

　　根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的2010年數(shù)據(jù)顯示，截止到去年4季度末，信托資金中投資于房地產(chǎn)的資金余額達(dá)4323.68億元，較三季度的3778.20億元同比增加了545.48億元。其中，新增房地產(chǎn)信托規(guī)模2864.08億元，較三季度的2204.75億元增加了659.33億元。而前三季度房地產(chǎn)信托平均增量約為735億元，可以看出在政策的限制下，去年四季度的房地產(chǎn)信托增速確實(shí)有放緩的趨勢。

　　“房地產(chǎn)市場出臺(tái)了更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，想達(dá)到去年的高點(diǎn)可能性不大，更多的信托公司會(huì)選擇和本省的房地產(chǎn)商聯(lián)姻，利用地域優(yōu)勢和彼此之間的資源配合起來做業(yè)務(wù)”，李旸談到。

　　同時(shí)也有分析師對(duì)本報(bào)記者表示，加息也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的發(fā)行產(chǎn)生影響，由于未來不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的成本將再一次提高，這也在一定程度上刺激房地產(chǎn)信托的發(fā)行。