銀行信貸收緊房企抱團(tuán)求生 一季度房企掀并購(gòu)潮

　　銀行信貸收緊，銷(xiāo)售大幅下跌，開(kāi)發(fā)商脖子上的繩索被拉緊，主流開(kāi)發(fā)商紛紛宣布調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加大商業(yè)地產(chǎn)和保障房的業(yè)務(wù)比重，同時(shí)行業(yè)整合加速的特點(diǎn)也日益顯現(xiàn)，一季度房企并購(gòu)高達(dá)32起，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)今年有望突破百起，創(chuàng)下新高紀(jì)錄。

　　“調(diào)控不代表沒(méi)機(jī)會(huì)?！币晃徊辉妇呙姆科髢?nèi)部人士告訴記者，公司剛和當(dāng)?shù)匚沼写罅客恋刭Y源的工業(yè)企業(yè)達(dá)成合作意向，對(duì)方以土地入股，公司負(fù)責(zé)操盤(pán)，然后利潤(rùn)均分。而在3月底北京某論壇上，曾有房企表示，一家鋼鐵公司有六七十億元的閑置資金，由于限購(gòu)無(wú)法炒房，預(yù)計(jì)將全部投入聯(lián)合主流房企做地產(chǎn)投資。

　　一季度房企掀起并購(gòu)潮

　　業(yè)內(nèi)人士指出，作為資源密集型代表的房地產(chǎn)行業(yè)，最重要的兩大要素是土地和資金，而有錢(qián)自然不愁買(mǎi)不到地，尤其是在當(dāng)前銀行收緊信貸的大背景下，抱團(tuán)、兼并等行業(yè)整合的本質(zhì)還是為了突破資金瓶頸。

　　“去年銀行天天到公司談貸款，今年反過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商天天跑銀行要融資?！苯疠x集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官董功文表示：“過(guò)去幾個(gè)月，每家房地產(chǎn)公司都經(jīng)歷了政府收緊銀根的痛苦”。

　　商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的規(guī)模在收縮，且連續(xù)的加息令貸款成本增高；限購(gòu)令等調(diào)控措施讓售房環(huán)境迅速惡化；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批已暫停；增發(fā)、配股和發(fā)債也被叫停；信托房地產(chǎn)貸款比銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還嚴(yán)格，利率也飆升到15%以上，房企的融資幾乎四面楚歌。

　　由于銀行普遍將資源傾斜給大型主流開(kāi)發(fā)商，一些中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感覺(jué)資金鏈緊張。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，針對(duì)這些中小房企的兼并收購(gòu)將會(huì)越來(lái)越多。這對(duì)中海、萬(wàn)科、SOHO中國(guó)等持有充?，F(xiàn)金流以及品牌溢價(jià)的房企而言，無(wú)疑是拓展市場(chǎng)版圖的大好機(jī)會(huì)。

　　據(jù)清科機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一季度房地產(chǎn)行業(yè)共完成32起并購(gòu)交易，位居所有行業(yè)首位。僅1至2月就達(dá)22起，超過(guò)2009年全年的并購(gòu)案例數(shù)；并購(gòu)金額超過(guò)75億元，將近去年全年并購(gòu)總額的一半，其中主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的并購(gòu)交易。

　　“資金實(shí)力薄弱、融資無(wú)門(mén)的房企面臨被吞并的危險(xiǎn)境地?！鼻蹇茩C(jī)構(gòu)分析師徐衛(wèi)卿表示，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控、信貸政策持續(xù)收緊和融資渠道幾近掐斷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)保持火爆態(tài)勢(shì)，有望突破百起大關(guān)，而2010年這個(gè)數(shù)字是84起。

　　合作求發(fā)展

　　“合作的時(shí)代來(lái)了?！?月12日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在前門(mén)大街舉行代理行答謝會(huì)上對(duì)記者表示，SOHO中國(guó)目前手持250億現(xiàn)金，國(guó)內(nèi)每年保持5%-6%的通脹率，如果“按兵不動(dòng)”則賬面將出現(xiàn)較大損失。

　　雖然一季度僅銷(xiāo)售了18億元，但SOHO中國(guó)在上海的項(xiàng)目拓展頻頻傳來(lái)捷報(bào)。此前4月初，潘石屹剛以16.34億元成功收購(gòu)了上海靜安區(qū)曹家渡地塊，這已經(jīng)是潘石屹自2009年進(jìn)入上海市場(chǎng)以來(lái)的第五筆收購(gòu)，今年SOHO中國(guó)計(jì)劃收購(gòu)資金高達(dá)150億元。

　　同樣戰(zhàn)果驚人的還有中海地產(chǎn)。截至一季度，中海地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備已超過(guò)了500萬(wàn)平米，達(dá)到了中海全面土地儲(chǔ)備目標(biāo)的70%。中海董事長(zhǎng)孔慶平表示，中海早在5年前就對(duì)市場(chǎng)說(shuō)會(huì)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)和收購(gòu)，中海一直很善于和別人合作，與其直面競(jìng)爭(zhēng)，不如握手合作，這是減少競(jìng)爭(zhēng)的最好辦法，中海會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持下去。

　　“在當(dāng)前形式下繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)對(duì)萬(wàn)科是很大的挑戰(zhàn)，我們會(huì)加大和有資源的公司合作。”此前萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁丁長(zhǎng)峰告訴記者?！敖衲赇N(xiāo)售額目標(biāo)非常高，王石曾要求不超過(guò)1400億，實(shí)際預(yù)計(jì)更多?！彼寡詫?shí)現(xiàn)上述數(shù)字并非沒(méi)有壓力。

　　在北京高通智庫(kù)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理張宏看來(lái)，萬(wàn)科與資源方合作更多是為了獲取土地、擴(kuò)大規(guī)模保持高速增長(zhǎng)，比如五礦集團(tuán)和萬(wàn)科在香河聯(lián)合開(kāi)發(fā)的萬(wàn)畝“新農(nóng)村計(jì)劃”。

　　“這種合作體現(xiàn)了萬(wàn)科的品牌溢價(jià)，資源方多是有土地優(yōu)勢(shì)或資金優(yōu)勢(shì)，以萬(wàn)科為主進(jìn)行操盤(pán)，而一些此前沒(méi)有房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的合作方可以得到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)?！睆埡瓯硎?，如萬(wàn)科、綠城等品牌房企和資源方的合作大多是此模式。2010年萬(wàn)科得以實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售額，合作項(xiàng)目功不可沒(méi)。

　　合作、資金、土地或社會(huì)資源的整合能力成為業(yè)內(nèi)熱點(diǎn)。張宏表示，隨著行業(yè)集中度和專(zhuān)業(yè)細(xì)分，房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)鏈條和上下游之間的合作日益緊密，包括同區(qū)域內(nèi)中小開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)、品牌開(kāi)發(fā)商以品牌溢價(jià)和資源方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　“現(xiàn)在二三線的地方政府都希望房企能帶去一些資源促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，這要求開(kāi)發(fā)商有強(qiáng)大的綜合能力，此前房地產(chǎn)靠土地、資金取勝，往往忽視了產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)能力以及整合能力的提升，本輪調(diào)控相信對(duì)房企資源整合能力是一大考驗(yàn)。(曾暉)