臨近“五一”調(diào)控加碼 樓市僵局遲早打破

　　“五一”臨近，第三輪調(diào)控“新國八條”實施至今也已滿3個月，但樓市調(diào)控效果似乎仍不太理想?！靶聡藯l”頒布后，樓市迅速進入了觀望期，成交大幅跌落，部分一線城市成交量甚至遭到“腰斬”，但房價松動的跡象卻仍不明顯。

　　部分業(yè)內(nèi)人士指出，政策發(fā)揮效應有一定的滯后性，調(diào)控的效果隨著時間的推移會越來越明顯；但也有業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控政策已經(jīng)被市場逐漸消化，這從近期京滬杭等地方樓市出現(xiàn)的強勢回暖勢頭可見一斑。

　　眾說紛紜之下，“五一”這個傳統(tǒng)的銷售旺季成了觀察樓市后市發(fā)展的一個重要窗口。樓市“量跌價滯”的僵局會否被打破？房價會否出現(xiàn)很多人期待的下調(diào)？“五一”前后政府、市場等層面釋放的各種信號又將意味著什么？

　　■政策層面

　　政策儲備充足　調(diào)控將加碼

　　究竟還要不要出臺新的樓市調(diào)控政策？日前國務院派出的8個督察組的調(diào)研結果或?qū)⒊蔀橹醒霙Q策的重要參考。正如國務院總理溫家寶本月再次強調(diào)中央加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標是明確的，決心是堅定的。而住建部政策研究中心主任陳淮日前也明確表示，以限購為代表的樓市調(diào)控沒有明確的停止時間表，調(diào)控還將繼續(xù)加碼。

　　國務院督察組“告誡”地方政府

　　4月10日至4月21日，國務院派出8個督查組，對16個省(區(qū)、市)貫徹落實國務院有關房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展了督查。目前，督查組已先后返京，正在匯總情況，隨后將酌情對社會公布調(diào)查結果。

　　在樓市敏感的4月，國務院派出如此高規(guī)格、大規(guī)模的督察組，傳遞出中央對樓市調(diào)控政策效果的擔憂。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月全國70個大城市中，12個城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，比2月份增加4個城市；而環(huán)比上漲的城市仍多達50個。整體市場仍處于量跌價滯的膠著狀態(tài)。

　　4月13日，溫家寶總理表示：當前市場仍處于相持階段，普通商品住房價格與調(diào)控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價過高、上漲過快局面沒有根本改變，有的地方落實中央調(diào)控政策的措施也不夠有力，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強。

　　實際上，在督察中，督察組已經(jīng)直接向各地方政府傳達了中央高層對樓市調(diào)控的看法。帶隊督察廣東的國家發(fā)改委副主任穆虹在調(diào)研時就表示，當前我國各地調(diào)控房地產(chǎn)市場的任務十分艱巨，但中央的態(tài)度是很堅決的?，F(xiàn)在有些地方還持觀望情緒，希望各地不要抱不切實際的幻想。

　　“這些都可以理解為一種暗示，也可以理解為是對地方政府的告誡?！敝槿耸客嘎?，在督查的過程中，的確發(fā)現(xiàn)了一些突出問題，如一些地方本年度新建住房價格控制目標較為寬松，與人民群眾的預期還有一定距離等。

　　多部委不斷發(fā)出調(diào)控加碼信號

　　國務院督察組的行動對各地方政府的確起到一些作用。調(diào)研期間，西安市就調(diào)低了2011年新建住房價格控制目標：新建住房價格增長幅度低于當年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長幅度3.5個百分點。而不在此次督查之列的呼和浩特，也出臺了“遲到”的限購令。

　　不過正如穆虹所強調(diào)的，此次督察的最主要目的是盡可能搜集真實的市場信息和樓市調(diào)控的效果，為到底要不要出臺新的樓市調(diào)控政策提供參考。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，此前幾輪樓市調(diào)控政策出臺前，國務院或住建部、國土部等部委都曾派出調(diào)研、督察組赴全國調(diào)研樓市情況，穆虹的表述可理解為樓市調(diào)控升級的信號。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，如果地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策上仍“陽奉陰違”，則中央政府肯定會加以督促，或者直接出臺文件統(tǒng)一步調(diào)，“例如房價控制指標問題，如果地方政府仍是‘只漲不降’，中央就可能直接再明確一下地方的任務”。

　　而在督察組進行調(diào)研的4月，各部委也動作頻頻：銀監(jiān)會要求銀行開展新一輪房貸壓力測試；國土部將于近期下發(fā)有關“保障房供地計劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件；國家發(fā)改委近日也已部署各地價格主管部門加強“五一”期間市場價格監(jiān)管，重點加強對商品房明碼標價落實情況的監(jiān)管。此外國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林也透露，發(fā)改委正在研究在商品住房領域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價格能保持在合理水平。

　　可能從限貸、限購加碼至限價、限售

　　知名地產(chǎn)研究人士楊紅旭也表示，目前政策儲備很豐富。一方面，中央可以要求地方對限貸、限購、限價等政策進行升級；另一方面，在房地產(chǎn)稅收、限制外資、土地出讓等方面，可能還有新措施備用。此番調(diào)控，可以說不達目標不罷休。

　　今后調(diào)控政策將會如何演變？業(yè)內(nèi)人士表示，如果市場反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，政策很有可能從四個方面進行調(diào)控：

　　首先是加大政策執(zhí)行力度，之前沒有得到嚴格執(zhí)行的政策會繼續(xù)落實、嚴格執(zhí)行，比如嚴格征收土地增值稅；

　　其次，政策力度會加強：如購置首套房的首付比例提高，目前是30%的首付可能提高到50％或更高；

　　第三，政策范圍擴大：如限購城市未來很有可能繼續(xù)增多；

　　第四，新政策的出臺：如目前僅僅出臺了限貸、限購和限價政策，未來可能會進一步“限售”，即個人購買商品房之后五年內(nèi)不允許出售。

　　■市場層面

　　開發(fā)商銷售定價策略醞釀調(diào)整

　　作為傳統(tǒng)的旺季，開發(fā)商對“紅五月”仍有所期待，各主要城市新開盤數(shù)量將明顯增加，供求關系正在發(fā)生微妙的變化。而作為觀察后市的一個重要窗口，“五一”樓市的交投情況很可能成為決定市場走勢的重要因素。

　　5月新開盤數(shù)量大增

　　一季度，北京、上海、廣州等重點城市的成交量環(huán)比下降了四成左右。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，持平的有8個城市，兩者合計比上月增加了6個，顯示樓市雖然正在逐漸“退燒”。不過，“量跌價滯”的僵局顯然仍未打破，依然有50個城市環(huán)比上漲。

　　更有甚者，3月底至今，部分城市出現(xiàn)了明顯的回暖勢頭。上周，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的全國35個城市中，量價齊升的城市達到17個，逼近半數(shù)之多。其中21個城市成交量環(huán)比上漲，26個城市均價環(huán)比上漲。其中，杭州、北京分別以91.61%和57.52%的環(huán)比漲幅領漲十大重點城市成交；而上海更是在成交漲幅超過30%的同時，創(chuàng)下了周均價破3萬元/平方米的歷史新高。

　　一季度的滯銷以及3月底以來的局部“回暖”讓不少資金面逐漸吃緊的開發(fā)商加大了對“紅五月”的期待，紛紛增加了新開盤數(shù)量。如在上海，4月新開盤只有17個，遠低于3月的43個，但預計5月將有52個項目開盤，比去年5月份實際開盤量增加11%；在廣州，4月新盤數(shù)僅有19個，創(chuàng)近年同期最低，但到了5月將有56個新盤集中入市，合富輝煌市場部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，預計廣州十區(qū)“五一”新貨約1.2萬套。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海濱指出，“五一”如果推出樓盤多，在入市價格合理的前提下，購房者的熱情將會被提起，有利于促進交易完成。但從市場需求來看，也許情況并不會如開發(fā)商期待的樂觀。

　　以廣東為例，一季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告顯示，廣東一季度商品房供需比達到了2.01：1，期末商品房待銷面積也達到2180.74萬平方米，較去年年末增加了192.28萬平方米，顯示市場購買欲望仍處低迷。上周，在被視為“風向標”的珠三角房博會上，雖然參觀者不少，但絕大多數(shù)購房者對于當前的房價調(diào)控效果仍不滿意，表示將繼續(xù)觀望，出手購買者甚少。分析認為，供求的僵局短期很難打破，相信“五一”難以出現(xiàn)暢銷場面。

　　中海地產(chǎn)率先在深圳低價試水

　　中原地產(chǎn)的監(jiān)控顯示，多數(shù)開發(fā)商仍在定價問題上顯得謹慎，大部分都“按兵不動”，是否會大規(guī)模促銷，目前還沒有完全確定。因此分析人士指出，在僵持的市場格局下，“五一”樓市的數(shù)據(jù)非常有參考價值，它可能成為決定市場走勢的重要因素，并進一步改變開發(fā)商的銷售、定價戰(zhàn)略。

　　實際上，部分開發(fā)商已經(jīng)開始有所調(diào)整。如在深圳，近日中海地產(chǎn)率先以1000套低開的樓盤試水市場?！爸泻？党菄H”和“中海塞納時光”兩個項目合計1000套毛坯房和精裝房，價格在每平方米9000元至12000元之間，遠低于此前的市場預期。雖然中海地產(chǎn)表示，此次低價開盤主要是響應政府調(diào)控政策，并非源于市場壓力，但業(yè)內(nèi)人士分析，此舉已在深圳引發(fā)了一波樓市沖擊波，雖不會引發(fā)樓價格大面積下調(diào)，但可能引發(fā)其他開發(fā)商跟進。

　　廣東省房協(xié)報告指出，短期內(nèi)成交量可能進一步走低，進一步加大房企資金壓力。出于戰(zhàn)略考慮，下一個階段部分開發(fā)商可能采取積極的適銷策略，相對一季度，二季度房價可能因為開發(fā)商營銷策略的改變而有所回落。而僅從“五一”來看，開發(fā)商很可能還是會推出一定的促銷和折扣。

　　對于市場關心的樓市“拐點”，中原胡廣東認為，至少要等到5月底，甚至兩三個月后才會明朗。開發(fā)商的新動作或許能成為樓市動向的征兆，屆時購房者以之作為參考依據(jù)將更為科學。

　　■最新動態(tài)

　　發(fā)改委：將商品房列入反暴利項目

　　國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林前晚透露，發(fā)改委正在研究在商品住房領域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　今年3月，國家發(fā)改委頒布了《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，要求商品房銷售明碼標價，并不得隨意漲價。該規(guī)定將于5月1日起實施。許昆林表示，規(guī)定實施之后，官方還會陸續(xù)出臺一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價格行為的政策措施。當中，實施反暴利法規(guī)定是最重要的措施之一。

　　許昆林說，“我們正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。”

　　他表示，在商品住房領域?qū)嵤┓幢├某踔院驼吣繕?，就是要使商品住房價格能夠保持在一個合理水平，包括合理的成本、合理的利潤和合理的價格。“我們希望能夠通過不斷完善房地產(chǎn)價格政策，使房地產(chǎn)領域沒有欺詐，沒有暴利，以切實維護消費者的合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。”

　　此外，5月1日后，國家發(fā)改委還將直接組織檢查組，對重點地區(qū)、重點企業(yè)銷售商品房的明碼標價情況進行專項檢查。重點查處經(jīng)營者銷售商品房不明碼標價、不一套一標、不按照申報價格明碼標價、不按規(guī)定內(nèi)容明碼標價和公示相關收費的行為，在標價和公示的收費之外加價、收取未予以標明費用的行為，以及利用虛假的或者使人誤解的標價方式或價格手段進行價格欺詐。

　　■連線廣東

　　廣東將明確房價約談問責范圍

　　樓市調(diào)控地方政府的責任落實一直強調(diào)要實施約談問責機制，但究竟在什么樣的情況，地方官員將面臨約談問責一直并未明確。本報記者獨家獲悉，《廣東省城市政府落實住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責暫行辦法》正在抓緊制定中，并計劃近期出臺實施，當中明確了約談問責的范圍。

　　據(jù)了解，廣東正著手建立住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責機制，并將定期對各地級以上城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房價工作進行監(jiān)督檢查。據(jù)了解，這份《廣東省城市政府落實住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責暫行辦法》正在由省住建廳抓緊制定之中，計劃于近期出臺實施。

　　根據(jù)初稿，約談問責范圍包括：新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有按進度要求完成保障性安居工程目標任務，以及執(zhí)行差別化住房信貸稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關稅收征管不力、個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等內(nèi)容。

　　■觀點PK

　　廣州“五一”樓市旺不旺？

　　合富置業(yè)黎文江：郊區(qū)可能打折 城區(qū)仍將堅挺

　　我看好廣州“五一”樓市。首先從供應上來看，廣州總計約1.2萬套，算是比較充裕的量。其中有相當一部分都是新貨，能夠吸引到買家。其次是市場的需求依然比較旺，尤其是剛需買家，看好了還是會出手的。另外，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)52%的人還是看漲，所以，“五一”的交投依然會旺。

　　另外，“五一”期間開發(fā)商可能會推出一定的促銷和折扣，如外圍的南沙、增城、花都等地可能會有最低85折的折扣。但總體上降價幅度不會超過15%。中心城區(qū)的房價依然堅挺。

　　對于消費者來說，看好了就要出手。雖然限購還有一定的回旋余地，但限貸會越來越嚴。因為從目前的情況來看，通脹的情況尚沒有好轉(zhuǎn)，中央會一直堅持限貸，再往后不一定能貸到款。

　　中原地產(chǎn)胡廣東：供貨增加多數(shù)消費者仍將觀望

　　今年“五一”樓市交投情況不會太好。首先供貨量翻了一番，“五一”期間廣州十區(qū)新貨有9000多套，其中番禺、花都、南沙平均各區(qū)都有2000多套，中心城區(qū)供應量很少。供貨量漲了，消費者則依然在觀望，調(diào)控政策收緊，限購和限貸從購買資格和資金上限制了入市門檻，因此，難以出現(xiàn)期望的搶購場面。

　　價格方面，增城出臺了價格紅線，可能會出現(xiàn)比較大的價格松動，鳳凰城新開盤項目打出六字頭的廣告價格，效果非常明顯，新貨接近1000套，但目前已經(jīng)有幾千個認籌，在它的影響下，增城其他項目的價格壓力會比較大。其他地區(qū)的價格不會有太大變化，因此預計也不會出現(xiàn)大規(guī)模的搶購現(xiàn)象，大部分消費者會保持觀望。上半年樓市不會繼續(xù)緊縮或者明顯放松，至少還要等幾個月時間市場走向才會明朗。（盧軼　常仙鶴）