發(fā)改委舉反暴利大旗 樓市有望步入“以價換量”階段

　　樓市調(diào)控政策近期頻出，已經(jīng)從需求管理延伸到價格控制。繼國務(wù)院督查組完成對16省市的督查、銀行開展新一輪房貸壓力測試之后，國家發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人日前公開表示，發(fā)改委正在研究商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，并會陸續(xù)出臺一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價格行為的政策措施。接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪的專家認(rèn)為，盡管目前多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商還在扛價不降，但在成交量持續(xù)低位徘徊、政策步步趨緊的情況下，開發(fā)商將從主動降價演變?yōu)楸黄冉祪r，進(jìn)而換取成交量。

　　“目前高層的表態(tài)是一致的，即樓市調(diào)控不動搖、力度不放松，因此后續(xù)政策放松的可能性不大?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說。北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，限購、限貸、加稅、增供等政策正疊加作用于樓市，國務(wù)院督查組完成調(diào)研后近期應(yīng)該會有一個表態(tài)，不排除對房價進(jìn)行新一輪限制的可能。他預(yù)計，二季度深化調(diào)控的措施還將次第出臺。

　　房市政策的持續(xù)加壓，已經(jīng)在樓市的“量價對比”上有所體現(xiàn)。上周各大城市住宅成交量仍于低位徘徊。據(jù)中原監(jiān)測，上周9大城市新建住宅成交量與前6周的周均值相比微增4%，與去年同期相比下降66%，仍處低位。分城市看，北京等7個城市上周成交量僅為去年同期水平的2至5成，上海、廣州由于去年同期成交較為平穩(wěn)，上周恢復(fù)至去年同期的8成左右。另據(jù)上海統(tǒng)計局25日發(fā)布的數(shù)據(jù)，上海(4月1日至4月24日)商品住宅的成交量只有5年來同期成交量平均值的50%左右。與此同時，二手住宅成交量也持續(xù)低迷。中原監(jiān)測的5大城市中，上周，上海、廣州、深圳、天津的二手成交量較前4周均值持平。

在成交低迷的同時，各地樓市的成交價格也呈現(xiàn)出停漲回落和進(jìn)一步松動的跡象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，北京4月前26天商品住宅成交均價為22357元/平米，同比去年同期下降了2 .6%。另據(jù)中原監(jiān)測的5大城市中，二手掛牌價格出現(xiàn)明顯松動，上周五大城市二手掛牌盤源中價格下降的比重均接近或超過50%。

這些數(shù)據(jù)顯示，雖然樓市僵局尚未打破，但各方的心態(tài)正悄然發(fā)生變化。中原集團(tuán)研究董事程澐介紹說，賣房業(yè)主已不再像此前那么強(qiáng)硬，下調(diào)價格房源的比例開始增加。記者了解到，目前北京二手房業(yè)主對房價的預(yù)期已開始出現(xiàn)變化，降價的意愿增加，部分區(qū)域成交價呈現(xiàn)下降。

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據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，龍澤苑西區(qū)目前售價為19000元至21000元每平方米，降價幅度在1000元每平方米；金泉源售價為16000元至17000元每平方米，降價幅度為1000至2000元每平方米；北京新天地售價為20000元每平方米，降價幅度為1000至1500元每平方米?！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月告訴記者，受整體市場調(diào)控環(huán)境影響，當(dāng)前業(yè)主對于房價上漲信心不足，認(rèn)為未來房價將可能下降是業(yè)主降價的一個重要原因。同時，改善性業(yè)主急于出售以及投資客前期購置成本較低適當(dāng)降價后收益依然可觀也是業(yè)主降價的原因之一。

心態(tài)出現(xiàn)變化的不僅僅是業(yè)主?！伴_發(fā)商的心態(tài)也已經(jīng)有些微妙的變化”程澐告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，個別房地產(chǎn)企業(yè)開始在價格上做一些調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，在國內(nèi)信貸趨嚴(yán)的情況下，標(biāo)桿房企在加緊融資的同時，購地也日趨謹(jǐn)慎。上周在中原監(jiān)測的15個城市中，廣州、長春、鄭州的6幅地塊均以底價成交，招商、保利、葛洲壩等大型房企均于武漢以底價拿地。

“一些樓盤采取價格低開或一定程度的讓利，是調(diào)控政策顯現(xiàn)的重要表現(xiàn)，表明開發(fā)商欲通過一定的價格策略刺激成交量?！标悋鴱?qiáng)說。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時也表示，5月1日，《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》執(zhí)行后，屆時，開發(fā)商將不能如往常一樣，隨時上調(diào)房價，隨意決定價格的漲幅，這將在一定程度上制約房價上漲空間。同時，5月將進(jìn)入樓市供應(yīng)的高峰期，而購房需求在“限購、限貸”之下已急劇縮減，樓盤的集中供應(yīng)將加大各項目間的競爭壓力，如果樓盤在實際銷售中遭遇大面積滯銷，再加上開發(fā)商普遍面臨的資金困境無法解決，很可能通過下調(diào)項目售價，從而促進(jìn)銷售，實現(xiàn)銷售回款來緩解資金壓力。

任啟鑫指出，雖然目前更多的開發(fā)商還在扛價不降，并尋求多種融資途徑解決資金瓶頸，但客觀現(xiàn)實是無論采用何種融資方式，其核心還是需要銷售來支撐，成交低迷將連 帶 造 成 企 業(yè) 資 金 面 問 題 的 爆發(fā) ，開 發(fā) 商 恐 將 從主動降價演變?yōu)楸黄冉祪r。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，在可以預(yù)期的二三季度，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)政策也難以放松，在這種政策背景下，若不出意外，接下去3至6個月，一線城市必將出現(xiàn)房價下跌。但在通脹和人民幣升值的壓力下，房價下行空間也將受限制，上海等多數(shù)城市房價整體下跌幅度很難超過10%。

而“一旦價格適度下調(diào)，將能促進(jìn)市場成交”，程澐說，未來一段時間內(nèi)樓市將步入“以價換量”時期。（李佳鵬 王濤 魏宗凱）