滬4月份成交量創(chuàng)5年最低 開(kāi)發(fā)商觀望情緒濃烈

　　?？诰W(wǎng)5月7日消息? 4月，上海商品房成交量環(huán)比3月上漲了六成，但卻創(chuàng)下了5年以來(lái)同期上海成交量的歷史最低。業(yè)內(nèi)人士指出，4月成交量的上漲，主要是因?yàn)?月份的成交量跌入了冰點(diǎn)。

　　同時(shí)，4月最后一周，上海新房推盤量高達(dá)51.47萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近30周的供應(yīng)新高。但另一方面，價(jià)格仍然相關(guān)公司股票走勢(shì)

莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了! 3月股市很可能發(fā)生巨變? 拉鋸戰(zhàn)背后暗藏的資金動(dòng)向!

　　業(yè)內(nèi)人士表示，上海樓市僵局并沒(méi)有打破。房企雖有資金壓力，但是在大量外來(lái)人口擁入上海，產(chǎn)生大量需求的情況下，除非仍有政策介入，否則開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易降價(jià)。

　　成交量創(chuàng)5年最低

　　易居中國(guó)5月3日發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份上海商品房成交量為117萬(wàn)平方米，環(huán)比3月大幅增加了62%。

　　這個(gè)成交數(shù)據(jù)是否意味著，滬樓市已經(jīng)回暖？

　　“說(shuō)不上回暖?！比A燕置業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)馮偉告訴記者，上海4月的成交量只能說(shuō)是季度性因素，而且這個(gè)成交量中除了有普通商品房還包括動(dòng)遷房量。

　　據(jù)了解，在117萬(wàn)平方米的成交量中，剔除動(dòng)遷房、商辦樓外，普通商品住宅的成交量只有63萬(wàn)平方米。而4月成交量環(huán)比增幅較大，與一季度成交量跌入冰點(diǎn)有關(guān)。

　　“4月上海商品住宅成交5914套，雖說(shuō)環(huán)比3月上漲了六成，但其實(shí)是創(chuàng)下了5年以來(lái)上海的歷史最低?！鄙虾Ｓ缿c房屋總經(jīng)理陳史翎指出。

　　據(jù)上海永慶房屋統(tǒng)計(jì)，對(duì)比2007-2011年同期成交13345套、8307套、16853套、8469套、5914套后可以發(fā)現(xiàn)，今年4月上海一手住宅成交套數(shù)為5年來(lái)同期的最低，只有2009年同期成交套數(shù)的35.1%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，成交量環(huán)比大幅上漲是因?yàn)榍耙粋€(gè)月成交基數(shù)較低。在經(jīng)歷今年2月初新一輪調(diào)控后，上海2、3、4月份商品住宅分別以17萬(wàn)、39萬(wàn)和63萬(wàn)的月度成交量，創(chuàng)下幾年來(lái)樓市成交歷史同期的最低水平。

　　“購(gòu)房需求的正常釋放所致，沒(méi)有任何跡象表明目前的成交量水平能夠帶動(dòng)行情走高?！标愂肤岜硎尽?/p>

　　記者在采訪中了解到，上海樓市目前仍處于僵持階段，購(gòu)房者盼望降價(jià)、開(kāi)發(fā)商挺著不降?！皽^大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然處于觀望狀態(tài)。但從近期新房供應(yīng)的數(shù)量來(lái)看，開(kāi)發(fā)商推盤的力度明顯加大了?！瘪T偉告訴記者。

　　在5月2日結(jié)束的上海春季房展會(huì)上，萬(wàn)科、金地等地產(chǎn)大佬悉數(shù)到場(chǎng)。而在五一假期房展會(huì)這一周上海商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)集中推盤，推盤量高達(dá)51.47萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自去年10月以來(lái)的近30周的供應(yīng)新高。

　　僵局難破

　　購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)下降，但樓盤價(jià)格卻基本沒(méi)有太大變化。

　　在上海五一房展會(huì)上，雖然有約150個(gè)項(xiàng)目參加了展示，但其中只有約30個(gè)項(xiàng)目掛出優(yōu)惠旗號(hào)，僅占參展樓盤的二成左右。

　　“上海五一房展會(huì)上樓盤優(yōu)惠少，說(shuō)明樓市僵局并沒(méi)有被打破。這種價(jià)格的堅(jiān)挺預(yù)計(jì)還要僵持幾個(gè)月。雖然有一些房企在做融資，但總的來(lái)看開(kāi)發(fā)商的資金還沒(méi)有到非降價(jià)不可的地步。”馮偉告訴記者，這是房?jī)r(jià)為何堅(jiān)挺不動(dòng)的重要原因。

　　這種樓市僵局，分析師認(rèn)為沒(méi)有更大政策的再次介入，很難打破僵局。易居中國(guó)分析師薛建雄表示，在現(xiàn)在通脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，開(kāi)發(fā)商的資金受到一定壓力，但是民間融資和信托還比較充裕，所以開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)的壓力。此外，包括建筑、人力等在內(nèi)的各項(xiàng)成本都有上升壓力，所以開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)也不愿降價(jià)。

　　“業(yè)界也都認(rèn)為現(xiàn)行的政策一定會(huì)有退出的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商都看好2013年前后的樓市。所以他們是能挺多久就挺多久，一定不會(huì)輕易降價(jià)的?！币患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)人士向記者表示，開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為在上海，開(kāi)發(fā)住宅仍有相當(dāng)大的前景。

　　而這種前景，與巨大的需求量有直接關(guān)系。

　　上海統(tǒng)計(jì)局5月3日發(fā)布的人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海全市常住人口達(dá)2301.91萬(wàn)人口，其中外省市來(lái)滬常住人口為897.7萬(wàn)人，占到了39%。

　　據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，與第五次人口普查相比，十年來(lái)外省市到上海的常住人口數(shù)量增加了551.21萬(wàn)人，增長(zhǎng)幅度高達(dá)159.08%。這意味著上海平均每年就要增加55.12萬(wàn)人，每年人口的平均增長(zhǎng)率為9.99%。

　　“如此多人口的導(dǎo)入，必然產(chǎn)生大量的住房需求。而投資者也一定會(huì)想方設(shè)法投資那些他們認(rèn)為有回報(bào)的房產(chǎn)。除非需求量出現(xiàn)明顯的下降，否則政策一旦退市，房?jī)r(jià)很有可能再次上揚(yáng)。這也是為什么開(kāi)發(fā)商力挺不降價(jià)的重要原因?！瘪T偉指出。

　　而今年上海一季度的商品房交易中，剛性需求成了真正的主角。

　　據(jù)上海永慶房屋統(tǒng)計(jì)，上海4月份成交的商品住宅中，總價(jià)在120萬(wàn)-150萬(wàn)元和150萬(wàn)-200萬(wàn)元的一手住宅占比最高，分別占成交總套數(shù)的24.6%和20.1%。而單價(jià)在1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米的占比則高達(dá)57.8%，表明目前市場(chǎng)成交主力群體仍然是首次購(gòu)房的剛性需求客戶。

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　　上市房企在滬集中開(kāi)盤

　　隨著A股市場(chǎng)一季報(bào)相繼出爐，上市房企可謂幾家歡喜幾家愁。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼的情況下，大型房企在今年一季度依舊取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。

　　綠城集團(tuán)一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額89.4億元，銷售面積45.4萬(wàn)平方米，同比分別增加15.5%和2.95%。萬(wàn)科、保利、金地等龍頭企業(yè)前三個(gè)月的銷售額增長(zhǎng)都超過(guò)50%，其中萬(wàn)科銷售額的增幅高達(dá)135%。

　　在大型房企業(yè)績(jī)飄紅的同時(shí)，中小房企的業(yè)績(jī)卻出現(xiàn)了下滑。

　　據(jù)資訊統(tǒng)計(jì)，113家房企今年一季度凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑的達(dá)到了42家，出現(xiàn)虧損的房企為25家。另外，113家房企的存貨和負(fù)債卻出現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)，總體存貨已接近萬(wàn)億元。據(jù)資訊，113家房企的整體存貨達(dá)到了9035億元，較去年同期激增2591億元，增長(zhǎng)幅度為40.21%。

　　但是值得注意的是，即使是大型房企，其銷售業(yè)績(jī)?cè)?月也出現(xiàn)略有下滑的跡象。

　　萬(wàn)科一季度每月平均收入超百億，但3月份93.3億元的銷售額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1月份201億的銷售額。金地集團(tuán)3月份實(shí)現(xiàn)簽約面積9.9萬(wàn)平方米，同比下降10.6%，也是今年公司首次出現(xiàn)降幅。

　　華燕置業(yè)市場(chǎng)總監(jiān)馮偉指出，雖然現(xiàn)在房企的資金還沒(méi)有到最緊張的時(shí)候，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有銷售也是一個(gè)問(wèn)題，因此5月份上海新房上市的數(shù)量會(huì)有所增加。

　　搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，5月份上海預(yù)計(jì)將有52個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，其中公寓項(xiàng)目31個(gè)，別墅項(xiàng)目19個(gè)，還有2個(gè)為公寓、別墅混合盤，相比去年5月份實(shí)際開(kāi)盤量增加11%。

　　5月，上坤公園天地、象嶼驪庭、中冶祥騰寶月花園等將上市，萬(wàn)科、保利、金地等知名房企也加大了推盤力度，有不少都是新推的項(xiàng)目，包括萬(wàn)科的金色華庭、金色領(lǐng)域，以及金域緹香、保利大場(chǎng)項(xiàng)目、金地的佘山天境和藝境等項(xiàng)目。

　　預(yù)計(jì)5月份嘉定、浦東新推項(xiàng)目最多，各有10個(gè)樓盤入市。此外，寶山區(qū)將有7個(gè)，松江區(qū)6個(gè)，奉賢、閔行也各有4個(gè)樓盤上市。

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