樓市限購擴(kuò)大將加劇中小房企資金緊張

　　限購范圍再度擴(kuò)大，這次是在那些被稱為“房價(jià)漲幅過快”的二三線城市里。

　　7月12日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

　　與此同時(shí)，由于一些二三線城市甚至中小城市房價(jià)過快上漲，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購的城市名單。

　　實(shí)際上，早在5月份，一部分二三線城市房價(jià)和銷售數(shù)據(jù)的快速攀升已經(jīng)引起決策層和主管部門的警覺?；蛟S，正是這部分市場數(shù)據(jù)直接引發(fā)了最上層“防患于未然”的決心。

　　相對于大企業(yè)的巋然不動，中小企業(yè)開始變得更加恐懼——二三線城市“限購”意味著資金鏈更加緊張。

　　中央怕地方“放松警惕”？

　　肇始于2010年4月份的“新國十條”是中國政府調(diào)控房地產(chǎn)使用“限購”手段的最早行政命令。

　　隨后，京、滬、廣、深等一線房地產(chǎn)市場紛紛開始執(zhí)行限購。而一部分非一線城市的熱點(diǎn)區(qū)域逐步加入到限購行列中。

　　不過隨著政策延續(xù)推演，個(gè)別地方政府開始對“限購政策”略顯放松。

　　2011年3月份，湖南長沙出臺限購令細(xì)則，只限購90平米以下的小戶型住宅單位。這種“限小不限大”的做法被一些分析機(jī)構(gòu)視為限購令的放松。

　　隨后，海南、大連等地也被傳出放松“限購”的消息，而相關(guān)部門則一一辟謠。

　　或許，這些城市的“放松警惕”讓決策層擔(dān)心政策的連續(xù)性和持久性。有接近住建部的人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“這種國家級的宏觀調(diào)控，如果有城市執(zhí)行不到位，中央或許可能會擔(dān)心政策的權(quán)威性和嚴(yán)肅性?！边@位人士認(rèn)為，這有可能成為中央推動“限購”措施的動力之一。

　　如果說個(gè)別城市“放松了警惕”并非普遍現(xiàn)象，那么全國城市房地產(chǎn)市場關(guān)鍵數(shù)據(jù)的變動則更能讓中央感受到壓力。

　　長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，如果以年初至今漲幅超過5%為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在100個(gè)樣本城市中還有14個(gè)大小不同的城市房價(jià)增幅超過5%。其認(rèn)為，擴(kuò)大限購至二三線城市的效果還要有待觀察。

　　蘇雪晶報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，未執(zhí)行限購政策的濰坊市從年初至今的房價(jià)漲幅達(dá)到9.27%。已執(zhí)行限購政策的徐州從年初至今漲幅達(dá)到7.22%。洛陽也執(zhí)行限購，同時(shí)間內(nèi)漲幅達(dá)到6.71%。

　　在上述100個(gè)城市樣本中，未執(zhí)行限購政策的城市占59個(gè)。

　　與價(jià)格出現(xiàn)高漲幅相匹配的是，近期市場的銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了攀升。今年上半年全國70大中城市商品房銷售面積為4.4億平方米，同比增長12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份銷售面積比1到4月份提高2.8%。上半年住宅銷售面積同比增加12.1%，增速比1到5月份擴(kuò)大3.6%。6月份當(dāng)月全國商品房銷售面積為11487萬平方米，同比增長24.7%。5月份的銷售面積同比增加18.5%，5月單月銷售總額達(dá)到4542億元，單月同比增長36.2%

　　在一個(gè)月前，就有不止一家市場機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)國家或許將限購政策推廣到二三線城市。

　　華創(chuàng)證券分析師高利認(rèn)為，在經(jīng)歷4月份短暫的負(fù)增長之后，5月份銷售額和銷售面積均出現(xiàn)較高正增長。剔除去年5月份基數(shù)較低的原因，數(shù)據(jù)顯示在經(jīng)過3個(gè)月政策消化期后，限購政策的作用在減弱，并且部分開發(fā)商部分樓盤促銷效果良好，也促使市場剛性需求的釋放。

　　高利分析，5月份“漂亮”的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示市場經(jīng)過長時(shí)間消化，限購政策的作用在微觀執(zhí)行層面被削弱。

　　由于部分開發(fā)商降價(jià)促銷，使得購房者并未明顯形成房價(jià)看跌預(yù)期，主動提高首付比例甚至全款購房者數(shù)量增多。這顯示購房者仍然具有較強(qiáng)購買力。目前地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與調(diào)控背道而馳，5月銷售數(shù)據(jù)的放量有可能換來限購政策的推廣。

　　中小開發(fā)商的恐慌

　　有報(bào)道稱，早在6月中旬，國務(wù)院以及住建部就已經(jīng)開始考慮在部分房價(jià)上漲較快的二三線以及中小城市實(shí)施限購政策，住建部還特意為此擴(kuò)大了房價(jià)監(jiān)控系統(tǒng)城市目標(biāo)的范圍。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“目前我還不確定國務(wù)院常務(wù)會議所說的二三線城市應(yīng)該如何執(zhí)行限購政策。但我認(rèn)為，住建部等部門會和個(gè)別房價(jià)上漲過快的城市政府商議具體措施。未來每個(gè)城市的限購措施可能也不一樣?！?/p>

　　另據(jù)接近住建部的一位消息人士告訴記者：“在二三線城市執(zhí)行限購政策肯定會區(qū)別對待。主要針對近期房價(jià)漲幅過快過高的幾個(gè)城市。而具體手段和措施依舊可能是使用戶籍門檻、納稅和社保門檻以及其他因地制宜的手段。不過，我個(gè)人認(rèn)為，這次限購不會大規(guī)模鋪開。只會在冒頭的城市開展。目前還沒有具體實(shí)行的時(shí)間表?！?/p>

　　不管怎樣，這些二三線城市里的中小開發(fā)商已經(jīng)變得更加恐懼。

　　記者在河北省唐山市走訪期間，一位要求匿名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“如果限購，可能企業(yè)的資金就會比較緊張?！碧粕阶鳛橘Y源型城市有其獨(dú)特性?！斑@里有大量的陶瓷廠老板、鋼鐵工廠老板等等。有錢人多了自然推高唐山的房價(jià)?！比绻粕酵瞥鱿拶徴?，銷售量肯定會下降。

　　在唐山市區(qū)和郊區(qū)，大量在建樓盤拔地而起。唐山擁有大量的重工業(yè)和制造業(yè)，旗下巨大數(shù)量的員工無疑將成為這些樓盤的潛在消費(fèi)者。不過，據(jù)說一些在唐山?jīng)]有儲備土地或存量樓盤的開發(fā)商已經(jīng)十分著急。由于沒有銀行信貸和其他可靠的融資渠道，他們已無力競拍土地。而沒有在售樓盤則意味著他們已經(jīng)沒有“口糧”可以維持。

　　陽光100副總裁范小沖(微博)告訴記者，一旦限購擴(kuò)大到二三線城市，中小房企將面臨“樓盤賣不動，賣掉后按揭下不來”的尷尬。受此困擾的中小企業(yè)可能短期內(nèi)不會倒閉，但是因?yàn)槭种谐钟型恋?，他們將成為大企業(yè)兼并重組的目標(biāo)。

　　萬科北京分公司總經(jīng)理毛大慶(微博)接受媒體采訪時(shí)表示，如果限購令推行到一些有萬科在售項(xiàng)目的二三線城市，萬科不會考慮降價(jià)?！拔覀儠鶕?jù)市場合理定價(jià)?！?/p>

　　這實(shí)際反映出一種不同就是，大企業(yè)依靠儲備土地和大量在售樓盤項(xiàng)目可以持續(xù)抵御限購政策，而土地資金匱缺的小企業(yè)幾乎進(jìn)入無能為力的地步。

　　香港上市房企佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)運(yùn)行官張鴻光認(rèn)為，當(dāng)前三線城市投資者比例并不高，限購雖然“一定會打擊銷售”，但應(yīng)該不會是決定性的。公司不會因此而改變分散投資的策略，會繼續(xù)發(fā)展二三線城市。

　　范小沖向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》置評說：“二三線城市房價(jià)快速上漲不僅僅是大城市投資需求擠出效應(yīng)的體現(xiàn)，更重要的因素是這些城市的城市化進(jìn)程所決定的。一旦樓市限購將限制這些勞動力進(jìn)入這些城市。”不能因?yàn)橄拶徚钤诖蟪鞘行兄行Ф烈鈱⑵鋽U(kuò)大至二三線城市。

　　7月21日，據(jù)媒體報(bào)道，河北廊坊市發(fā)布今年市區(qū)的房價(jià)控制目標(biāo)，建議新建普通商品住房價(jià)格最高不得高于9000元/平方米，來擠壓一線城市限購之后的溢出性泡沫。

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