二三線城市限購呼之欲出 “金九銀十”恐成泡影

　　?？诰W(wǎng)8月18日消息??住建部17日公布了新增限購城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)，并要求各省市對上半年調(diào)控政策落實不到位、房價上漲過快的城市進行約談。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進一步深化甚至從嚴(yán)的背景下，房地產(chǎn)市場“僵持轉(zhuǎn)冷”的預(yù)期被進一步強化。

　　數(shù)十個城市面臨限購

　　住建部提出，新增限購城市的5條建議標(biāo)準(zhǔn)包括：6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強烈的。

　　上述標(biāo)準(zhǔn)主要包括三個方面，首先是房價環(huán)比上漲較為明顯的城市，其次是成交量反彈的城市，再次是一線城市周邊、外地購房比例較高的城市。由此分析，不少二三線城市均可能被納入限購名單。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，新建商品房價同比漲幅超過5%的非限購城市達15個，其中秦皇島、丹東、牡丹江、洛陽以及岳陽等城市漲幅居前。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，從上半年商品住宅成交量來看，秦皇島、徐州、濟寧、濰坊、北海、柳州等城市同比上升幅度在20%以上。

　　與此同時，已限購區(qū)域中心城市周邊、外地購房比例較高的城市也將被納入限購。對此北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為，外地人購房比重較大的城市可以分為兩類，一類是具有旅游景觀的城市，如海南省的文昌、瓊海、萬寧，山東省的威海、淄博、煙臺；另一類是受大城市房價擠出效應(yīng)影響的城市，如泉州、河北燕郊、廊坊、中山、惠州、東莞等。

　　對于新增限購城市名單的數(shù)量，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，新增限購城市可能不超過20個。鏈家地產(chǎn)發(fā)布的研究報告則認為，根據(jù)住建部新公布的建議標(biāo)準(zhǔn)，全國將有30-35個城市被列入限購名單。

　　開發(fā)商反應(yīng)不一

　　“限購政策對于樓市的影響是很直接的，而具體市場變化還要看各地執(zhí)行情況。”中鐵地產(chǎn)市場開發(fā)部部長樓英瑞對中國證券報記者表示，北京周邊的二三線城市很多是被投機性需求拉動起來的，實施限購將對其市場產(chǎn)生重大影響。

　　某中部省份房企負責(zé)人則認為，盡管限購城市名單即將擴大，但從中長期來看，限購政策在全國范圍內(nèi)不可能一直持續(xù)，而更可能是臨時性的行政措施。最近兩年，保障房建設(shè)力度明顯增加，這很大程度上也是彌補前幾年的“欠債”。在保障房竣工數(shù)量達到一定規(guī)模之前，商品房市場調(diào)控不能放松，否則極有可能造成樓市非理性反彈。

　　某央企背景的房企管理層人士認為，此次新標(biāo)準(zhǔn)的出臺，預(yù)計短期內(nèi)會對二三線城市的房價造成較大沖擊，“我們原本計劃加速在某些二三線城市的布局，現(xiàn)在看來，必須謹慎考量”。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師趙強也認為，短期而言，此次新標(biāo)準(zhǔn)的出臺，其對于二三線城市的樓市和購房者的心理影響，大于其對房價造成的實質(zhì)影響?！俺雠_新標(biāo)準(zhǔn)，意味著房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售壓力更大?！彼硎荆伺e雖然會在一定程度上迫使開發(fā)商放緩在二三線城市擴張的速度，但是為了增強盈利能力，房地產(chǎn)開發(fā)商會繼續(xù)多業(yè)態(tài)發(fā)展，同時進一步考慮在三四線城市的布局，“兩三年內(nèi)，開發(fā)商在二三線城市投資的趨勢是不會改變的。”

　　“金九銀十”難現(xiàn)

　　住建部還提出，各省市要對調(diào)控政策落實不到位、房價上漲過快的城市進行約談。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，不少專家認為，“金九銀十”的銷售旺季在今年難以出現(xiàn)。鏈家地產(chǎn)認為，限購政策在二三線城市深入擴展后，有利于調(diào)控作用疊加顯現(xiàn)，未來房價可能出現(xiàn)加速下行。

　　張大偉認為，“金九銀十”是房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的銷售季，很多城市9月至11月的樓市銷售量接近全年一半。目前新增限購城市名單尚未公開，一些可能被納入名單的二三線城市出現(xiàn)了“趕末班車”的搶購行為。在這種背景下，相關(guān)部門應(yīng)及早公布和確定限購名單。楊紅旭則表示，在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季到來之前進行部署，甚至出臺名單，應(yīng)該說是提前給市場打了“預(yù)防針”，防止“金九銀十”或四季度的房價反彈。

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