市場靜待新一輪限購落地 券商認(rèn)為地產(chǎn)股短期難漲

　　二三線限購城市名單即將出爐，令房地產(chǎn)板塊再獲關(guān)注。券商報(bào)告認(rèn)為，限購令范圍擴(kuò)大的進(jìn)一步影響有限，但已有的限購令、房貸緊縮政策以及經(jīng)濟(jì)增長放緩可能導(dǎo)致未來幾個(gè)季度房地產(chǎn)需求持續(xù)走軟。房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)或?qū)⒈３謪^(qū)間震蕩態(tài)勢，政策放松是板塊突破震蕩區(qū)間繼續(xù)上行的關(guān)鍵。

　　高華證券認(rèn)為，政府將住房限購令擴(kuò)大至更多二三線城市的舉措對(duì)實(shí)體市場的進(jìn)一步影響可能比較有限。報(bào)告指出，研究范圍內(nèi)的開發(fā)商所受到的潛在影響也會(huì)很小。根據(jù)高華證券的分析，假設(shè)今年還將有24個(gè)城市被納入第二輪限購調(diào)控之中，這24個(gè)可能被納入二次限購范圍的城市只占到所覆蓋開發(fā)商2011年底預(yù)期凈資產(chǎn)價(jià)值和2012年預(yù)期合同銷售百分之四（目前已受限購令影響的城市占比分別已達(dá)75%和72%）。

　　盡管如此，高華證券認(rèn)為目前已有的限購令、房貸緊縮政策以及經(jīng)濟(jì)增長放緩可能導(dǎo)致未來幾個(gè)季度房地產(chǎn)需求持續(xù)走軟。另一方面，隨著信貸收緊以及庫存增加繼續(xù)使開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況承壓，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新盤將大量推出。對(duì)9 個(gè)城市的新推盤面積、庫存、銷售數(shù)據(jù)的分析顯示，如果政策不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么2012 年這些城市的庫存水平仍將繼續(xù)上升。考慮到政策逆轉(zhuǎn)時(shí)機(jī)和形式的可預(yù)見性較低，預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)將保持區(qū)間震蕩態(tài)勢，直到政策開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象。

　　中銀國際證券也認(rèn)為限購名單涉及面不會(huì)太大，但懸而未決則對(duì)市場造成心理影響。報(bào)告指出，上周大部分城市價(jià)格弱市反彈，成交量表現(xiàn)方面二三線城市受新一輪限購的影響，明顯弱于一線。新的二三線城市限購名單預(yù)計(jì)將在近兩周落地，中銀國際證券傾向于認(rèn)為，新一輪限購涉及面不會(huì)超過20個(gè)城市，市場規(guī)模小、影響有限。但在此之前，市場只能短期選擇觀望。從下半年行業(yè)整合大幕有望拉開的大邏輯下，建議配置行業(yè)中的龍頭公司。

　　也有部分券商相對(duì)樂觀，認(rèn)為由于估值較低，地產(chǎn)股調(diào)整后可以買入。華泰證券報(bào)告認(rèn)為，在政策面尚未出現(xiàn)放松跡象、房價(jià)沒有大幅松動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)板塊尚不具備趨勢性上行的基礎(chǔ)。但鑒于估值水平低，龍頭企業(yè)銷售數(shù)據(jù)依然亮眼，以及“金九銀十”銷售旺季的到來，后期房地產(chǎn)板塊震蕩向上的可能性比較大。

　　廣發(fā)證券指出，目前多數(shù)二三線城市的購房需求是以自住型需求為主導(dǎo)，純粹投資投機(jī)需求占比較低，房價(jià)泡沫也不大。而從中期來看，行業(yè)的趨勢還是繼續(xù)向上的。即使限購，也未必能夠扭轉(zhuǎn)其中期向上的趨勢。從地產(chǎn)股的表現(xiàn)來看，股價(jià)對(duì)政策消化已久、NAV 折讓較多，基本已經(jīng)反映了一些利空預(yù)期。如果房價(jià)沒有大幅下跌，地產(chǎn)股也難以再創(chuàng)新低（根據(jù)其測算，即使房價(jià)下跌20%，NAV仍有一定的折讓空間）。廣發(fā)證券認(rèn)為，在外圍經(jīng)濟(jì)不好的背景下，政策也會(huì)防止房價(jià)出現(xiàn)意外的大跌。因此，維持對(duì)行業(yè)的“買入”評(píng)級(jí)。

　　東興證券也認(rèn)為，跌下來是很好的配置機(jī)會(huì)，關(guān)注布局城市面廣、銷售周轉(zhuǎn)快的公司如招商、萬科、保利和金地；另外對(duì)跌幅較大的一些區(qū)域性公司也可積極關(guān)注。（錢瀟雋）

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