“以房養(yǎng)老”：理念很美 困局難解

　　隨著中國社會老齡化的迫近，“以房養(yǎng)老”話題再次成為了輿論的關(guān)注焦點，各方動作頻頻，也增加了民眾對這一新型養(yǎng)老模式的期待。不過，由于種種原因所限——比如“倒按揭”對中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的沖擊、房屋70年產(chǎn)權(quán)限制等，造成這一模式久推不進。專家指出，要真正走出“以房養(yǎng)老”的困境，還需要考慮到中國的實際國情，進行一系列的制度改革。

　　“以房養(yǎng)老”再上議程

　　最近發(fā)布的《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出“以房養(yǎng)老”，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理機構(gòu)等部門開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)。而在今年9月全國政協(xié)舉辦的“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會上，銀監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人也曾表示，不少國家都采取“以房養(yǎng)老”措施來應(yīng)對人口老齡化問題，銀監(jiān)會也就此展開過專項調(diào)研。各方的密集動作，使得討論多年的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)又被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。

　　提起“以房養(yǎng)老”，最為人熟悉的一種形式便是住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”———房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估后，定期給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。

　　據(jù)悉，中信銀行已經(jīng)推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，宣布進軍“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)。按照規(guī)則，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。

　　目前，該業(yè)務(wù)正在北京等城市正在進行試點，由于屬于“試吃螃蟹”，中信銀行十分謹慎，設(shè)置了比較嚴格的規(guī)定和較高的準入門檻。具體要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房產(chǎn)不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人就必須要有自有住房，且老人和其法定贍養(yǎng)人就將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。不過中信銀行有關(guān)負責(zé)人坦言，目前該項業(yè)務(wù)總體業(yè)務(wù)量不太大。

　　事實上，中信銀行的試點并不是國內(nèi)對“以房養(yǎng)老”模式進行的首次嘗試。2003年，時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長的孟曉蘇將這一理念介紹到了中國。自此以后各方不斷進行著各種嘗試，試圖推進中國式倒按揭的步伐，但相關(guān)行業(yè)均觀望情緒濃重，步履維艱。

　　2006年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式，但由于長期乏人問津，最后不得不停辦該業(yè)務(wù)。2007年孟曉蘇成立了幸福人壽保險公司并親自參與“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)，不過，至今仍沒有實質(zhì)性進展。

　　70年產(chǎn)權(quán)是硬傷

　　以房養(yǎng)老為何久推難行？業(yè)界普遍認為，我國現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環(huán)境最大的差異。對于抵押房產(chǎn)的老人來說，可能會面臨著產(chǎn)權(quán)到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構(gòu)也承擔(dān)著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養(yǎng)老金的風(fēng)險。

　　雖然2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。這種不可能在短期內(nèi)掃清的障礙，使得中國大多數(shù)銀行或者保險公司出于風(fēng)險控制的考慮，不會對“以房養(yǎng)老”太感興趣。

　　其次，是房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控也讓各方顧慮重重。對于保險公司而言，宏觀調(diào)控下房子蘊含的價值是個變量，起伏不定難以判斷，這對保險公司而言將是不小的風(fēng)險?！巴瞥鲞@種產(chǎn)品的風(fēng)險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應(yīng)的支持政策?！币晃槐ｋU公司內(nèi)部人士坦言。

　　傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念根深蒂固也讓公眾很難從心理上接受“以房養(yǎng)老”的新型養(yǎng)老形勢。大部分中國老人更愿意把財產(chǎn)留給子孫，而不愿意交給銀行這樣的金融機構(gòu)。很多老年人也認為，如果需要用房子養(yǎng)活自己，不僅自己內(nèi)心會有挫敗感，在外也會覺得自己和孩子都無顏面。此外，專家指出，在“以房養(yǎng)老”問題上中外不同之處還在于，美國等國家的倒按揭之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們在“以房養(yǎng)老”和“留房給子女但交大筆稅金”之間很容易作出選擇。

　　制度設(shè)計成關(guān)鍵

　　中國老年學(xué)會學(xué)術(shù)部主任、研究員陶立群認為，以房養(yǎng)老可以作為養(yǎng)老的一種補充形式，“但作為主要方式肯定不可取，還存在很大的社會問題?！?/p>

　　“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、金融、保險、社保及行政管理多個領(lǐng)域，目前在我國還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)。事實上，一些發(fā)達國家之所以能推行多年“以房養(yǎng)老”，并已成為老年人養(yǎng)老的重要和常規(guī)模式之一，與其有完善的金融貸款、擔(dān)保機構(gòu)、資產(chǎn)評估等機構(gòu)及個人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)。

　　專家指出，以房養(yǎng)老的技術(shù)問題細節(jié)都是有望解決的。但目前缺乏相配套的制度建設(shè)，而要做好這一點，僅金融機構(gòu)一方則太勢單力薄了，這也是他們對此走走看看和推進緩慢的主要心結(jié)。因此，“以房養(yǎng)老“業(yè)務(wù)模式的成熟、完善，既需要各地的先行先試積累經(jīng)驗，也需要從國家層面進行系統(tǒng)、細致的制度設(shè)計。這種養(yǎng)老模式能否發(fā)展壯大，不僅要求在觀念上的更新，更需要自政府至民眾的行動支持。

　　“以房養(yǎng)老”的全球?qū)嵺`

　　美國

　　雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作為補充。美國政府和一些金融機構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。申請人年齡越大、房子價值越高、利息率越低，那么申請人所能得到的貸款越高。

　　日本

　　日本老齡化現(xiàn)象十分嚴重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。

　　加拿大

　　超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世。(李唐寧)