海南樓市空置率偏高 房價(jià)下行空間加大

　　?？诰W(wǎng)3月13日消息??“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”“進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸?！贝砦瘑T們認(rèn)為溫家寶總理在政府工作報(bào)告中的這些話語是今后房地產(chǎn)調(diào)控的明確信號。

　　參加全國兩會的海南代表委員認(rèn)為，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，商品房銷售面積和金額均略高于去年同期。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)，購房者"出手不甘心、不出手擔(dān)心"的觀望和焦慮情緒加重。隨著國家調(diào)控政策的延續(xù)，打破海南房地產(chǎn)市場僵局關(guān)鍵在于房價(jià)合理回歸，房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。

　　海南房地產(chǎn)開發(fā)投資增長明顯

　　從目前的數(shù)據(jù)來看，海南房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資增長強(qiáng)勁，但是開發(fā)資金來源同比偏緊的跡象愈加明顯。

　　據(jù)海南省住建廳統(tǒng)計(jì)，2011年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資額663.05億元，同比增長41.7%，增速比上年回落20.8個百分點(diǎn)；開發(fā)投資額是近4年來平均水平的2.5倍（2007-2011年，年平均開發(fā)投資270.71億元）。其中，?？陂_發(fā)投資145.14億元，增長39.8%；三亞開發(fā)投資178.84億元，增長34.6%。

　　開發(fā)資金來源較去年偏緊的跡象愈加明顯。記者從海南省住建廳了解到，2011年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)1242.55億元，同比增長28.0%。其中，本年開發(fā)資金來源小計(jì)924.95億元，同比增長16.0%，占資金來源總額的74.4%；增速比去年回落68.8個百分點(diǎn)，比重下降7.7個百分點(diǎn)。在本年開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款143.12億元，同比增長5.5%，占本年開發(fā)資金總額的15.5%，增速比上年回落43.1個百分點(diǎn)。

　　全國人大代表、海南省副省長、三亞市委書記姜斯憲說，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額是房地產(chǎn)開發(fā)投資額的187%。從常理分析，開發(fā)企業(yè)的資金是比較充裕的，但由于海南沒有實(shí)行預(yù)售款監(jiān)管制度，加上對單個項(xiàng)目出讓的土地規(guī)模較大。因此，開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售款購地較為普遍，從而造成開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，預(yù)計(jì)2012年這種狀況很難改變，停工項(xiàng)目將增加，形勢將不容樂觀。

　　另一方面，商品房銷售回落明顯，房價(jià)略有下跌，但仍然保持高位。據(jù)海南省住建廳統(tǒng)計(jì)，2011年，海南省商品房銷售面積888.19萬平方米，增速比上年回落48.4個百分點(diǎn)；銷售額為790.44億元，比上年回落106.5個百分點(diǎn)。其中，商品住房銷售面積840.92萬平方米，增速比上年回落52個百分點(diǎn)；銷售額為759.27億元，比上年回落110.3個百分點(diǎn)。

　　在商品房銷售價(jià)格方面，2011年，海南省商品房銷售均價(jià)8900元/平方米，同比增長1.9%，比1-11月增長0.2%；商品住房銷售均價(jià)9029元/平方米，同比增長2.6%，比1-11月增長0.3%。5月份之后，海南房價(jià)迅速下跌至7798元/平方米，之后房價(jià)在7000-9000元/平方米間波動，保持高位。

　　商品房空置率偏高 開發(fā)結(jié)構(gòu)仍待改善

　　據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，全省在建商品房項(xiàng)目施工面積是銷售面積的4.12倍，商品房存量呈擴(kuò)大趨勢。另外，島外購房比例高達(dá)70%以上，大部分時間處于空置狀態(tài)。

　　全國人大代表、海南大學(xué)校長李建保說，主要銷往海南島外的房屋主要是作為短期度假及投資，這種情況導(dǎo)致房屋大量閑置，給物業(yè)管理帶來很大難度，市政設(shè)施及公共設(shè)施配套難度大、資源過快消耗等一系列問題，造成資源浪費(fèi)和管理成本增加。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009-2011年，海南商品住房投資共計(jì)1253.26億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的88.3%。全國政協(xié)委員康耀紅認(rèn)為，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住房占絕對主導(dǎo)，這種方式使房地產(chǎn)市場對宏觀調(diào)控政策極其敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。同時，以商品住房為主的開發(fā)結(jié)構(gòu)制約了海南省房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　一些政協(xié)委員認(rèn)為，隨著國家不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程政策擠出效應(yīng)的顯現(xiàn)，對海南房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了制約作用，使房地產(chǎn)市場面臨更大的壓力，也增加了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的困難和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　姜斯憲說，海南省房地產(chǎn)業(yè)在全省經(jīng)濟(jì)總量中占有約10%的份額，處于支柱產(chǎn)業(yè)地位，是城市基礎(chǔ)設(shè)施投入和民生工程資金的主要來源之一。在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)保持一定的投資規(guī)模，對推進(jìn)國際旅游島建設(shè)具有重大意義。

　　調(diào)控政策將延續(xù) 房地產(chǎn)投資增速放緩

　　2011年12月初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就知會地方政府，如果沒有極其特殊情況，應(yīng)繼續(xù)延續(xù)限購政策。截至2012年1月7日，實(shí)行限購的46個城市均已明確表示將延續(xù)限購。"這表明，2012年中央對樓市調(diào)控政策不但不會放松，而且面臨加碼的可能，下一步國家擬采取限價(jià)加限購的措施，努力解決本地居民第一套住房的需求。"全國人大代表、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)副校長郝如玉說。

　　姜斯憲認(rèn)為，預(yù)計(jì) 2012年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩，預(yù)計(jì)增幅約為15%-20%，按此增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資額約762億-795億元。近期，海南省提出今年房地產(chǎn)銷售要力爭不低于去年的目標(biāo)，但鑒于2012年是房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊的一年，預(yù)計(jì)海南省商品房銷售將更加嚴(yán)峻，較去年可能將有明顯下降。

　　全國政協(xié)委員史貽云認(rèn)為，我國住房制度仍處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，保障房建設(shè)和分配還沒到位，房產(chǎn)稅推廣也還不具備條件。在商品房市場整體供求關(guān)系尚未平衡的情況下，限購政策長期存續(xù)的可能性很大。

　　此外，我國城市化進(jìn)程還在進(jìn)行中，特別是一些適婚男女存在較緊迫的住房需求。因此，要抑制樓市報(bào)復(fù)性反彈，不僅要靠"限購令"，更需要盡快調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動其實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

　　全國人大代表、海南農(nóng)墾總局黨委書記王一新建議，我國房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。以海南樓市為例，需改變以居住地產(chǎn)為絕對主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以專業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品體系。從以一次性開發(fā)為特征的粗放型開發(fā)逐步過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主的可持續(xù)開發(fā)，以確保地方稅源穩(wěn)定，減少大規(guī)模、盲目出讓土地的沖動。

　　同時，全國政協(xié)委員施耀忠也認(rèn)為，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策體系的重要組成部分，今后限購政策的退出將以房產(chǎn)稅等政策的出臺為依據(jù)。房產(chǎn)稅的實(shí)施，既有利于地方政府?dāng)[脫對土地財(cái)政的高度依賴，也會使調(diào)控長期化和常態(tài)化。因此，推動房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型的任務(wù)對海南乃至全國一二線樓市來說是一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。