樓市向左、向右轉(zhuǎn)?博鰲房地產(chǎn)論壇激辯今后走勢

　　當(dāng)前一些地方房價(jià)升溫，樓市再次走到十字路口：中介機(jī)構(gòu)鼓唇搖舌，普通居民望房興嘆，開發(fā)企業(yè)望風(fēng)使舵，金融企業(yè)上下其手，中央政府態(tài)度堅(jiān)定，地方政府試探頻頻。

　　在這敏感時(shí)期，全國房地產(chǎn)界的千人大會(huì)——博鰲房地產(chǎn)論壇８日至１１日在此間舉行。來自住建部、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和國內(nèi)知名房企的代表人物，圍繞房價(jià)走勢、調(diào)控走向、制度改革等一系列焦點(diǎn)問題，進(jìn)行了激烈交鋒，不少觀點(diǎn)引人深思。

　　房價(jià)：新一輪上漲周期正打開？

　?。劢裹c(diǎn)］今年初，房地產(chǎn)界還在討論“如何過冬”和“冬天多長”，想不到樓市連續(xù)出現(xiàn)“熱六月”“火七月”等旺銷現(xiàn)象，新一輪房價(jià)上漲周期真的已經(jīng)來臨？

　　［財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康］我感覺已經(jīng)看得比較清楚：今年下半年在銀根放松和“穩(wěn)增長”的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)的回暖還會(huì)持續(xù)。

　?。廴A遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)］回顧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，凡是土地供給低增長的情況出現(xiàn)，一定會(huì)形成后期的房價(jià)高增長。２０１２年房地產(chǎn)行業(yè)土地供給和庫存仍然是負(fù)增長，這將形成下一輪房價(jià)的高增長。２０１３年３月份以后，房價(jià)可能會(huì)產(chǎn)生上漲性行情。

　?。壑袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一］５月份以來房價(jià)放量上升主要原因有兩個(gè)：一是萬科、恒大等龍頭企業(yè)首先“以價(jià)換量”，引發(fā)行業(yè)降價(jià)促銷，刺激剛性需求入市；二是６月份后政策基本面轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長”，降息等刺激手段相繼出臺(tái)，改變了房地產(chǎn)行業(yè)的一些預(yù)期。但要看到樓市成交數(shù)量和價(jià)格等指標(biāo)是緩慢環(huán)比上升的，而新增投資、新開工面積、新購?fù)恋?，同比還是下降的，所以，樓市回暖的基礎(chǔ)并不牢靠。

　　［北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長劉曉光］未來幾個(gè)月的市場應(yīng)該是趨于穩(wěn)定的，而不是一個(gè)真正大拐點(diǎn)的出現(xiàn)，企業(yè)要準(zhǔn)備度過這一段比較艱難的時(shí)刻。

　?。圻h(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁陳潤福］本輪調(diào)控進(jìn)行了兩年多，這個(gè)時(shí)候，供方、需方都在適應(yīng)新的市場規(guī)則。供方在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足更多的首套需求和改善性購房需求；需方也在適應(yīng)新形勢，調(diào)整心態(tài)達(dá)成交易。這是一個(gè)“市場再平衡”的過程，所以房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)類似于２００９年那樣反轉(zhuǎn)式的強(qiáng)烈增長，總體上將相對(duì)平穩(wěn)。

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調(diào)控：“穩(wěn)增長”前提下何去何從

　?。劢裹c(diǎn)］宏觀政策轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長”后，為樓市“松綁”助推經(jīng)濟(jì)增長的呼聲不斷，樓市調(diào)控何去何從面臨艱難抉擇。

　　［金地（集團(tuán)）股份有限公司總裁黃俊燦］今年上半年GDP降下來后，可以看到地方政府在不時(shí)地做一些小動(dòng)作，希望在土地收入減少的情況下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一些扶持。

　　［任志強(qiáng)］２００３年以后房地產(chǎn)調(diào)控有一個(gè)現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)熱的時(shí)候，就會(huì)把房地產(chǎn)往下壓一壓；經(jīng)濟(jì)冷的時(shí)候就把房地產(chǎn)業(yè)往上拉一拉。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢不太樂觀，房地產(chǎn)業(yè)又有了機(jī)會(huì)。

　?。蹏窠?jīng)濟(jì)研究所所長樊綱］我第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇就說了一句話，房地產(chǎn)商是中國最幸運(yùn)的一批商人，這些年你們掙錢最多，不要國家一調(diào)控，就像怨婦一樣抱怨“被拋棄”，難道要永遠(yuǎn)繼續(xù)捧著嗎？現(xiàn)在到了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)候了，盡管房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但過度依賴就會(huì)出問題。

　　［浙江廣廈股份有限公司董事長楊玉林］我覺得作為開發(fā)商來講，要調(diào)整好心態(tài)，積極主動(dòng)地順應(yīng)國家政策的調(diào)整和調(diào)控。

　　［萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍］從中長期看，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)，因?yàn)檫@已不是一個(gè)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的問題了，而是上升到民生和政治的問題了。正因?yàn)檫@樣，中央最近再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。

　　［朱中一］當(dāng)前，既要防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，又要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，確實(shí)是一個(gè)難題。而且，在房地產(chǎn)調(diào)控中，中央和地方站的角度不一樣，存在“土地財(cái)政”等制度設(shè)計(jì)問題。一些地方可能借口“穩(wěn)增長”而放松調(diào)控，但中央政府今年把增長目標(biāo)調(diào)低為７·５％，已體現(xiàn)了堅(jiān)持樓市調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的決心。我相信，隨著國家加大監(jiān)督檢查和約談問責(zé)等措施，房地產(chǎn)市場總體上會(huì)朝著預(yù)期方向發(fā)展。

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前瞻：不能錯(cuò)失制度建設(shè)“機(jī)遇期”？

　　〔焦點(diǎn)〕一收就跌，一放就漲——樓市屢現(xiàn)“彈簧效應(yīng)”，根源仍然是行業(yè)制度建設(shè)的缺失。有人認(rèn)為本輪樓市“最嚴(yán)調(diào)控”已近三年，但行業(yè)性改革推進(jìn)緩慢，可能會(huì)錯(cuò)失房地產(chǎn)制度建設(shè)良機(jī)，怎么辦？

　?。蹢钣窳郑菹乱徊降膰曳康禺a(chǎn)政策調(diào)整應(yīng)該是多元化的、系統(tǒng)的、制度化的。這樣無論對(duì)開發(fā)商還是消費(fèi)者，都會(huì)有一個(gè)較為穩(wěn)定的預(yù)期。作為開發(fā)商，需要集中精力順應(yīng)國家的制度建設(shè)，根據(jù)需求來進(jìn)行市場定位和布局。

　?。鄯V］目前樓市調(diào)控的目的、對(duì)象已經(jīng)明確，即“抑制投資性住房需求，保證消費(fèi)性住房需求的供給”。為此，房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急不是每天重復(fù)要抑制房價(jià)，而是要盡快用經(jīng)濟(jì)手段替換下行政手段，用制度替換下政策。具體地說，就是盡快用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策，否則不利于樓市持續(xù)健康發(fā)展，也不利于宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。

　?。壑袊青l(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮］短期調(diào)控是必要的，但從長期看，用制度化辦法取代臨時(shí)性的行政措施，這樣才符合客觀發(fā)展規(guī)律。

　　所謂長效的制度建設(shè)應(yīng)包括四個(gè)方面：一是多蓋房子，快蓋房子，而不是少蓋、不蓋房子；二是調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，都住在北京、上海、廣州，什么樣的政策都解決不了房價(jià)問題，大中小城市要協(xié)調(diào)發(fā)展；三是調(diào)整中央政府和地方政府的關(guān)系，又要讓馬兒跑，又要馬兒不吃草是行不通的，加快與地方不動(dòng)產(chǎn)等關(guān)聯(lián)的稅收制度改革，包括房產(chǎn)稅制度改革；四是調(diào)整社會(huì)收入分配結(jié)構(gòu)，如此調(diào)整才能最終解決房價(jià)與收入比問題。

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