房企再融資開閘漸近 對(duì)賭風(fēng)勁刮利誘機(jī)構(gòu)認(rèn)籌

　　停擺三年之久，房企再融資開閘信號(hào)明確后，即刻引來各家上市房企的蜂擁而至。

　　9月18日，市場傳出消息稱，北京一家房企再融資方案已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)受理。一家上市房企高管受訪時(shí)證實(shí)，受到這一消息影響，該公司關(guān)于再融資的股東大會(huì)相比原計(jì)劃擬提前舉行，目前已經(jīng)開始準(zhǔn)備股東大會(huì)的相關(guān)事宜。

　　而同日，萊茵置業(yè)(000558.SZ)發(fā)布再融資預(yù)案，9月份以來發(fā)布再融資預(yù)案的上市公司達(dá)到7家。同一天，本月初剛剛發(fā)布再融資預(yù)案的華夏幸福，也公告稱其方案已經(jīng)獲股東大會(huì)通過。

　　從再融資受理進(jìn)程來看，目前在京地產(chǎn)商中，北京城建(600266.SH)再融資方案早在8月上旬獲得股東大會(huì)通過，只有這一家的時(shí)間設(shè)置滿足證監(jiān)會(huì)受理?xiàng)l件。

　　盡管此前，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)公布再融資方案，但市場對(duì)于監(jiān)管層如何把控再融資放行標(biāo)準(zhǔn)一直難有定論，亦有傳聞稱某房企的再融資方案申報(bào)遭拒，因此不少房企選擇“邊推進(jìn)、邊觀望”的態(tài)度。

　　此外，機(jī)構(gòu)的態(tài)度也變得十分重要。面對(duì)A股市場調(diào)控措施最為緊張的行業(yè)，政策和市場趨勢不明，通過多種手段吸引機(jī)構(gòu)投資人認(rèn)購，正悄悄成為房企再融資的新規(guī)則。

　　僅9月份以來，包括華夏幸福(600340.SH)、天?；?000965.SZ)、廣宇集團(tuán)(002133.SZ)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)等7家房企已經(jīng)發(fā)布再融資預(yù)案。

　　截至9月18日，8月中上旬發(fā)布預(yù)案的新湖中寶(600208.SH)、宋都股份(600077.SH)、北京城建和榮盛發(fā)展(002146.SZ)等7家上市公司，均已經(jīng)獲得股東大會(huì)通過。此外，華夏幸福于9月2日發(fā)布再融資預(yù)案。9月17日即召開股東大會(huì)，通過了上述方案。僅從股東大會(huì)的召開安排來看，新華聯(lián)(000620.SZ)、大名城(600094.SH)和國興地產(chǎn)(000838.SZ)等公司進(jìn)展相對(duì)仍然滯后。

　　相比政策傳言初期，市場對(duì)于房企再融資將主要限制在土地一級(jí)市場開發(fā)，以及舊城改造等政策鼓勵(lì)項(xiàng)目的傳言，從目前的房企再融資預(yù)案來看，不少募投項(xiàng)目已經(jīng)包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)等。

　　實(shí)際上，由于政策剛剛放開，政策趨勢不甚明朗，多數(shù)房企一直保持“邊推進(jìn)、邊觀望”的態(tài)度。此前某上市房企再融資方案傳言暫緩申報(bào)，市場對(duì)于房企再融資的政策擔(dān)憂一度陡然提升。

　　按照另外一家房企高管的說法，該公司再融資預(yù)案發(fā)布之后，原本計(jì)劃將股東大會(huì)的召開時(shí)間延后，等待政策面趨于明朗。

　　不過9月18日，市場傳出消息稱，北京某房企再融資方案已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)受理，上述公司聞?dòng)嵭磁c保薦機(jī)構(gòu)進(jìn)行了協(xié)商，擬將股東大會(huì)的日期提前，并且開始馬上籌備股東大會(huì)的相關(guān)事宜。

　　按照再融資的申報(bào)流程，再融資方案發(fā)布之后，需要先召開股東大會(huì)印制申報(bào)材料，報(bào)相關(guān)券商進(jìn)行內(nèi)核，內(nèi)核過后再根據(jù)內(nèi)核意見修改材料，正式報(bào)送證監(jiān)會(huì)。在送達(dá)證監(jiān)會(huì)受理之前，有國土資源部把第一道關(guān)。最近三年，房企再融資方案受到國土資源部審核限制，在獲得證監(jiān)會(huì)受理之前往往已被勸退。因此，上述消息對(duì)于諸多房企來說，意味著再融資的政策面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的回暖。

　　9月18日，北京某券商人士預(yù)測，由于房企再融資需求較高，隨著政策面明朗，未來加入再融資大軍的房企會(huì)繼續(xù)增加。而目前已經(jīng)發(fā)布預(yù)案準(zhǔn)備相對(duì)成熟的房企，或通過提高內(nèi)部流程安排的方式爭取加快融資進(jìn)程。

　　房企聞風(fēng)而動(dòng)

　　多措施機(jī)構(gòu)保收

　　按照上述房企高管的說法，在再融資方案中，需要著重考慮到機(jī)構(gòu)能否獲得收益。這也是再融資能否吸引機(jī)構(gòu)認(rèn)購，以及此后能否和機(jī)構(gòu)繼續(xù)合作的關(guān)鍵。

　　但是由于發(fā)行價(jià)格需要確定在基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日均價(jià)的90%以上，發(fā)行后需要面對(duì)一年的鎖定期，加上未來地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)尚不明朗，使得房企不同于其他行業(yè)，其股價(jià)不確定性因素更大。

　　據(jù)北京某機(jī)構(gòu)人士透露，在公布定向增發(fā)董事會(huì)預(yù)案之前，融資方就需要與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并且盡量延后利好消息的發(fā)布，將定增價(jià)格控制在一定范圍之內(nèi)。此外，機(jī)構(gòu)會(huì)與融資方式簽訂對(duì)賭協(xié)議，以保證機(jī)構(gòu)參與的收益率。

　　以河北某上市房企為例，該公司2012年年報(bào)高送轉(zhuǎn)的預(yù)期就十分強(qiáng)烈，不過一直押后到中報(bào)實(shí)施。由于該股股價(jià)走勢強(qiáng)勁，遂在發(fā)布中報(bào)的同時(shí)即發(fā)布定增預(yù)案，并且停牌。

　　照分析人士說法，若先發(fā)布高送轉(zhuǎn)消息，很有可能繼續(xù)推高股價(jià)，使得定增價(jià)格水漲船高，將難以吸引機(jī)構(gòu)投資人參與。

　　除此之外，上述機(jī)構(gòu)人士還表示，不少機(jī)構(gòu)私下會(huì)要求上市公司簽訂對(duì)賭協(xié)議，若無法滿足機(jī)構(gòu)的收益約定，上市公司一方需要彌補(bǔ)相關(guān)損失。不過，對(duì)于一年鎖定期的約定收益水平，該人士僅表示因公司而異。

　　這一安排對(duì)于房企來說似是無奈之舉。9月18日，深圳某大型基金公司投研人士受訪時(shí)表示，房企再融資開閘對(duì)于未來推高房企股價(jià)邏輯并不成立，包括銀行、地產(chǎn)等板塊回歸市場高估前的估值是宏觀趨勢。這也顯示出機(jī)構(gòu)對(duì)于投資房企再融資之后股價(jià)表現(xiàn)仍存擔(dān)憂。

　　除此之外，上市房企再融資前夕是否會(huì)出現(xiàn)“老鼠倉”，也成為再融資能否順利通過的另一個(gè)重要因素。

　　按照再融資的流程，為了保障再融資過程的順利，在公布定向增發(fā)董事會(huì)預(yù)案之前，上市公司已經(jīng)與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行摸底和接觸。

　　北京某上市地產(chǎn)商證券部主管對(duì)此表示，對(duì)于房企而言，再融資計(jì)劃還需要與國土部門進(jìn)行溝通，繁榮的審批流程，似乎很難保證再融資方案不會(huì)提前泄露。