鄂爾多斯造城十年空置房囤積 小村旁奔馳店沒落

　　9月的鄂爾多斯，秋涼驟起，游走于鄂爾多斯新、舊城區(qū)內(nèi)綿延數(shù)公里的空置樓盤間的人們，備感寒意。空置的樓房記載著鄂爾多斯十年造城運動一路走來的興衰，其間被裹挾進來的還有一個個人物命運的沉浮。

　　自2003年啟動新的城市發(fā)展戰(zhàn)略至今，鄂爾多斯已走過了十年城鎮(zhèn)化歷程。“十年‘沉浮’兩茫?！?，曾經(jīng)轟轟烈烈的“造城”運動，如今日漸式微。除了給這座城市帶來大面積房地產(chǎn)空置及全民財富泡沫化的重殤之外，在新型城鎮(zhèn)化號角吹遍全國的當(dāng)下，其畸形城鎮(zhèn)化之路所留下的沉疴更值得業(yè)界再總結(jié)，或可為后來者提供一份活生生的現(xiàn)實教材。

　　轉(zhuǎn)型誤入“房地產(chǎn)化”歧路

　　張大牛是前兩年鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)盛極而衰的親歷者之一。見到中國證券報記者時，一臉疲憊的他剛從距鄂爾多斯兩千多公里的興安盟驅(qū)車20多個小時風(fēng)塵仆仆地趕回，他告訴記者，自去年以來，他就把和別人合伙開發(fā)的一處未完工樓盤抵押給了前兩年搞民間融資的債主，另謀生意來還還剩下的數(shù)十萬元債，今年以來他隔三差五跑一趟興安盟，在那里開始做一些建材買賣。

　　他打趣地告訴中國證券報記者，鄂爾多斯民間現(xiàn)在流傳一個段子：電視臺記者在街頭隨機采訪鄂爾多斯市民：“如果你買彩票中了500萬大獎，你會怎么花？”市民不假思索地答：“先還債?！薄澳鞘Ｏ碌哪兀俊薄笆Ｏ碌穆€。”張大牛說，這雖是笑話，一定程度上卻是當(dāng)下鄂爾多斯老百姓的真實處境寫照：前兩年全民放貸搞融資，全民搞房地產(chǎn)，如今全民追債，全民心累。

　　然而，相比于財富一夜間泡沫化帶來的夢魘，更讓張大牛至今心中唏噓不已的是，當(dāng)初是怎樣的一種“沖動”讓他一夜間放棄經(jīng)營多年的煤炭運銷生意，轉(zhuǎn)而投入到房地產(chǎn)開發(fā)的滾滾洪流？他告訴記者，過去十年間，他一直利用鄂爾多斯煤炭資源的優(yōu)勢，拉起十多輛運煤車的隊伍，在鄂爾多斯與外地來往運煤，年景好時年入百萬元不成問題。而當(dāng)高峰時多達500多路房地產(chǎn)開發(fā)大軍涌入時，他也奮不顧身地賣了資產(chǎn)聚攏一圈朋友蓋起了樓盤。但是，當(dāng)樓盤還沒有賣出時，就遭遇了鄂爾多斯樓市的冬天。

　　事實上，在中國證券報記者實地調(diào)查中，類似張大牛所說的當(dāng)初的那份“沖動”，在鄂爾多斯當(dāng)?shù)卦?jīng)一度成為普遍的社會心態(tài)，甚至是鄂爾多斯過去幾年城市整體發(fā)展思潮的一個縮影。正是在這份“沖動”的驅(qū)使下，鄂爾多斯過去十年城鎮(zhèn)化路途開始發(fā)生偏向，直至誤入“房地產(chǎn)化”的歧途。

　　按照業(yè)內(nèi)專家的普遍共識，科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)依托是根基，并且這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展要擁有可持續(xù)性。北京錫恩企業(yè)管理顧問有限公司副總裁傅中近期受企業(yè)委托在鄂爾多斯展開了數(shù)天調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化起初階段可謂運行在良性軌道。依托“羊(絨)、煤(炭)、(稀)土、(天然)氣”這些當(dāng)?shù)負碛械锰飒毢駜?yōu)勢的能源資源產(chǎn)業(yè)，特別是憑借煤炭產(chǎn)業(yè)在過去十年的黃金發(fā)展期，鄂爾多斯用不長的時間就創(chuàng)出了全國第一的GDP增速，人口規(guī)模也迅速攀升至百萬人。

　　“如果鄂爾多斯在已有資源優(yōu)勢上不斷壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，且延伸產(chǎn)業(yè)鏈或及時尋找替代產(chǎn)業(yè)，以抵抗由于資源枯竭瓶頸而帶來的城市經(jīng)濟長遠發(fā)展風(fēng)險，那么鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化可能會在全國范圍內(nèi)樹立起一個正面典型形象?！备抵姓f，近年來當(dāng)?shù)卣鈭D打造總部經(jīng)濟、裝備制造基地以及云計算產(chǎn)業(yè)中心，均可謂謀求可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力舉。

　　但事與愿違的是，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)被眾多城市定位為支柱產(chǎn)業(yè)并為此大興土木之際，“財大氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。眾所周知的是，過去短短幾年時間，因煤炭開發(fā)而積累的數(shù)千億財富源源不斷地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)中，過去一切謀求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力舉最終都指向一個標(biāo)桿：房地產(chǎn)化。傅中認(rèn)為，當(dāng)城鎮(zhèn)化演變成了房地產(chǎn)化，不僅無法驅(qū)動經(jīng)濟增長，還會產(chǎn)生巨量的房地產(chǎn)泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明證。

　　張大牛也告訴中國證券報記者，當(dāng)初自己所經(jīng)營的煤炭運銷公司業(yè)績紅火的時候，了解到政府將大力發(fā)展旅游經(jīng)濟，曾打算拿出一筆錢來投資酒店生意，但還未來得及行動，就卷入了鄂爾多斯全民房地產(chǎn)熱?！懊禾啃袠I(yè)曾經(jīng)一度暴利，但當(dāng)看到像伊泰、烏蘭這樣的煤炭巨頭紛紛‘不務(wù)正業(yè)’，大搞房地產(chǎn)開發(fā)時，誰都想搶食這一塊更肥的肥肉，因此都義無反顧，直到現(xiàn)在一切都化為泡影?！彼p嘆道。

　　先造城后填人的本末倒置

　　按照國內(nèi)外關(guān)于城鎮(zhèn)化的科學(xué)理念，城鎮(zhèn)化的一大內(nèi)涵是在產(chǎn)業(yè)聚集基礎(chǔ)上帶動人口的聚集，進而催生城市自發(fā)的生長及擴容。而反觀鄂爾多斯，其十年城鎮(zhèn)化走的卻是先造城后填人的本末倒置的歧路。

　　小羅是鄂爾多斯一家市直單位的公務(wù)員。過去幾年，她隨著所在單位由東勝區(qū)遷移至康巴什新區(qū)的新辦公地，成為康巴什新區(qū)過去幾年實施的“引人”戰(zhàn)略的一份子。她告訴中國證券報記者，來到新區(qū)后，這里一切都是新的，城市廣場壯麗宏偉，馬路寬闊平坦，處處顯現(xiàn)出一番現(xiàn)代都市的氣派。

　　過去的十年，鄂爾多斯立志將自己打造成東方“迪拜”。在中國證券報記者幾天實地所見所聞中，印象最深的是政府為實施這種愿景在配套基礎(chǔ)設(shè)施上的努力。除了已為外界熟知的現(xiàn)代化的博物館、圖書館及大劇院等硬件設(shè)施外，康巴什目前整個新區(qū)的管理采用社區(qū)化模式，全區(qū)32平方公里的范圍被劃分為三大社區(qū)，每個社區(qū)都建成了一個現(xiàn)代化功能齊全的社區(qū)辦公大廳，所有民生事項均采用一站式服務(wù)模式。不單如此，為打通新區(qū)與外界的溝通瓶頸，當(dāng)?shù)卣€斥巨資將連接?xùn)|勝及康巴什的公路由原來的雙車道擴寬成六車道，道路兩旁綠化帶種植的都是引自東北和云南的名貴樹種。所有一切的努力，仿佛都是為了“遠方的客人，請你留下來”。

　　然而，在沒有需求支撐下，所有的努力都顯得力不從心。在與記者的聊天中，小羅最大的疑惑就是“康巴什如今建設(shè)的這么好，為什么就吸引不了大規(guī)模的人來居住呢？”“可能是這里的消費水平和房價還是很高吧，像我現(xiàn)在做公務(wù)員，一個月收入在4000元左右，新區(qū)好一點地段的房子都在6000元/平米以上，現(xiàn)在就等著買新區(qū)統(tǒng)一建設(shè)的公務(wù)員限價房，普通商品房肯定買不起?！彼f。

　　據(jù)中國證券報記者了解，官方統(tǒng)計的鄂爾多斯康巴什新區(qū)目前的人口數(shù)已達10萬，其中的主要構(gòu)成是拆遷戶、市直機關(guān)公務(wù)員及大中小學(xué)學(xué)生，還有一些當(dāng)?shù)匾M的工業(yè)項目的產(chǎn)業(yè)工人。

　　傅中對中國證券報記者分析，對于鄂爾多斯來說，未來無奈的選擇是繼續(xù)引“人”。但從目前人口構(gòu)成來看，作為最大主體的公務(wù)員及學(xué)生的引入基本到位，后續(xù)空間已經(jīng)不足。因此，未來最大的希望在于靠工業(yè)項目落地帶來產(chǎn)業(yè)工人增多，由此帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而進一步推動人口規(guī)模擴大?！暗F(xiàn)在的問題是，高房價、高物價可能會成為實現(xiàn)這種預(yù)期的最大絆腳石”他擔(dān)憂道。

　　傅中的擔(dān)憂并非多余。事實上，早在2008年，國家發(fā)改委投資研究所課題組曾對康巴什新區(qū)未來發(fā)展做了一次深入評估，最終形成的評估報告指出，康巴什未來發(fā)展的最大潛在難題之一，就在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展成本過高。報告直陳，“新區(qū)的建設(shè)過度依賴大規(guī)模固定資產(chǎn)投資，這帶來當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)物業(yè)價格過快增長，使得新區(qū)發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)營成本很高，產(chǎn)業(yè)進入門檻較高，盈利能力較低的第二、三產(chǎn)業(yè)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)中包括商貿(mào)流通、餐飲、旅游、社區(qū)服務(wù)等居民消費性服務(wù)業(yè)，很難進入新區(qū)并快速發(fā)展成長起來，加劇了新區(qū)未來經(jīng)濟發(fā)展的難度和不確定性?！?/p>

　　傅中指出，這種難度和不確定性至今依然存在，成為鄂爾多斯未來繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化不得不直面的難題。

　　被城鎮(zhèn)化后身份認(rèn)同危機

　　按照專家觀點，目前國內(nèi)大力推進的新型城鎮(zhèn)化其首要的定位是“人的城鎮(zhèn)化”，讓農(nóng)民市民化。而受過多外力裹挾的“被”城鎮(zhèn)化，只會帶來農(nóng)民普遍的身份認(rèn)同危機。值得注意的是，這種危機，已經(jīng)在鄂爾多斯眾多拆遷農(nóng)牧民身上逐漸顯現(xiàn)。

　　東勝區(qū)罕臺廟村是過去幾年鄂爾多斯實施棚戶區(qū)改造、推進農(nóng)民城鎮(zhèn)化的重鎮(zhèn)之一。當(dāng)?shù)卮迕窭翔F告訴中國證券報記者，過去罕臺廟村下轄四個生產(chǎn)隊，前兩年全部整體拆遷，變成如今的四個“社區(qū)”。他所在的田園都市小區(qū)，80%都是回遷的拆遷戶。

　　中國證券報記者在小區(qū)看到，時值正午十分，住戶吃完午飯后都陸陸續(xù)續(xù)地來到小區(qū)門口的小廣場上，墊上幾張報紙開始打起了紙牌，旁邊還有一群人扎好了馬扎，你一言我一語地擺起了“龍門陣”。老鐵告訴記者，這就是如今大家每天的“社區(qū)”生活，大家一坐就是一下午，到飯點就各自散去。

　　老鐵說，以前這里還是農(nóng)村時，家家都養(yǎng)羊種玉米，平常的這個時候應(yīng)該是各自趕著羊群去放羊，或者在菜地里扒玉米棒子。可這幾年，眨眼間變成城里人之后，卻不知道該干啥。

　　老鐵告訴中國證券報記者，他們小區(qū)大多數(shù)人過去幾年都拿著上百萬元的拆遷款參與民間融資，可幾乎全部血本無歸。“沒了錢，也沒了羊群，村里的勞動力不得不都出去打工，過去鄂爾多斯經(jīng)濟紅火的時候，做建筑工很賺錢，可這兩年工地都停工了，又不知道該干啥了?！崩翔F說道。

　　當(dāng)問到“當(dāng)初那么多的拆遷款，為什么沒想著拿去做點買賣或者搞點正常投資”時，老鐵說：“投資？不是說民間融資也是搞投資嗎？別的什么，我都兩眼一抹黑。”的確，在中國證券報記者接觸的眾多曾參與民間融資的當(dāng)?shù)乩习傩罩?，這種說法很普遍。

　　在傅中看來，這種現(xiàn)象背后反映的一個問題就是“被”城鎮(zhèn)化后的農(nóng)民面對城里生活、面對財富的無所適從。缺乏像城里人那樣基本的投資常識，比如炒股票、基金或其他理財產(chǎn)品，當(dāng)初能選擇的也只有搞民間融資。

　　談起當(dāng)初的民間融資，老鐵說就像一場夢一樣?！爱?dāng)初一夜間變得腰纏萬貫，有了房、車，過得挺有城里人的感覺。但到頭來房子、車子全沒了，才發(fā)現(xiàn)，自己還是農(nóng)村人，啥都沒變化過。”他說，現(xiàn)在最大的希望就是政府能盡量給拆遷農(nóng)牧民多一些幫助。

　　專家出藥方

　　警惕城鎮(zhèn)化“拉美化”趨勢

　　一直以來，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化不斷引起熱議。中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春認(rèn)為，未來國內(nèi)的城鎮(zhèn)化進程應(yīng)以產(chǎn)業(yè)依托帶動“人的城鎮(zhèn)化”，在此過程中應(yīng)避免先造城后引人而產(chǎn)生城市貧民窟涌現(xiàn)的“拉美化”現(xiàn)象。北京錫恩企業(yè)管理顧問有限公司副總裁傅中則提出，化解鄂爾多斯當(dāng)前城鎮(zhèn)化遇到的困境，最重要的任務(wù)就是在現(xiàn)有規(guī)劃思路下，加快產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型，以帶動人口及需求的增長，推進城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

　　“拉美化”是大忌

　　中國證券報：在當(dāng)前推進城鎮(zhèn)化已上升為國策的大背景下，如何總結(jié)鄂爾多斯過去十年推進城鎮(zhèn)化給其他城市帶來的經(jīng)驗啟示？

　　劉元春：首先，鄂爾多斯以“羊煤土氣”資源型經(jīng)濟起家，特別是隨著煤炭行業(yè)進入十年“黃金期”，鄂爾多斯也迎來了經(jīng)濟發(fā)展的“黃金十年”。但是，隨著煤炭行業(yè)近兩年出現(xiàn)大滑坡，鄂爾多斯各方面的危機也應(yīng)運而生。以煤炭為代表的資源行業(yè)都是周期性行業(yè)，一定會有個起落期，這就要求主政者對于這種經(jīng)濟規(guī)律要有深刻的認(rèn)識及政策預(yù)期，考驗著政府的風(fēng)險預(yù)警機制。鄂爾多斯這些年也在嘗試尋找接替性產(chǎn)業(yè)，但在房地產(chǎn)化大潮的推動下，這種努力明顯具有滯后性。這就提醒國內(nèi)眾多城市，特別是資源型城市，目前身上肩負著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及城鎮(zhèn)化的雙重任務(wù)，兩者其實是相得益彰的，關(guān)鍵是要在加速轉(zhuǎn)型中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，進而帶動人口增長，推進城鎮(zhèn)化。

　　其次，從現(xiàn)階段來講，國內(nèi)眾多城市的發(fā)展壯大的歷程都是以產(chǎn)業(yè)帶動人口增長，城市擴容。這在一定程度上避免了重走過去一些拉美國家的老路：在無產(chǎn)業(yè)依托的情況下，單純擴大城市規(guī)模，使得眾多城市貧民窟涌現(xiàn)，各種社會問題叢生，最終導(dǎo)致城市化進程受挫。鄂爾多斯“先造城、后引人”這種推動城鎮(zhèn)化的思路，就存在“拉美化”的風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)值得警惕。

　　最后，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化關(guān)鍵是要實現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”，縱觀發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，其標(biāo)志并不是什么一個地方蓋起了多少樓，農(nóng)業(yè)人口改成了城市居民。其本質(zhì)上是要實現(xiàn)農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變過程中伴隨著人的文明化、現(xiàn)代化，沒有這些，就是在城里打工一輩子，也算不上達到了“人的城鎮(zhèn)化”的要求。

　　產(chǎn)業(yè)多元化是正道

　　中國證券報：就目前鄂爾多斯城鎮(zhèn)化已經(jīng)造成的困境，應(yīng)當(dāng)如何尋求化解之道？

　　傅中：城鎮(zhèn)化不等于造城，早期城鎮(zhèn)化的大干快上思想應(yīng)該摒棄。在目前已造成的局面下，如何加快實現(xiàn)人的流入，可能是鄂爾多斯要現(xiàn)實考慮的問題。我認(rèn)為，還是要遵循城鎮(zhèn)化的科學(xué)思路，加快尋找多元化的產(chǎn)業(yè)依托，進而實現(xiàn)人口的大規(guī)模增長。

　　首先，鄂爾多斯需要擺脫資源型發(fā)展，走向循環(huán)經(jīng)濟。鄂爾多斯現(xiàn)有18個產(chǎn)業(yè)園，每個產(chǎn)業(yè)園均有各自的主題，既有像裝備機械這樣的傳統(tǒng)工業(yè)主題，也有像云計算這樣的高科技主題，更有物流園這樣的保障性主題。怎樣讓這些產(chǎn)業(yè)園真正發(fā)揮價值，不僅解決當(dāng)?shù)厝说木蜆I(yè)，更能吸引外來人口形成人口流入，是鄂爾多斯現(xiàn)狀解套的可行方案之一。

　　其次，鄂爾多斯空氣環(huán)境優(yōu)質(zhì)，有草原、沙漠等多稀缺業(yè)態(tài)資源，更有成吉思汗、元蒙文化的積淀，這些對發(fā)展旅游業(yè)來說是非常好的基礎(chǔ)。如果把鄂爾多斯做成蒙古源流文化特色的旅游城市，并在未來形成養(yǎng)生、養(yǎng)老的旅游產(chǎn)業(yè)延伸，也是鄂爾多斯的出路之一。

　　要實現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐蘖看媪糠康谋P活，需要加快人口導(dǎo)入，但單憑鄂爾多斯的200萬人口是很難實現(xiàn)的。如果在現(xiàn)有住宅項目基礎(chǔ)上實現(xiàn)整合，將其改造成為鄂爾多斯大旅游產(chǎn)業(yè)的配套，也是思考方向之一。

　　小村旁奔馳店的沒落

　　在鄂爾多斯的幾天，讓人印象深刻的人和事有很多，但其中留下印象最深的是在罕臺廟村采訪時猛然發(fā)現(xiàn)，離村子不遠處的原野上赫然矗立的一家奔馳汽車4S店。聯(lián)想到一般只在大型城市的核心區(qū)才能看到的奔馳4S店，現(xiàn)實中卻坐落在一個村子旁邊，著實讓人心生驚訝。

　　當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V中國證券報記者，這家店是早幾年前鄂爾多斯創(chuàng)造一個個一夜暴富神話的時候建起來的。那時候，這邊的村民手里都握著上百萬甚至上千萬的鈔票，買豪車幾乎是司空見慣的事。但在民間借貸一陣秋風(fēng)橫掃之后，整個鄂爾多斯九成以上人的財富都瞬間化作泡影，這家奔馳4S店由此變得門庭稀落，少人問津。

　　看來，這家奔馳店，正如同一座紀(jì)念碑，見證著鄂爾多斯曾經(jīng)的輝煌。

　　記者和村民老鐵走進這家店，大廳里，除了錯落有致地擺設(shè)的各種款式豪車之外，卻少有人氣。只有前臺接待在禮貌招呼著，不一會兒，從后面匆匆走出一位銷售顧問，一邊帶著記者看車，一邊詢問著購車需求。

　　一旁的老鐵則木訥地坐在那里，不住地轉(zhuǎn)著頭掃視著店里的一切，并不停地告訴一旁詢問其需要喝啥飲料的服務(wù)員：“我不要什么咖啡，只要給我來杯茶就行。”

　　奔馳店的銷售顧問告訴記者，現(xiàn)在來店看車的人已經(jīng)很少，而在兩年前，這里每天都是人頭攢動，一個月能有超過50輛中級以上配置奔馳車的銷量?！岸鯛柖嗨谷朔路鹨灰怪g從富庶之城黯淡了下來，最近接待的都是來店詢問是否可以變賣手中豪車的人。我們已經(jīng)好幾個月沒有銷售業(yè)績，再這樣下去，只有辭了這份曾經(jīng)讓無數(shù)人羨慕的工作。”他無奈地說。

　　同樣無奈的還有老鐵。在奔馳店大廳坐了不到一會兒，他就急匆匆招呼記者走人。走出大廳之后，他點起一根煙，淡淡地說：“我根本呆不下去，因為感覺這里的一切都和我無關(guān)?！?/p>

　　老鐵的話仿佛也在傳遞像他一樣過去幾年“被”城鎮(zhèn)化人們的無奈。“我們就是農(nóng)村人，每天只要有點事兒做，一日三餐無憂，而不是像現(xiàn)在一樣，每天出了門，都不知道該做些什么，除了打牌，聊天。至于說到奔馳車，仿佛是另外一個世界的東西?！崩翔F說。

　　當(dāng)記者問現(xiàn)在迫切的需求是什么，老鐵頓了頓，指著不遠處的村子小廣場說，“現(xiàn)在住樓房，家家都有衛(wèi)生間，但我就始終感覺不怎么習(xí)慣。要是村子小廣場很快能建起個公共廁所，我覺得是最緊要的事?！?/p>