萬科參股徽商銀行背后：300億社區(qū)金融狂想

　　導讀]社區(qū)金融這個銀行金融機構都在高度關注的領域，房企亦覬覦已久。

　　[ 社區(qū)金融，對于這個銀行金融機構都在高度關注的領域，房地產企業(yè)亦覬覦已久，包括嗅覺敏銳的行業(yè)標桿萬科 ]

　　當外界紛紛揣測萬科（000002.SZ）參股徽商銀行的真實意圖時，萬科出人意料地向外界拋出一個全新構想：謀劃社區(qū)金融服務。

　　這是萬科首次提出打造社區(qū)金融服務概念，也是其提出從產品供應商向城市配套服務商轉型后的進一步業(yè)態(tài)布局。

　　有接近萬科的房企負責人向《第一財經（微博)日報》記者透露，如不出意外，萬科物業(yè)公司將會在萬科社區(qū)金融中充當起重要角色。

　　放到整個國內房地產行業(yè)來看，開發(fā)商提供社區(qū)金融服務的話題已經探討多年，但正在打造該業(yè)務的房企寥寥無幾。

　　這絕對是一個數量驚人的潛在市場，由此給開發(fā)商帶來的持續(xù)收益，可能要遠遠大于一次性的物業(yè)出售。

　　實際上，花樣年集團(01777.HK)已先于萬科布局社區(qū)金融，花樣年總裁潘軍僅以現(xiàn)有業(yè)主數量估算，“這是一個每年大約500億元的金礦”。

　　萬科首提社區(qū)金融

　　看似出乎意料，但一切都在情理之中，萬科強勢參股徽商銀行，正在試圖編織一張基于各種社區(qū)需求的大網。

　　這張大網的背后，是基于萬科迄今服務的超過360個社區(qū)的40萬個中國家庭，以及300萬業(yè)主滋生的龐大金融市場 。

　　10月30日，萬科公告正式宣布，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行，此次認購股份數量不超8.84億股，認購金額不超34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴大后股本的約8%至8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

　　隨后，萬科新聞資料引述董秘譚華杰的表述稱，參股商業(yè)銀行，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求。

　　譚華杰如此表述：“相對于萬科過千億的年銷售規(guī)模而言，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應，幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區(qū)金融服務，提升公司在全面居住服務方面的競爭力?！?/p>

　　盡管萬科并未對社區(qū)金融作更多描述，但從萬科集團總裁郁亮今年7月正式提出萬科從產品供應商轉型城市配套服務商的新定位來看，此舉屬應有之義。

　　彼時，郁亮在西安向媒體表示，萬科的目標是跟這個城市同步發(fā)展，“比如未來，我覺得萬科可能會經營垃圾廠，因為它是城市化必需的配套”。

　　萬科轉型的深層次背景是，自2011年拋出“過冬論”之后，郁亮一直強調中國房產市場已經進入“下半場”，告別暴利時代。

　　郁亮直言，當游戲規(guī)則發(fā)生了變化，房地產企業(yè)都必須重新檢視自己存在的方式和策略。蓋出好房子再也不是競爭力，開發(fā)商要依靠服務制勝。

　　如此看來，垃圾廠看似與地產開發(fā)商毫無關系，但卻被列入了萬科下一步的發(fā)展規(guī)劃中，其實背后解決的仍是業(yè)主配套服務。

　　與經營垃圾廠本質相似，提供社區(qū)金融服務仍然是萬科打造強大的業(yè)主服務體系的一部分，而服務是業(yè)界公認的萬科重要核心競爭力。

　　這也同樣可以理解萬科的很多另類做法，比如項目配建“五菜一湯”：“五菜”包含第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店五大類與業(yè)主生活休戚相關的日常生活服務配套；“一湯”是指蔬菜連鎖超市“幸福街市”。

　　300億市場誘惑

　　一切都是為了建立萬科對業(yè)主的強大服務能力，以及基于服務的巨額市場利益。實際上，萬科此前已經展開探索。

　　社區(qū)金融，對于這個銀行金融機構都在高度關注的領域，房地產企業(yè)亦覬覦已久，包括嗅覺敏銳的行業(yè)標桿萬科。

　　深圳某上市房企負責人向記者表示，萬科此前已經關注到社區(qū)金融，萬科物業(yè)公司在2012年還曾經試圖從一家擁有該業(yè)務經驗的物業(yè)公司挖人。

　　同時，萬科在杭州良渚文化村項目中也開始探索社區(qū)金融服務，這種服務主要向業(yè)主提供涵蓋衣食住行等方面的生活支付需求。

　　這種服務的載體是“村民卡”，集合了門禁、社區(qū)消費、身份識別功能于一體，已在包括良渚文化村在內的兩個樓盤廣泛使用。

　　當地媒體援引浙江萬科南都房地產有限公司的說法，目前入住的3000個良渚文化村家庭中，持村民卡人數超過了8000人。

　　在社區(qū)范圍內，村民卡就像一張銀聯(lián)卡，里面存入現(xiàn)金，在村民食堂、早教中心、超市等社區(qū)配套服務場所都可以刷卡消費。

　　萬科南都地產正在嘗試將村民卡的功能移至社區(qū)APP上進行虛擬化，以發(fā)揮更大功能，“我們正在和支付寶進行戰(zhàn)略合作談判，目前進入技術磋商階段。”

　　根據媒體援引萬科相關負責人的說法，“除了把卡虛擬化，我們還有進一步開發(fā)功能的打算?！狈慨a商在社區(qū)金融這一塊大有可為，目前良渚文化村的村民卡內余額已達到一定額度。一旦將社區(qū)軟件支付功能實現(xiàn)，同時在全市的萬科樓盤推廣開來，資金積累會更多，那時候也可能會打算申請相應的金融運營牌照提供金融服務。

　　實際上，萬科良渚文化村在嘗試的社區(qū)金融，深圳開發(fā)商花樣年已經率先布局，同樣是依托其旗下的物業(yè)公司彩生活服務集團。

　　彩生活服務集團總裁唐學斌不久前接受記者采訪時表示，涉足社區(qū)金融就是從掌控社區(qū)“最后一公里”的生活服務開始推出。2013年6月，花樣年的彩生活利用互聯(lián)網平臺及彩之云APP系統(tǒng)對外發(fā)布。

　　唐學斌闡述：這種APP平臺的模式立足于科技物業(yè)管理應用的廣度與深度，探索物業(yè)管理自動化、系統(tǒng)化、信息化服務，集成包含衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源，構建社區(qū)1公里微商圈。

　　在這個社區(qū)微商圈內，眾多業(yè)主通過APP建立的互聯(lián)網平臺可以實現(xiàn)內部服務、外界對接以及各種生活消費、服務、支付。

　　花樣年業(yè)主的支付載體是“彩生活e卡通”，這是花樣年與光大銀行聯(lián)合推出的IC卡，除具備銀行借記卡所有功能外，還可以讓業(yè)主實現(xiàn)基本物業(yè)費用繳納、商鋪刷卡支付、網上商城支付、小額電子現(xiàn)金支付、門禁卡等功能。

　　彩生活集團迄今為止管理服務專案已超過500個，管理服務面積超過6000萬平方米，服務人口約400萬人。

　　潘軍此前在接受記者采訪時估算，如果這400萬人平均每人月消費1000元，包括水電煤、日常生活中的吃喝拉撒等，一年下來年消費總額接近500億。

　　這塊生意已經為花樣年帶來了收入?；幽?012年的年報顯示：花樣年全年收入約62.3億元，實現(xiàn)利潤約11億元，其中，社區(qū)服務平臺創(chuàng)造的利潤約5000萬元?！?00億的現(xiàn)金從你的門前流過，你一分都沒撈到，那不是沒機會，是你笨?！?/p>

　　潘軍直言，這是一個巨大的金礦，按天貓模式計算，收取3%至5%的服務傭金，則社區(qū)金融服務所能產生的利潤不言而喻。

　　開發(fā)商與銀行攜手掘金

　　在大多數物業(yè)公司都在艱難維持時，社區(qū)服務卻成為花樣年的“現(xiàn)金奶牛”，成為花樣年旗下眾業(yè)務中比較賺錢的板塊。

　　根據年報，2012年花樣年旗下物業(yè)經營業(yè)務收入由2011年的人民幣1.25億升至1.85億，增幅達48%，毛利率超過40%，凈利率超過14%。

　　2012年，花樣年旗下物業(yè)創(chuàng)造利潤5000萬元，其中95%來自非花樣年的物業(yè)，在行業(yè)中堪稱罕見，目前物業(yè)公司在醞釀分拆上市之中。

　　聽起來非常誘人，這也許正是其他開發(fā)商看好社區(qū)金融商業(yè)邏輯，潘軍說，華潤、萬科都在挖花樣年物業(yè)公司的人。

　　公開資料顯示，截至2012年底，萬科物業(yè)已經為超過40萬個家庭提供住宅，為約362個社區(qū)提供物業(yè)管理服務，業(yè)主規(guī)模達到300萬人左右。

　　業(yè)內人士表示，如果按照花樣年的算法，從理論上而言，萬科現(xiàn)有服務的社區(qū)業(yè)主每年有望派生300億元的潛在市場規(guī)模。

　　實際上，社區(qū)金融服務范疇遠不止生活服務，開發(fā)商、物業(yè)公司乃至地產中介甚至在嘗試面向業(yè)主的小額貸款等金融服務。

　　潘軍指出，社區(qū)金融還可以打造小微企業(yè)孵化平臺，幫助社區(qū)創(chuàng)業(yè)的人做所有不愿做的繁瑣事情，比如公司核名、注冊、年審、審計、法律援助等各種公共服務，還可以幫助企業(yè)引資等，同樣利益可觀。

　　中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼已經對社區(qū)金融進行深入研究，他也對記者表示，雖然國內社區(qū)金融剛剛起步，但潛在市場空間巨大。

　　董希淼說，社區(qū)金融應不只是為社區(qū)居民服務，而是一種綜合性服務，既為社區(qū)居民服務，也為社區(qū)中小企業(yè)服務。

　　隨著政策對民營資本進入金融領域的放開，目前眾多開發(fā)商甚至地產中介都開始進入小額貸款領域，成立小額貸款公司。

　　2013年6月23日，花樣年集團全資發(fā)起的桂林市合和年小額貸款有限責任公司開業(yè)，面向業(yè)主提供小額金融服務。

　　就連世聯(lián)地產也成立小額貸款公司，向開發(fā)商潛在業(yè)主提供小額房貸業(yè)務，根據業(yè)主信用狀況、收入、買房首付比例等確定貸款金額和時間。

　　董希淼表示，社區(qū)金融的主要對象基本上屬于零售銀行業(yè)務的目標客戶群體，目前涉足社區(qū)金融的主體主要是商業(yè)銀行。

　　不過，商業(yè)銀行與拓展社區(qū)金融仍要在一定程度上依托開發(fā)商和物業(yè)公司。2013年以來，民生銀行推行“小區(qū)金融戰(zhàn)略”，與地方政府、地產公司和物業(yè)公司進行攜手，推出了“民生小區(qū)金融服務店”。

　　2013年7月，萬科物業(yè)公司與民生銀行大連分行簽約，共同推進大連市的“民生金融超市”進小區(qū)活動，而共同參與該社區(qū)金融服務的還包括鵬生集團等6家地產公司。

　　萬科物業(yè)創(chuàng)始人陳之平不久前向媒體表示，物業(yè)公司僅僅靠收物業(yè)管理費肯定是入不敷出的，而物業(yè)費上漲很難。如果服務內容不改變，不發(fā)掘新的盈利點，物業(yè)公司將難以為繼。只有完全市場化、不依賴地產商的物業(yè)公司，才能形成更長和更廣泛的生產鏈，產生更好的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益。

　　不過，有業(yè)內人士分析，萬科布局社區(qū)金融短期內難以鋪開，能在多大程度上與徽商銀行進行社區(qū)金融合作仍需后期探索。

　　作為中國中部地區(qū)最大的城市商業(yè)銀行，徽商銀行目前貸款總額和存款總額在全國城商行中位列第四位，而合肥已經成為萬科華東大區(qū)的重要市場，萬科社區(qū)金融也許會從合肥的項目進行探索展開。

　　但可以確定的是，基于各種社區(qū)需求的金融服務所蘊藏的潛在市場已經被房企看中，由此帶來的持續(xù)收益可能要遠遠大于一次性的物業(yè)出售。

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