鐵老大欲進(jìn)軍房地產(chǎn)界 開(kāi)發(fā)沿線(xiàn)土地彌補(bǔ)虧空

　　原標(biāo)題：土地開(kāi)發(fā)成鐵路建設(shè)融資救命稻草

　　25日，公開(kāi)對(duì)外招標(biāo)的中國(guó)鐵路總公司土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘正式開(kāi)標(biāo)。這標(biāo)志著中國(guó)鐵路總公司正式啟動(dòng)了土地開(kāi)發(fā)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有包括廣東、福建、江西、安徽、四川等五個(gè)省份明確提出要通過(guò)鐵路沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)來(lái)彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。

　　當(dāng)前，如何解決鐵路融資難的問(wèn)題正成為困擾鐵路建設(shè)各方的頭等大事，尤其引人關(guān)注的是城際鐵路建設(shè)。去年8月份國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》，明確向地方政府和社會(huì)資本放開(kāi)城際鐵路、市域(郊)鐵路、資源開(kāi)發(fā)性鐵路和支線(xiàn)鐵路的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資建設(shè)鐵路。

　　國(guó)家政策已經(jīng)落地，然而在今年地方兩會(huì)政府工作報(bào)告中鮮見(jiàn)城際鐵路的身影。事實(shí)上，城際鐵路自去年明確下放地方后，其建設(shè)正面臨著尷尬。一方面，一直對(duì)城際鐵路建設(shè)奔走呼告的地方政府在獲得建設(shè)主導(dǎo)權(quán)后無(wú)奈囊中羞澀；另一方面，一直呼吁要進(jìn)入鐵路領(lǐng)域的民企在獲得政策支持后偃旗息鼓。

　　據(jù)記者了解，自國(guó)務(wù)院文件發(fā)布至今才有一家城際鐵路公司成立，即川南鐵路公司。按照最初的設(shè)想，川南城際鐵路公司將向社會(huì)資本開(kāi)放，甚至承諾可以由社會(huì)資本來(lái)控股。2月20日，川南城際鐵路建設(shè)相關(guān)六方簽署合作協(xié)議，明確川南城際鐵路有限責(zé)任公司組建方案。尷尬的是，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的引資，直到成立之日都沒(méi)有民間資本愿意加入川南城際鐵路公司。

　　中國(guó)工程院院士王夢(mèng)恕表示，鐵路建設(shè)需要大量資金，回報(bào)周期長(zhǎng)，收益率比較低，除了一些運(yùn)煤專(zhuān)線(xiàn)，民企是不會(huì)把大量資金投到一個(gè)不相干的鐵路線(xiàn)路上去，不能指望用民營(yíng)資金來(lái)解決鐵路資金問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對(duì)鐵路巨額負(fù)債、鐵路建設(shè)巨額資金需求，外部輸血不能真正解決鐵路資金短缺、負(fù)債重的問(wèn)題，必須挖掘鐵路自身的存量，最大的存量就是鐵路沿線(xiàn)的土地。

　　《意見(jiàn)》指出，要加大力度盤(pán)活鐵路用地資源，鼓勵(lì)土地綜合開(kāi)發(fā)利用。支持鐵路車(chē)站及線(xiàn)路用地綜合開(kāi)發(fā)，適度提高開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地的地上、地下空間進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。

　　“鐵路建設(shè)帶來(lái)土地升值，土地升值支持鐵路建設(shè)，這樣可以形成良性循環(huán)。”發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所運(yùn)輸經(jīng)濟(jì)與技術(shù)研究室主任李連成告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，鐵路的建設(shè)肯定會(huì)對(duì)沿線(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)積極影響，沿線(xiàn)的地價(jià)也隨著產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)而上升，基于這個(gè)原因，對(duì)城際鐵路進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)也是合情合理的。

　　宏源證券研報(bào)稱(chēng)，廣深鐵路土地所有權(quán)總面積約1200萬(wàn)平方米，廣深沿線(xiàn)站段所占面積大約400萬(wàn)平方米。由于廣深沿線(xiàn)腹地經(jīng)濟(jì)較好，沿線(xiàn)部分站點(diǎn)利用率低，開(kāi)發(fā)空間大，根據(jù)初步估算，認(rèn)為沿線(xiàn)站段土地增值(靜態(tài)和動(dòng)態(tài))空間超100億元。

　　在今年召開(kāi)的全國(guó)鐵路工作會(huì)議上，鐵路沿線(xiàn)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)也被列為2014年鐵路改革的重點(diǎn)任務(wù)之一。土地綜合開(kāi)發(fā)正成為給鐵路“解套“的救命稻草，被寄予厚望，已經(jīng)在全國(guó)多地開(kāi)花。在國(guó)務(wù)院文件的號(hào)召下，多個(gè)地方迅速跟進(jìn)，出臺(tái)了配套政策。

　　去年8月，湖北省政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)武漢城市圈城際鐵路沿線(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》，提出城際鐵路沿線(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)的凈收益，原則上應(yīng)首先用于彌補(bǔ)城際鐵路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)虧損，支持城際鐵路可持續(xù)發(fā)展。

　　去年9月，福建省出臺(tái)《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快鐵路建設(shè)發(fā)展八條措施的通知》，鼓勵(lì)鐵路沿線(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)利用，包括火車(chē)站用地，鐵路沿線(xiàn)用地的地上、地下空間都將納入市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的范疇。福建省國(guó)土資源廳每年安排不少于3000畝土地指標(biāo)，專(zhuān)項(xiàng)用于鐵路沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)收益由省鐵路投資有限責(zé)任公司和地方政府按一定比例分成，全額用于鐵路建設(shè)。

　　安徽方面，履行安徽省鐵路政府出資人代表的皖投鐵路投資公司稱(chēng)，今年將啟動(dòng)沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)籌資作為年度重點(diǎn)任務(wù)。四川方面，允許新成立的川南城際鐵路公司優(yōu)先享有按照土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃對(duì)鐵路車(chē)站和線(xiàn)路周邊用地的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)、礦產(chǎn)資源特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。

　　實(shí)際上，近些年來(lái)，受制于融資難，多個(gè)地方在國(guó)務(wù)院文件出臺(tái)前就在土地方面動(dòng)起了腦筋。

　　北京交通大學(xué)教授趙堅(jiān)表示，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，城際鐵路的建設(shè)可以與沿線(xiàn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，但是目前我國(guó)城際鐵路推行土地開(kāi)發(fā)模式尤其是在火車(chē)站附近進(jìn)行高密度開(kāi)發(fā)將面臨一些挑戰(zhàn)。

　　他指出，土地的管理是歸國(guó)土部門(mén)來(lái)管，城市的建設(shè)是歸建設(shè)部門(mén)來(lái)管，建設(shè)部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)對(duì)城市有一個(gè)整體規(guī)劃，城市規(guī)劃若不調(diào)整的話(huà)，火車(chē)站附近要進(jìn)行高密度的開(kāi)發(fā)很難進(jìn)行，另外，按照國(guó)土部門(mén)的規(guī)定，交通用地不能用于商業(yè)用地，這些政策都要調(diào)整。

　　據(jù)記者了解，廣東省有關(guān)部門(mén)正研究制定相關(guān)用地管理辦法，支持城際軌道交通站場(chǎng)TOD(公交導(dǎo)向型)開(kāi)發(fā)，廣東方面也正在爭(zhēng)取將鐵路站場(chǎng)周邊用地與項(xiàng)目用地捆綁劃撥給項(xiàng)目業(yè)主，并可直接作為經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)建設(shè)。