萬科：反腐對樓市影響大 一樓盤3周接待紀委15次

　　日前，萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言傳出，其中稱全國房地產(chǎn)市場分化，引發(fā)輿論關注。

　　發(fā)言全文廣泛流傳開后，@藍鯨財經(jīng)記者工作平臺微博稱，“毛大慶手機關機，和他手下人核實過。確認。”@易鵬在其微信朋友圈表示，當面向毛大慶本人核實，毛否認是自己的發(fā)言。但至現(xiàn)在毛大慶未自己公開承認或否認。

　　建策沙龍主任人陳淮發(fā)布微博，對沙龍發(fā)言外泄并遭到曲解表示憤怒，間接確認了這一發(fā)言稿的真實性。陳淮微博稱：“網(wǎng)傳萬科毛總一個內部沙龍發(fā)言，這會恰為我主持。我印象，毛總所講關鍵點，一是市場價格是有敏感點的，二是不同城市出現(xiàn)分化，三是有些城市盲目擴張。并無超出近期市場議論的夸張之語。既然有參與者不珍惜此交流機會，再不會有這沙龍了！”

　　萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言全文如下：

　　今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較復雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經(jīng)談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現(xiàn)在重點關注的50個城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，50個城市的背景：(國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強(微博)影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，并拼到一起看過(嘲笑個人有病)，發(fā)現(xiàn)：179份文件前言不搭后語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產(chǎn)有房地產(chǎn)問題的地方，從這個國家有4部委以上文件開始，他的每個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，最多情況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標志了中國房地產(chǎn)比較明顯的各種各樣特征，萬科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態(tài))。這50個城市從13年底—14年初，出現(xiàn)了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現(xiàn)了較為明顯的特征：由于土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是沈陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像沈陽這樣的城市大概有30來個(在50個城市里面)，基本由于市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在于土地的價格在過去的一年里由于上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現(xiàn)了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對于銀行的貸款、政策的收緊，這三點(兩個透支加一個收緊)，使得今年我們普遍意義的市場出現(xiàn)了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態(tài)，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數(shù)的城市。

　　輔助一個擾動因子，就是反腐敗(星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大)，作為我們開發(fā)商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對于持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業(yè)。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集(售價在4、5萬元每平)，其他開發(fā)商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產(chǎn)還是挺明顯的一個擾動因子。

　　同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由于廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通后，得到這么一個數(shù)據(jù)，尤其以鏈家為主(鏈家基本占了北京一半以上的市場)，他們的單門店的單日掛單量(單日掛單量是二手房市場很重要的一個數(shù)據(jù))從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優(yōu)惠，甚至于腰斬售價，可見這房子都不知道怎么來的，比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子(此人已經(jīng)進去了)，在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數(shù)量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的后果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個情況大家可以到門店看看(我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現(xiàn)在是越等越賣不掉，經(jīng)紀人讓我降價，我告訴經(jīng)紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金)；

　　北京還有一個更復雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對于一批剛需的買主，給了他們以比較便宜的價格，能買到房子的一種期房，但事實上這種期望也挺虛幻的，他的供應量很有限，北京金隅嘉業(yè)，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套房子，現(xiàn)在還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重復的，5000套房子，申請的家庭數(shù)量在25萬；不剔除重復的，申請的家庭數(shù)量在45萬。因此北京的市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經(jīng)構不成對于高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子(住總萬科聯(lián)合開發(fā)的萬科橙項目，2.2萬每平)，在市場上引起軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出有股東、合作伙伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價賣了以后，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至于現(xiàn)任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我干的，你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態(tài)：房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過，如果放在我們另一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數(shù)立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現(xiàn)在市場的價格承受空間和區(qū)間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦莊，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

　　目前就是北京和上海的情況好點，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數(shù)字說明：我們檢測的24個重點城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大，當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

　　還有幾個比較重要的數(shù)據(jù)，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、沈陽、青島(北方城市為樣板)，1000億級的城市商品房的供應面積，同比下降，北京是23%(好多企業(yè)現(xiàn)在是不賣，政府不批還限價)；天津上漲環(huán)比106%，同比上漲8%；沈陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

　　商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；

　　批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺1.4，這些數(shù)據(jù)看來都是在惡化的狀態(tài)上。

　　我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小于1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、沈陽、青島、大連等等，全部小于1，就證明了土地淤積在開發(fā)商手里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢，大于1的話，說明已上市的部分已經(jīng)開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經(jīng)到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經(jīng)開始積壓了；

　　我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小于5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈陽4847元(沈陽現(xiàn)在想賺錢已經(jīng)很難了)，青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

　　3年新增庫存的存消比，多數(shù)城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，沈陽7，青島16，煙臺38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬于比較大的，好歹很多企業(yè)沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產(chǎn)業(yè)結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發(fā)現(xiàn)有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點中學也沒有，三甲醫(yī)院就2個，是一個很傳統(tǒng)的北方城市經(jīng)濟結構，政府壟斷的經(jīng)濟體，民營資本和民營企業(yè)幾乎都沒有發(fā)展起來，再加上搞環(huán)保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態(tài)。這樣的城市在國內不在少數(shù)，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處于急劇惡化的速度狀態(tài)。

　　現(xiàn)在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統(tǒng)計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月(我們是以平均21個月為一個風險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算，我們對于一個城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過以后就有危險了)，每個公司算法和衡量不同，無錫在上海區(qū)域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月(唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區(qū)里)，沈陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

　　總的狀況，商品房的環(huán)比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午(指恒大地產(chǎn)(03333.HK)子公司北京正浩置業(yè)有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區(qū)黃村DX00-0101-0201地塊，溢價率高達179.95%。，同日出讓的北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0801 等地塊C2商業(yè)金融用地，并沒有進行現(xiàn)場競價，被萬科(000002.SZ/200002.SZ)和首開聯(lián)合體以7.63億元的網(wǎng)上最高報價拿下，溢價率僅為0.53%。樓面價為8048.85元/平方米，遠低于恒大獲得的黃村地塊。)，兩塊地一街之隔，不知道恒大如何賣；但由于每一快地出來，都有一個這樣的企業(yè)出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態(tài)就是：價格還在飛快上漲。但是看現(xiàn)在拍賣土地的結構，參與結構已發(fā)生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。但現(xiàn)在情況不同，現(xiàn)在基本報名企業(yè)數(shù)量已經(jīng)急劇衰減，但是總有這樣的企業(yè)，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最后，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最后，甭管這兩個企業(yè)怎么舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發(fā)的企業(yè)，比方最早的首創(chuàng)、城建、住總、萬科等等，目前基本處于相對來講比較溫和的狀態(tài)。

　　目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現(xiàn)在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續(xù)收緊，加上宏觀經(jīng)濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現(xiàn)在比較明顯的現(xiàn)象。

　　今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現(xiàn)象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行里面都成立了一個部門，這個部門里面的人是從市場上找過來的并且做過房地產(chǎn)開發(fā)的人，到這以后，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現(xiàn)在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬，你8千(暗指萬科和恒大的項目一路之隔)，然后說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行里的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現(xiàn)在他在分析，思想有點像信托；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之后，他們想放點好的，他都挑。

　　關于負債率，萬科最近也在研究，據(jù)東方證券分析，2012年開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率是65%，龍頭企業(yè)的平均負債率是43%，那么現(xiàn)金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發(fā)商，尤其土地價格高的城市的開發(fā)商，負債率有非常嚴重的上漲現(xiàn)象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經(jīng)到了實際拿地開發(fā)企業(yè)的真實股權已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權已經(jīng)在金主的手里了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經(jīng)得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

　　因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產(chǎn)市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩(wěn)增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經(jīng)濟在艱難中復蘇，實際上也帶有不確定性，那么另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特征，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現(xiàn)42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分布的位置，那里都有，但是有一個現(xiàn)象，基本上沒一個在5環(huán)路里邊的，套數(shù)依據(jù)容積率估算，大致在4萬-5萬套數(shù)之間，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經(jīng)有一半以上不是住宅用地了，是商業(yè)用地，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè)，基本上沒什么想做商業(yè)，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區(qū)間的房子，將成為一個相當大的一批量出現(xiàn)在市場上。我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態(tài)度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以后，親自制定了北京未來的發(fā)展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這么多房子涌向市場，再加上反腐敗，我作為一個從業(yè)人士，是非?？粗氐摹，F(xiàn)在北京市年情好的時候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩(wěn)定數(shù)字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什么人，剛到樓面地價都是5萬的人，我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人)，不知道誰還那么剛，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易(會場有很多人都笑)，我個人認為萬科的職工，在房地產(chǎn)圈里，收入還算可以，我看也沒有什么人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

　　下面是我的另一個觀點，對于中國房地產(chǎn)未來，還是有一些值得我們小心的地方(個人在萬科內部，一直都是分析劣勢和風險)，觀點之一：住房供應是不是還嚴重不足，過去一年多，我們一直在研究，對于這個問題，發(fā)達國家有一個數(shù)字，穩(wěn)定城市的房地產(chǎn)市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩(wěn)定。這個戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現(xiàn)在的庫存都算上，事實上已經(jīng)很足了，這是一個值得觀察的數(shù)據(jù)。那么這個數(shù)據(jù)用什么尺子來量呢，我們現(xiàn)在有一個尺子，叫城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標(會場沒有一家企業(yè)用此尺子衡量)。在此給大家分下：中國千人建設套數(shù)，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們全社會住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設1627萬套，千人的建設套數(shù)為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數(shù)801萬套，千人的套數(shù)為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數(shù)相當于其他國家的峰值水平，已經(jīng)觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低于開工，大量的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權房、私人建房并沒有統(tǒng)計在數(shù)據(jù)之內，我們看了主要國家的經(jīng)歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產(chǎn)最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數(shù)本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數(shù)，已經(jīng)達到了35套，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過的高端，說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講，是相當不少的。

　　從分城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數(shù)，已經(jīng)達到了30，是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數(shù)已經(jīng)達到了70，沈陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數(shù)26個三、四線城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高于15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數(shù)瘋狂增長，近3年平均平均高達93.3，已經(jīng)到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經(jīng)開始出現(xiàn)拐點，那么過去3年，中國住房已經(jīng)創(chuàng)造了人類歷史上的高位。對于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數(shù)在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀初普遍處于這個水平，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關注的，可能會超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線城市，以上是幾個要點。

　　總的來說，中國商品房新開工已經(jīng)達到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認為他的增長性還有潛力。至于住房的價格是否還有上漲的空間，對于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市中心房價中位數(shù)排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經(jīng)進入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房價已經(jīng)超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

　　再看土地總價值，是監(jiān)測不動產(chǎn)泡沫的一個重要指標，隨著地價的大幅上漲，我們看日本在房地產(chǎn)泡沫以前，其實他的土地總價值占GDP的一個比例關系，我們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元(土地價值計算有公式)，與美國全國的土地價值相當，大約占美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約占美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，占美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數(shù)字。

　　至于房價的收入比，都不用說，中國都不屬于低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國房地產(chǎn)市場存在和日本、香港泡沫化類似的特征；那么從房價收入比、房價租金比的數(shù)據(jù)來看，北京、上海的攀升速度已經(jīng)達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產(chǎn)是一個非常明顯的周期性行業(yè)，發(fā)達經(jīng)濟體歷史上發(fā)生過的事情，很可能在中國的未來重現(xiàn)，有必要了解他們在發(fā)生泡沫化時期數(shù)據(jù)之間的邏輯關系，便于我們來規(guī)避我們可能出現(xiàn)的情況。

　　最后我想說經(jīng)濟大背景和房地產(chǎn)行業(yè)的關系、以及和人口結構化值得關注的觀點，一個習和李，現(xiàn)在采取的經(jīng)濟解決方案的態(tài)度，我個人認為從政治改革和經(jīng)濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態(tài)度，到對于經(jīng)濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態(tài)度，不能說決裂，但起碼是切斷關系的態(tài)度，這個態(tài)度是明顯的，或者說已經(jīng)明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經(jīng)濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個手段加上我們沒有在創(chuàng)新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產(chǎn)中，當然包括基礎建設投資和固定資產(chǎn)投資，但是這些等等的東西都是不為未來創(chuàng)造價值的行業(yè)，都是一時快樂的行業(yè)，這個狀態(tài)，我想我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的，個人是這么考慮問題的。這樣的一個狀態(tài)下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之后的狀態(tài)，當然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現(xiàn)象，這樣的一個情況，銀行還高利潤，這實際上經(jīng)濟有很多很多潛在的泡沫在里面，要和這個事情告別，采取一個紀律性的、有制約的金融手段，還是一個放縱的金融措施，對此，我們有大量的經(jīng)濟學家，說國家還有很大的基礎建設投資，以這個來告訴大家GDP還有強大的動力，但實際上毛病就出在國家一直對固定資產(chǎn)和基礎設施大力度的投資，但事實上遠遠沒有支撐創(chuàng)造性企業(yè)、民營企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展，對于社會投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對于國有企業(yè)、壟斷企業(yè)，對于這種固定資產(chǎn)投資的投資，是最產(chǎn)生不了對未來的創(chuàng)收作用，如果你對民營企業(yè)、自主創(chuàng)新企業(yè)進行投資的話，那完全是另外一個局面，這些行業(yè)會自己找到他未來的生存空間，它的創(chuàng)造力很強，所以，是不是這一代人要在這一點上采取堅決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什么上面去鼓勵和發(fā)展，所以，這個還是一個尾號。

　　第二個就是中國現(xiàn)在面臨一個很著急的問題，就是我們人口結構迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個和萬科以及房地產(chǎn)行業(yè)貌似沒什么關系的研究，我們接了一個課題，我們7個博士，接了一個課題，給中央某個機關，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結構變化問題，這個7個人是7個行業(yè)的，分別作了7個報告，最后匯總在一起，最后讓我得到了挺一個驚心動魄的數(shù)字，在此分享幾個數(shù)，一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億，我們取大數(shù)4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現(xiàn)，加上2.7億被撫養(yǎng)的人口，也就是大數(shù)6.7億被撫養(yǎng)的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養(yǎng)比1:1的狀態(tài)，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然后我們接著研究剩余的7億多人口，意味著我們有7億的撫養(yǎng)人群要對6.7億的被撫養(yǎng)人口進行撫養(yǎng)，這7億多人，我們又做了一個更詳細的人口分類，再取一個系數(shù)0.6(即一個人能撫養(yǎng)一個及多個能力的人)，也就是說未來將面臨5億多人口撫養(yǎng)9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養(yǎng)5億人的局面，所以，在18年間，這個數(shù)字將有一個明確的倒轉，這個倒轉之后，會帶來什么嚴峻的問題，所有撫養(yǎng)比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特征：經(jīng)濟發(fā)展迅速減緩，就業(yè)崗位縮減，國家負擔加重，用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力，進一步帶來了企業(yè)里論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現(xiàn)象，創(chuàng)新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養(yǎng)幾千萬人，日本在1997年開始進入撫養(yǎng)比這個狀態(tài)之后，經(jīng)濟開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經(jīng)濟不增長，但老百姓的生活質量并有下降，他的原因在于1991年他老化的時候，日本的經(jīng)濟結構比今天的中國合理很多，日本在91年時候，GDP增長拉動力的十大因素中，60%是科技轉化為生產(chǎn)力所帶來的GDP增長，因此，基本上日本在90年代進入老齡化設計、經(jīng)濟減緩之后，日本的經(jīng)濟結構是遠遠優(yōu)于今天的中國。我們做了一個模型，幾乎不敢想象到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產(chǎn)力產(chǎn)生的，如果不是的，這個國家將比較麻煩。因此，中國房地產(chǎn)的天花板實際上在這18年間，一定是達到的，不要幻想持續(xù)發(fā)展到2030年，房價可以永遠上漲。

　　最后說一句，我感受到了一絲涼意，對于有些城市來說，這一輪房地產(chǎn)非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產(chǎn)長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這個城市長時間沒有人口的導入，經(jīng)濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什么房價在貴，但這不是北京，北京另當別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。

(財經(jīng)網(wǎng))

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