土地財政風險顯現 保護地價成多地政府救市思路

????????通過松動“限購”刺激樓市上漲，保護地價成多地政府“救市”思路

????????房價松動？

????????最新出爐的上市房企一季度報業(yè)績不容樂觀，在杭州、長沙等地紛紛傳出“松綁”限購之聲，讓“救市”之說甚囂塵上。

????????中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，滬深兩市共有103家上市房企披露了一季報及業(yè)績預報，受毛利率下滑等因素影響，有55家公司業(yè)績利潤出現同比下滑或虧損，而103家房企的合計凈利潤為79億元，同比下降27%，環(huán)比則出現了70家企業(yè)利潤降低。

????????對此，中國房地產研究會副會長胡志剛認為，隨著土地價格的快速上漲，以及財務和人力等成本的增加，未來房企的利潤率仍存下降空間。

????????利潤率下滑

????????曾經是中國經濟快速增長的“推動器”之一的房地產，在一季度的經濟增長中拖了后腿。

????????國家統(tǒng)計局數據顯示，一季度，全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%。全國商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。

????????其中，行業(yè)巨頭的下滑尤其顯示了現實的嚴峻。

????????萬科發(fā)布一季度報告稱，今年前三個月，受到結算規(guī)模減少等影響，該公司的營業(yè)收入及凈利潤同比雙雙下滑。一季度實現營業(yè)收入95億元，凈利15.3億元，同比分別下降32.16%和5.23%。

????????此前公布業(yè)績的招商地產一季度實現營業(yè)收入72.51億元，同比增長18%；但實現歸屬于母公司股東的凈利潤為7.55億元，同比下降6.82%。

????????金地集團的一季報顯示，該公司今年1至3月凈利潤為4934.38萬元，同比下滑73.65%。期內營業(yè)收入為31.5億元，同比下滑25.91%。

????????千億元規(guī)模的房企尚且如此，規(guī)模更小的房企自然也倍感承壓。

????????“在激烈的市場競爭下，百億元房企和中小房企，正在經歷一場大浪淘沙地分化，中小型房企將愈發(fā)艱難。特別是立足三四線城市的很多企業(yè)，在不斷上升的庫存壓力下，或將出現經營困難。” 中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示。

????????其中一個直接的壓力來自于房地產市場的盈利水平下滑。

????????《2014中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》指出，由于政府對房價漲幅的持續(xù)關注，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機會利潤將難以持續(xù)，2013年500強房地產開發(fā)企業(yè)盈利效率低于2011年的水平，未來這一水平將持續(xù)下降。

????????除此以外，不斷收緊的銀行信貸也成為房企利潤被擠壓的一個原因。

????????在銀行信貸緊縮的市場背景下，市場銷售量趨于平淡，對于大型企業(yè)來講，勢必會先知先覺，盡早采取措施以先發(fā)制人。從目前市場表現來看，北京、常州、杭州、成都、無錫、廣州等樓盤大幅降價的背后都出現了大型品牌開發(fā)企業(yè)的身影。

????????限購政策“分類調控”開啟？

????????然而，開發(fā)商“以價換量”的策略似乎并沒有讓市場回歸到“量”的軌道。

????????萬科副總裁毛大慶近日表示，房企以剛需盤拿地，卻以“高價房”入市的情況成為供求關系難以平衡的一個原因。

????????毛大慶告訴記者，現在市場上有兩種類型的房企，一種是以萬科為代表的企業(yè)，集中在2011年和2013年拿地的企業(yè)，土地溢價率在15%以上，開盤價一般在1.5萬~2萬/平方米，另一種情況就是2013年集中拿地的房企，由于地價較高，其開盤價都在4萬~5萬/平方米，目前這兩類企業(yè)今年入市的項目差不多有30~40個，按照每個項目500套房源計算，差不多有兩萬套的房子推向市場。

????????“本來兩萬套的房源，可以緩沖剛需壓力，但對于2013年拿地的房企來說，地價高導致的開盤價也較高，但盤是剛需盤，從收入水平看，4萬~5萬/平方米的價格，很少有人能達到這個購買力，在不降價的情況下，短期內很難清盤。”毛大慶說。

????????上述測評報告指出，一季度一線城市成交同比下降31%，二線城市同比下降28%。

????????“當前部分地方政府因為樓市出現下行風險，土地財政出現了潛在風險，的確有松動調控的意愿和積極性。這種情況下，通過松動政策達到再刺激樓市上漲，保護土地價格的可能性非常大?！睆埓髠ケ硎?。

????????財政部數據顯示，一季度我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達1：1.7。

????????房市走軟，地方政府“救市”似乎也有跡可循。

????????4月28日，南寧市房管局發(fā)文稱，根據《廣西壯族自治區(qū)人民政府關于促進廣西北部灣經濟區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關規(guī)定，結合《廣西北部灣經濟區(qū)同城化發(fā)展推進方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

????????同日，在濱海新區(qū)房交會新聞發(fā)布會上天津濱海新區(qū)有關部門負責人表示，濱海新區(qū)將實施差別化限購，只要濱海范圍內無房即可在新區(qū)購房；并將推出共有產權模式購房政策，交一成首付就能先住房。

????????還有媒體稱常州市包括武進區(qū)、天寧區(qū)等各區(qū)的購房補貼措施正在醞釀之中。鄭州則計劃出臺鼓勵農村人口到縣城買房落戶的政策。

????????從已公布的“松綁”路線看，購房資格中戶籍放松和限購范圍松動都是限購政策調整的手段。

????????今年《政府工作報告中》，首度未提房價調控，取而代之的是針對不同城市情況分類調控。

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