雨潤成拿地高手 祝義才手握兩家上市公司輸血忙？

　　今年，入行12載的雨潤控股集團(tuán)有限公司地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱“雨潤地產(chǎn)”）新晉地產(chǎn)業(yè)500強(qiáng)第49名。好消息的背后，是雨潤地產(chǎn)深陷三四線城泥潭、無力抽身的現(xiàn)實(shí)。

　　不久前，有媒體以《雨潤地產(chǎn)：深陷三四線城市死循環(huán)》為題，對(duì)雨潤地產(chǎn)的市場(chǎng)定位、運(yùn)行模式、資金鏈等現(xiàn)狀進(jìn)行報(bào)道。

　　其實(shí)，雨潤的拿地方式一直就備受質(zhì)疑。雨潤利用物流產(chǎn)業(yè)的配套開發(fā)，從地方政府獲取大量低成本土地用于商品住宅開發(fā)的“傷疤”也曾多次被揭。有分析人士指出，雨潤的產(chǎn)業(yè)走到哪，雨潤地產(chǎn)就開發(fā)到哪，這就是最好的證明。此外，公開材料顯示，拿地高手雨潤的方式，都巧妙避開了招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)。

　　在項(xiàng)目開發(fā)上，雨潤地產(chǎn)頻頻受挫。曾經(jīng)，雨潤地產(chǎn)學(xué)遍國內(nèi)各大開發(fā)商，但至今亦未形成自己的品牌。近期，終于把碧桂園推上了“夢(mèng)想導(dǎo)師”的轉(zhuǎn)椅。雨潤地產(chǎn)內(nèi)部人士也稱，雨潤希望通過此次改革，走上快速發(fā)展的道路。

　　“半路出家專業(yè)性缺失、沒有房地產(chǎn)基礎(chǔ)積累、房地產(chǎn)開發(fā)定位搖擺模糊、資金鏈緊繃、管理理念的錯(cuò)位，諸多問題困擾之下，短時(shí)期內(nèi)無法期待雨潤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更大奇跡。”一位分析人士認(rèn)為。也有業(yè)內(nèi)人士指出，雨潤地產(chǎn)的造血功能太差，主要靠其實(shí)際控制人祝義才手中的上市公司雨潤食品和中央商場(chǎng)輸血維系。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，雨潤食品近三年業(yè)績逐步下滑。另外，中央商場(chǎng)的股權(quán)多處于抵押狀態(tài)。中央商場(chǎng)的諸多公告信息還顯示，其多數(shù)資金均用于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。兩座血庫的不景氣，也是雨潤地產(chǎn)后期乏力的原因之一。此外，雨潤還曾因大建屠宰場(chǎng)套取政府補(bǔ)貼遭到媒體質(zhì)疑。

　　雨潤控制人祝義才，以火腿起家，掘得第一桶金。2002年，恰逢房地產(chǎn)黃金十年初期，祝義才舉兵入境?！耙粋€(gè)賣火腿的，去賣房子，從一開始就沒幾個(gè)人看好。”一位從事快消行業(yè)近十年的銷售經(jīng)理告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者致電雨潤董事會(huì)秘書辦公室，對(duì)方電話一直無人接聽。

　　以招商引資之名 雨潤成拿地高手

　　雨潤，以成熟的肉制品加工和物流產(chǎn)業(yè)為市場(chǎng)所首肯。同樣，這也成了雨潤地產(chǎn)跑馬圈地的制勝法寶。

　　據(jù)一位研究員表示，雨潤的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張走到哪，雨潤地產(chǎn)就會(huì)跟到哪；產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張為雨潤提供了大量低廉的土地資源。

　　另外，數(shù)據(jù)顯示，雨潤地產(chǎn)的地塊來源主要包括：收購大量國有老廠，隨著城市發(fā)展，這些老廠搬遷后留下來的土地；雨潤在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)加工廠時(shí)，作為招商條件，政府提供一部分土地，供雨潤開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目配套的房地產(chǎn)項(xiàng)目。然而，雨潤地產(chǎn)通過正常的招拍掛途經(jīng)得來的土地量基本為零。

　　“雨潤和地方市場(chǎng)博弈的資本，那就是農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心。作為招商引資的地方政府，一般都會(huì)適當(dāng)?shù)慕o企業(yè)優(yōu)惠政策。這樣一來，雨潤拿地就順利成章了。下一步操作就是工業(yè)改商住。轉(zhuǎn)一圈后，商品開發(fā)用地就到手了?！北本┮晃徊辉竿嘎┬彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　以沈陽為例，雨潤拿地12塊，其中8塊開發(fā)建設(shè)采購中心或者物流中心，4個(gè)用作房地產(chǎn)開發(fā)，總面積超2000畝。另外，沈陽沈北新區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心旁邊，有一個(gè)雨潤的住宅項(xiàng)目——雨潤中央公園；西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心旁邊，亦有一個(gè)住宅項(xiàng)目為雨潤星雨華府。雨潤地產(chǎn)跟著雨潤產(chǎn)業(yè)走的道路，清晰可見。

　　另外，今年初，雨潤與美國夢(mèng)工廠合作，進(jìn)其旗下一部動(dòng)畫電影《馴龍高手》實(shí)景舞臺(tái)劇在華演出。發(fā)布會(huì)上，很少露面的雨潤董事會(huì)主席祝義材對(duì)此顯示出極大的熱情，對(duì)雨潤進(jìn)軍文化旅游行業(yè)的藍(lán)圖細(xì)細(xì)做了一番規(guī)劃。

　　但是，這并沒有脫掉同行的“有色眼鏡”?！拔幕a(chǎn)業(yè)現(xiàn)在受到國家大力扶植，但凡和文化產(chǎn)業(yè)搭邊，政府是給地又給錢，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商都想和文化產(chǎn)業(yè)扯上關(guān)系，雨潤打的也應(yīng)是這個(gè)算盤。”一位熟悉雨潤集團(tuán)的人士說。

　　業(yè)內(nèi)人士還直言，“有了這塊招牌后，雨潤拿地更方便了。”

　　當(dāng)然，由于雨潤所依托的產(chǎn)業(yè)布局均位于城市較為偏僻的地段，且周圍市場(chǎng)需求相對(duì)較小，所以雨潤地產(chǎn)的項(xiàng)目也大都遠(yuǎn)離鬧市喧囂，這為其后期資金回籠慢埋下伏筆。

　　好學(xué)習(xí)未必是好學(xué)生 雨潤地產(chǎn)入死循環(huán)

　　“從雨潤地產(chǎn)的發(fā)展來看，最初雨潤是在用食品工業(yè)的方式來運(yùn)作地產(chǎn)，現(xiàn)在是在用三流的理念和管理方式來嘗試一流的項(xiàng)目開發(fā)?！贝饲埃|寧房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位不愿具名的專家曾表示，雨潤做地產(chǎn)，幾乎不具備專業(yè)性。

　　這也是雨潤地產(chǎn)發(fā)展至今面臨的最大困局。

　　據(jù)雨潤地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，雨潤也早已意識(shí)到這一點(diǎn)，專業(yè)性不夠是地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營艱難的極大軟肋，意欲逐漸擺脫半路出家的烙印，向一線地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)。所以，雨潤地產(chǎn)一路走來，四處拜師學(xué)藝不停。

　　“學(xué)習(xí)龍湖的景觀、世貿(mào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、恒大的開發(fā)模式、萬科的配套?！币晃挥隄檭?nèi)部人士介紹，為了保證能夠?qū)W習(xí)到位，雨潤地產(chǎn)從恒大高薪引進(jìn)了兩位高管，但目前均已離職。

　　但是學(xué)習(xí)的成果并不樂觀，雨潤地產(chǎn)至今仍然沒有一個(gè)能拿出手的品牌。相反，業(yè)內(nèi)對(duì)其“山寨”的評(píng)價(jià)卻與日俱增。

　　在提到地產(chǎn)開發(fā)模式時(shí)，雨潤地產(chǎn)的工作人員表示，“上邊一味要求把產(chǎn)品做高、做大，在建筑方面投入大量成本，結(jié)果導(dǎo)致我們的產(chǎn)品過于高端，脫離了市場(chǎng)。”上述工作人員表示，在此情況下，銷售無從談起?！?/p>

　　“鞍山的現(xiàn)象在雨潤地產(chǎn)并非個(gè)例，成本比當(dāng)?shù)厣唐贩渴蹆r(jià)還高是雨潤在全國的普遍問題，”上述知情人士表示，成本管控能力不足并不是雨潤地產(chǎn)的最大問題，“更為致命的是，雨潤地產(chǎn)的資金來源一直在玩拆東墻補(bǔ)西墻的游戲，最終將陷入必有一個(gè)揭不開鍋的死循環(huán)。”

　　各大“門派”都學(xué)了一遍之后，雨潤地產(chǎn)并沒有“成一家之言”。中肯的說，雨潤地產(chǎn)是個(gè)好學(xué)習(xí)的學(xué)生，但不算是個(gè)好學(xué)生。

　　據(jù)雨潤內(nèi)部人士透露，雨潤已經(jīng)確定新的學(xué)習(xí)目標(biāo)——“全方位復(fù)制碧桂園”。媒體報(bào)道稱，碧桂園2013年的突破性增長，深深刺激了雨潤地產(chǎn)。雨潤地產(chǎn)全面復(fù)制碧桂園的改革是全方位的，從管理方式到團(tuán)隊(duì)建設(shè)，再到采購、設(shè)計(jì)、銷售等體制的重新調(diào)整。

　　與此同時(shí)，雨潤地產(chǎn)也重新定位，包括到一二線城市拿地；要運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)；要做改善型住宅。

　　顯然，祝義才意欲通過這樣的改革，拔出深陷三四線城市泥濘的雙腿，并走上另一條騰飛之路。

　　“任何一種成熟的經(jīng)營模式，都是從市場(chǎng)打拼出來的。邯鄲學(xué)步可以，但要有特色。沒有特色，就很難走遠(yuǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　雨潤食品、中央商場(chǎng) 雨潤地產(chǎn)的血庫？

　　此前，據(jù)媒體報(bào)道稱，雨潤地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金主要是由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)撥。而集團(tuán)公司層面的資金渠道主要是祝義才手中的兩個(gè)上市公司——雨潤食品和中央商場(chǎng)。

　　先看雨潤食品。近三年的市場(chǎng)業(yè)績表明，這家香港上市公司的業(yè)績正在下滑。

　　據(jù)雨潤方面公告顯示，2011年，雨潤食品銷售額達(dá)到323億港元，凈利潤為17.99億港元；2012年雨潤食品全年?duì)I業(yè)額267.82億港元；2013年，雨潤食品錄得營業(yè)額約214.4億港元。

　　另，中央商場(chǎng)年報(bào)顯示，2013年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入731864.3萬元，較同期增加21.41%；實(shí)現(xiàn)凈利潤57236.16萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤57028.57萬元。

　　給地產(chǎn)板塊的輸血上，中央商場(chǎng)遠(yuǎn)遜于雨潤食品，但其卻扮演了造血者的角色。

　　公告顯示，截至今年1月15日，祝義才共持有中央商場(chǎng)無限售流通股238,343,708股，占公司總股本的41.51%。其中處于抵押的股份為234,244,400股，占公司總股本的40.80%。祝義才和其控制的江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)共持有中央商場(chǎng)71%的股份，其中70.29%處于抵押狀態(tài)。

　　中央商場(chǎng)的諸多公告信息顯示，多數(shù)資金均用于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。抵押股權(quán)，祝義才具體拿到了多少融資，雨潤方面一直都沒有披露。

　　除去兩家上市公司之外，雨潤靠建屠宰場(chǎng)套取政府巨額補(bǔ)貼的做法也備受質(zhì)疑。據(jù)雨潤食品2013年半年報(bào)顯示，雨潤食品毛利率為4.1%，2012年上半年的毛利率只有2.2%。對(duì)于一個(gè)銷售額近百億元的龍頭企業(yè)，其半年凈利潤還不到2000萬元。而同期雨潤食品獲得的政府補(bǔ)貼就達(dá)2.9億元。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，相比同行雙匯發(fā)展，雨潤每年獲得的政府補(bǔ)助幾乎是20倍。數(shù)據(jù)顯示，2007-2009年，雙匯平均每年獲得政府補(bǔ)貼1000萬左右，而雨潤平均每年獲取的政府補(bǔ)貼可能已接近2億。

　　此外，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者還注意到一點(diǎn)。2009年，坊間傳出消息：雨潤集團(tuán)正在積極籌劃雨潤地產(chǎn)項(xiàng)目上市。雨潤地產(chǎn)已經(jīng)開始獨(dú)立的運(yùn)作,從地華實(shí)業(yè)中脫離出來,目標(biāo)是為了上市。至今，分離上市仍未實(shí)現(xiàn)。

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