多地實施微刺激放松貸款限購 房企銷售現(xiàn)回暖

　　近日，沈陽全面取消樓市限購政策的傳聞一度蔓延。盡管在一天之后沈陽市政府相關部門證實，沈陽并未實施所謂的全面取消限購政策，但事實上，房產部門在執(zhí)行限購政策中，已經對個別政策條款進行了微調。

　　各地的“微刺激”政策也在陸續(xù)出臺。繼杭州、東莞等城市陸續(xù)推出以“備案”為名的樓市監(jiān)控手段后，佛山也試圖對售價降幅過大的樓盤進行網簽限制。據悉，售價降幅超過10%的樓盤網簽將受到限制，開發(fā)商需重新辦理明碼標價手續(xù)。盡管地方政府或明或暗的救市措施低調出臺，放松限購的呼聲也日益高漲，但中央的態(tài)度依然曖昧。

　　圍繞著樓市依然在上演著一場場悲喜劇。在不少唱空者認為，房地產已達到生死邊緣，要在9月前出逃之時，5月各上市房企所公布的銷售數(shù)據卻普遍止跌回升。

　　或許，樓市有望低位企穩(wěn)？

　　悲觀預期或將引致限購松綁

　　目前中介型研究機構對后市的預判，普遍認為后市樓市較為悲觀。

　　根據世聯(lián)行發(fā)布的研究報告稱，在監(jiān)測的30個重點城市的數(shù)據顯示，5月30個大中城市商品房成交面積為1570.19萬平方米，環(huán)比上升9.6%，同比下降10.1%。其認為雖然環(huán)比有所回升，但主要是開發(fā)商疊加推盤且擴大降價所致，信貸環(huán)境依然偏緊，隨著傳統(tǒng)淡季到來，6、7月的市場成交將進一步走弱。

　　中原地產的研究似乎更為悲觀，其針對深圳樓市得出的結論是，9月該市房地產市場將全面衰退，屆時房價下跌將顯而易見。具體論據在于，今年前5月，深圳一、二手房的成交總量同比下降42.8%，創(chuàng)下2008年以來的新低。而同期多數(shù)新盤銷售率低于5成，遠低于去年70%的平均去化率。成交總量的下降使得深圳樓市的庫存迅速增加，目前庫存去化周期已達13個月。最近三周，深圳每80名樓盤訪客，才可促成一宗交易。而在去年前三季度，平均每38位訪客可成交一宗。

　　樓市如果確如其所料，地方政府救市就無可厚非——特別是各種限購措施，在庫存高企的年代就應該退出歷史舞臺。

　　而近期松綁限購的消息確實不絕于耳。4月以來，無錫、南寧、銅陵等多個城市相繼推出相關措施。降低開發(fā)商土地保證金、放寬戶籍準入規(guī)定以及各種差別化限購政策紛紛出臺，但這些措施大多有限制區(qū)域以及限定條件。

　　6月10日，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在微博上透露：“即日起，沈陽取消限購，本地人和外地人可購買多套住宅。”《中國經營報(微博)》記者從中介公司了解到，當天沈陽確實不限制購房資格。但一天后，沈陽市的限購政策又再恢復如初。沈陽房產部門的相關人士強調，并沒有取消限購的文件出臺。

　　與沈陽取消限購的猶抱琵琶半遮面相仿，廣東佛山市高明區(qū)的松綁限購也是一再難產。早在一個月前，佛山市高明區(qū)就傳出松綁限購的消息。但同樣一天后，當?shù)刈〗ň只貞Q，“松綁限購”只處于研討階段。

　　本報記者從華南某市房管部門的負責人處了解到，早在今年3月上旬，住建部副部長齊驥就“雙向調控”作出解析后，各地房管部門對于取消限購就已經開始制定計劃。“中央一直沒有一個明確的態(tài)度，我們怕會犯錯誤。”該人士表示，如果取消限購后房價有報復性增長，“這影響會很大。”

　　6月上旬，住建部總經濟師馮俊強調，對房地產市場調控始終堅持保護自主性需求、遏制投資需求這個原則。彼時，馮俊強調，還沒有一個地方公開說要取消限購。銀行證券的分析報告則認為，限購政策的放松力度或將低于預期，“中央的態(tài)度將使地方在放松及取消限購政策上顧慮更多?！?/p>

　　“5月樓市已經企穩(wěn)”

　　本報記者此前曾報道，住建部在5月匯總了主要城市的調研，并向國務院提出下一階段房地產政策的有關建議，“不打壓、不刺激”“尊重市場規(guī)律”以及“加強市場監(jiān)控、做好應對方案”成為了基本口徑。

　　如果從上市房企的數(shù)據看，樓市似乎并非如此悲觀。6月9日，越秀地產公布了5月的銷售業(yè)績，今年1至5月，越秀地產累計銷售金額同比下降了1%，但當月銷售金額為19.58億元，同比上漲了72%。

　　與越秀地產相仿，綠地集團在今年5月的銷售金額為17.91億元，接近前4個月的銷售總額，同比增加了37%。恒大地產以及融創(chuàng)中國同比則分別增加28%和23%。龍頭企業(yè)保利地產同比增幅由負轉正，由4月的-12%回升至5月的10%。在13家上市房企中，有11家銷售金額同比上漲，只有世貿和富力出現(xiàn)下滑。

　　“銷售業(yè)績上漲的最重要原因在于我們加大了促銷力度，另一方面銀行放款速度也在加快?！比A南某房企集團銷售總監(jiān)向本報記者表示。綠地集團今年前4個月的平均售價為7526元/平方米，到了前5個月該數(shù)據下降為7075元/平方米。業(yè)內人士按5月的銷售面積測算，5月的銷售均價僅為6611元/平方米。

　　同樣越秀地產今年前4個月的銷售均價同比下降了12%，約1.29萬元/平方米，5月的銷售均價則進一步下降至1.22萬元/平方米。隨行就市、降價促銷似乎成為了各大開發(fā)商的普遍共識。保利地產在佛山的客戶向記者表示，保利地產在佛山的一些項目價格已經回到兩年前。數(shù)據顯示，佛山的保利紫山花園和保利公館兩個項目在5月通過加大促銷，銷售金額分別達到4億元和2.7億元，環(huán)比上升了54.7%和81%。

　　“需求還是足夠的，此前就是因為銀行放貸太慢，我們有些客戶去年年末已經簽了買賣合同，但直到今年3月同貸書都還沒下來?！鄙鲜鲣N售總監(jiān)言道。今年春節(jié)前后，按揭貸款利率進一步上浮，“二三線城市首套房按揭貸款一般上浮5%~15%，對銷售造成較為明顯抑制?！鄙赉y萬國的研究報告稱，隨后則傳出銀行停止放貸的消息。

　　今年5月，伴隨著中央調研使銀行“加快放貸”審批。5月13日，央行召開座談會，要求支持居民自住需求?！按舜毋y監(jiān)會的表態(tài)再次反映了中央高層對房地產市場的態(tài)度，一方面不直接刺激，調控市場化，另一方面支持首套住房需求，防止房地產市場及經濟進一步惡化?！便y河證券的研究報告稱。

　　某股份制銀行廣東分行某行長透露，早在央行座談會召開前，有些銀行提前領悟其意圖，已經開始加快放貸。5月下旬，本報記者從某國有銀行廣東分行某相關負責人處了解到，該行房貸額度同比增長15%，而平均放貸速度則已經比此前提前了15天。另一家國有銀行則表示，年初最長的放款速度要3個月以上，現(xiàn)在最短只需15天。

　　雖然首套房利率水平仍處于高位，但銀行停貸現(xiàn)象正在逐步減少。據融360金融搜索平臺的數(shù)據顯示，在調查的21個城市中，5月有14個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，較4月停貸城市減少。停貸銀行以股份制商業(yè)銀行居多。

　　“回款速度快，除了利于銷售外，也有利于我們的下一步投資?！鄙鲜龇科蠹瘓F銷售總監(jiān)表示。5月申銀萬國跟蹤的48個重點城市的銷售數(shù)據與世聯(lián)行相近，但結論卻并不一致。“我們認為，5月樓市市場已經企穩(wěn)，目前銷售基本處于底部徘徊?！鄙赉y萬國的研究報告稱。

　　其中一個重要表現(xiàn)是，5月新開工面積有所回暖。該報告預計5月單月新開工面積同比下降10%，較之4月同比下降15%有所收窄。今年一季度由于市場惡化，新開工面積由同比上漲33.1%驟然下降至-25.2%，顯示開發(fā)商的信心跌至冰點。隨后二季度開始有所回暖。該報告預計今年全年新開工面積同比只下跌2%。

　　今年各地紛紛出現(xiàn)

　　取消樓市限購傳聞

　　沈陽

　　6月10日，消息傳出沈陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。隨后，房產部門于11日否認全面放開限購。

　　佛山

　　5月10日，消息傳出佛山市高明部分區(qū)域試點放松限購政策，新政策規(guī)定自然人僅憑身份證即可購買。

　　寧波

　　5月6日，微信傳出寧波要放開限購，放寬之后將只查購房者在擬購房的縣(市)區(qū)域是否有房，不再查詢戶口所在地是否有房。

　　南寧

　　4月29日，南寧宣布限購松綁。根據有關規(guī)定，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　天津

　　4月28日，天津濱海新區(qū)將實施差別化限購政策，只要濱海范圍內無房，即可在新區(qū)購房。

　　杭州

　　4月2日，傳出杭州松綁甚至取消“限購”的消息，稱一系列促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

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