房貸證券化上正軌需8至10年 央行被指畫餅充饑

　　時隔多年，MBS(住房抵押貸款支持證券)重新出現(xiàn)在公眾視野，這項看似能為銀行盤活更多存量資金的政策給樓市復蘇帶來了無限潛能。

　　央行、銀監(jiān)會此前聯(lián)合發(fā)布通知，提出要增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力，明確鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　據(jù)《華夏時報》記者了解，央行9·30新政后，目前已有幾家銀行加快了籌備相關發(fā)行工作。此外，多家銀行在MBS的研究、發(fā)行領域也開始投入更多精力。

　　不過不少銀行業(yè)人士坦言，由于國內(nèi)缺乏做大MBS的相應市場機制，目前銀行發(fā)行MBS只能停留在小規(guī)模的嘗試階段，如要借此實現(xiàn)增加住房貸款發(fā)放的功能，則須后續(xù)相關機制的建立以及更多實際利好政策出臺。

　　短期難見利好

　　相較于以往在信貸方面的政策，此次央行9·30新政從資金供給的角度，為金融機構(gòu)籌集按揭資金、盤活存量房貸資金、擴大房地產(chǎn)業(yè)的資金來源提供了解決方案，手段包括MBS以及REITs、中票等。

　　“實際上，我們銀行內(nèi)部對MBS一直在研究，也做過相應的發(fā)行方案，但因為只是作為我們?nèi)a(chǎn)品鏈上的一小部分，規(guī)模并不大?！蹦彻煞葜沏y行投行部負責人告訴記者，此次9·30新政之后，對MBS的研究發(fā)行將會提速。

　　具體而言，MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的資金池，利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機構(gòu)或政府背景的金融機構(gòu)對該證券進行擔保。發(fā)行券商會將抵押集合體所產(chǎn)生的本金與利息轉(zhuǎn)移支付給MBS的投資者。

　　在9·30新政出臺后，有媒體報道，交通銀行擬發(fā)行個人住宅抵押貸款支持證券(RMBS)。對此，交行相關人士告訴記者，交行此前對RMBS一直有研究，即使準備發(fā)行相關證券產(chǎn)品也是出于自身需求，與央行新政關系不大。

　　此外，記者也咨詢了四大國有銀行及多家股份制銀行，部分房貸投放量多的國有銀行和商業(yè)銀行都表示有興趣，但還沒有開展相關動作。

　　“不過作為我們銀行來說，推動MBS的動力是收益，如果收益達不到，又存在市場風險的話，這類業(yè)務很難做大規(guī)模?！鄙鲜龉煞葜沏y行投行部負責人指出。

　　招商證券分析師丁文表示，從此前國內(nèi)已發(fā)行的MBS產(chǎn)品來看，發(fā)行利率一般會在5.8%-6.5%之間。與房貸利率水平相比，這一發(fā)行價格對于銀行來說收益并不理想，如果計入發(fā)行成本甚至還可能“虧本”。

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認為，從長遠來看，央行此次提出的MBS等方式均有利于拓寬銀行業(yè)房貸資金的來源，但短期內(nèi)很難體現(xiàn)效果，同時MBS等措施也很難降低銀行資金來源成本高的問題。就四季度來看，無法有效為增加住房信用投放提供幫助。

　　“央行的做法其實是給銀行畫出了一個餅，實際利好作用并不大?！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出，從目前來看，政府部門希望能通過降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來提振房地產(chǎn)市場的信心，甚至直接提振市場成交，但是由于銀行信貸規(guī)模本身就有限，利率打折后投放房貸的動力不足，因此政府部門就給出了這樣的方式，“這一政策的信號意義會更強?！?/p>

　　此前有媒體稱，國內(nèi)商業(yè)銀行存量房貸資產(chǎn)約為10.7萬億元，因此有10萬億房貸余額可被證券化。但業(yè)內(nèi)分析人士坦言，在吸取美國“兩房銀行”破產(chǎn)教訓后，房貸資產(chǎn)不可能無限度證券化，只有其中的優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)可以證券化，這一占比通常不到總量的一半。而對于國內(nèi)市場而言，目前處于MBS的起步階段，國內(nèi)存量房貸資產(chǎn)最多有10%，也就是1萬億元可以進行證券化。

　　走上正軌需8-10年

　　“住房貸款資產(chǎn)證券化是個趨勢，雖然在政策層面上央行及銀監(jiān)會愿意推動，但其市場機制、運作模式還有待建立和完善?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學家連平認為，要盤活存量市場，需要有配套措施，以解決規(guī)模問題。

　　實際上，MBS最早在上世紀60年代的美國出現(xiàn)。在80年代美國MBS業(yè)務獲得快速發(fā)展時，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進了美國金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不過美國的次貸危機也由此而生。

　　2005年，央行就曾宣布MBS試點正式啟動。當年12月，由建行作為發(fā)起機構(gòu)的國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”進入全國銀行間債券市場。但由于監(jiān)管部門對美國次貸危機教訓心存擔憂，所以，2008年后，包括MBS在內(nèi)的資產(chǎn)證券化試點陷入停滯狀態(tài)。

　　“政府部門及部分銀行對MBS等金融創(chuàng)新下帶來的風險一直非常謹慎，加之市場環(huán)境不成熟，因此過去的信貸資產(chǎn)證券化基礎資產(chǎn)主要是對公企業(yè)貸款，市場上很少有按揭貸款、消費貸款證券化產(chǎn)品?！标悇Σū硎?。

　　今年7月，郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場發(fā)行，規(guī)模為68.14億元。從發(fā)行結(jié)果看，該產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)加權利率是5.88%，MBS發(fā)行利率是5.8%和6.79%。業(yè)內(nèi)人士認為，該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標區(qū)間的上限，說明當時投標認購的情況不是很理想。

　　多位銀行業(yè)分析師強調(diào)，MBS之所以沒有在國內(nèi)發(fā)展起來，一方面的原因是政府部門缺乏政策支持，對金融創(chuàng)新產(chǎn)品監(jiān)管較嚴，因此市場交易活躍度很低，另外一方面則是缺乏做大MBS交易的市場機制、運作模式和金融平臺機構(gòu)。

　　“郵儲銀行發(fā)行的產(chǎn)品，只是一個單一銀行的嘗試。按照一般的規(guī)律，中國的MBS從政策出臺到實施細則，再到有專門操作的企業(yè)主體及平臺，至少需要8-10年很難走上正軌?！倍∽骊疟硎?。

　　“首先這一政策下的政府審批機制就沒有落地?！标悇Σū硎?，此前業(yè)內(nèi)盛傳信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)行將實行備案制，這被業(yè)內(nèi)認為將極大地提高信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行進度，但實際上，截至目前備案制仍未落地。

　　陳劍波還告訴記者，自國內(nèi)金融市場重啟信貸資產(chǎn)證券化試點以來，出于對風險的規(guī)避，金融機構(gòu)發(fā)行的信貸資產(chǎn)支持證券多集中于短期限產(chǎn)品，對于大量存在于銀行資產(chǎn)負債表中的長期限貸款則涉及較少，因此MBS這類長久期產(chǎn)品也缺乏相應的定價機制。

　　“房貸資產(chǎn)支持證券期限較長，如果利率達不到投資者的預期，那就會遇到市場購買力不足的問題。”招商銀行投資顧問李敏告訴記者，目前銀行發(fā)行的一些中短期產(chǎn)品利率基本都能達到5%以上，已經(jīng)基本可以滿足市場需要，因此RMBS的收益回報只有做得更高才能找到市場。

　　房地產(chǎn)行業(yè)多位分析人士則表示，房地產(chǎn)行業(yè)在過去10年可以說是野蠻生長的繁榮期，在這個時期內(nèi)，行業(yè)發(fā)展的秩序性并沒有得到進一步明確規(guī)范，在房地產(chǎn)行業(yè)中缺乏對違約率、貸款提前償還率等參數(shù)的合理約定，而這則是MBS在實際操作中可能存在的最大風險之一。

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