養(yǎng)老地產剛上路就跑偏：會員制養(yǎng)老被指變相賣房

　　在蜂擁圈地之后，養(yǎng)老地產遭遇到前所未有的尷尬。

　　近期，各地養(yǎng)老地產紛紛扎堆兒“會員制”養(yǎng)老，也就是采用會員制的方式發(fā)展養(yǎng)老地產，具體操作就是老人一次性繳納幾十萬至百萬不等的會員費后一套公寓的使用權，并享受該社區(qū)中相應的醫(yī)療、健身等配套服務，其間繳納一定的會員費，居住期滿后繳納的費用可以如數(shù)退回。

　　“‘會員制’養(yǎng)老是養(yǎng)老地產中的一種運營模式，其目的就是變向賣房，只為快速回籠資金?！?1月4日，北京師范大學房地產研究中心主任董藩接受《華夏時報》記者采訪時表示，前幾年，養(yǎng)老地產一度成為各領域爭搶的蛋糕，但由于投資額大、資金回收期長、盈利考驗等問題日益凸顯，各大養(yǎng)老地產不得不各顯神通，紛紛摸索各自的變現(xiàn)方式。

　　盈利困局

　　其實，盈利模式不清晰并非是養(yǎng)老地產新近遇到的問題。

　　2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產暫行辦法》后，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產，隨后，一系列有關養(yǎng)老地產的政策應運而生，養(yǎng)老地產瞬間成為“兵家必爭”之地，并且在短短的兩年時間里形成了“保險系”“央企系“”房企系“三足鼎立的格局。

　　如今，各地的養(yǎng)老地產項目陸續(xù)竣工并進入了運營期，而盈利模式也不得不被擺在桌面上，其中，被運用最多的則為“會員制”養(yǎng)老。

　　本報記者從山東一家老年公寓了解到，作為當?shù)厥着B(yǎng)老地產，他們的盈利模式便是利息養(yǎng)老會員制，也就是一次性繳納96萬元或者300萬元會員費，就可以享受利息養(yǎng)老，其中300萬元除醫(yī)療、特護費用外，其余居住費和服務費、餐飲費全免，老人一旦退出可以全額拿回這筆錢。

　　而這種方式，上海的第一批高檔養(yǎng)老企業(yè)也曾做過嘗試，也就是將會員卡分為A、B兩種，A卡為永久卡，可繼承可轉讓，購買會員卡的費用是98萬元，以后再根據(jù)實際入住的房型大小繳納2.98萬元至7.38萬元不等的年費。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉讓繼承，15年內可退，根據(jù)實際入住的房型大小不同，會員卡的費用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費數(shù)為3.8萬元。據(jù)記者了解，這家養(yǎng)老企業(yè)經(jīng)過了9年的實踐之后，才剛剛實現(xiàn)盈利。

　　“養(yǎng)老地產發(fā)展至今都沒有一套成熟的盈利模式，而‘會員制’養(yǎng)老的關鍵問題是會員享受的僅是養(yǎng)老地產中房屋的使用權，而產權和使用權是分離的，未來一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，會員可能面臨較大的風險。”董藩強調，會員制長期以來都被質疑是一種集資模式，并有觸及法律紅線的風險。

　　據(jù)記者了解，當下的養(yǎng)老地產無外乎會員制、押金制、租售并舉制等幾種盈利模式，但養(yǎng)老地產居高不下的開發(fā)成本，長效的運營成本投入無法在現(xiàn)有模式下回收，企業(yè)普遍面臨沒有盈利的尷尬狀態(tài)。有地產專家統(tǒng)計，在計劃開發(fā)養(yǎng)老地產的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。

　　而更糟糕的是，就在今年年初，養(yǎng)老地產鼎沸之時，民政部門明確將保險公司等主體開發(fā)的養(yǎng)老地產排除在“養(yǎng)老機構”之外，失去了此前預想的政策優(yōu)惠和補貼，使得養(yǎng)老地產本來就模糊不清的盈利模式更加山重水復。

　　避重就輕

　　當運行方向偏離了軌道，目標也就離得越來越遠，養(yǎng)老地產便是如此。

　　“養(yǎng)老地產的盈利點應是‘服務’而非‘地產’?！?11月4日，某大型保險集團專業(yè)人士崔鵬接受《華夏時報》記者采訪時表示，養(yǎng)老地產項目在關于適老化的設計建設方面已不是問題，問題是后期的醫(yī)療、護理等服務配套還跟不上，這已成為眾多養(yǎng)老地產的一大軟肋。

　　據(jù)記者了解，國外也有類似我國養(yǎng)老地產這樣的養(yǎng)老社區(qū)，但他們既不是簡單的房地產開發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是整合投資、開發(fā)、建設、運營、醫(yī)療、保險、服務等各個層面資源的系統(tǒng)工程。

　　記者曾采訪過澳大利亞一家養(yǎng)老服務機構的負責人，據(jù)他介紹，澳大利亞在養(yǎng)老服務方面主要有兩方面的措施：一方面是發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老，完善社區(qū)的養(yǎng)老服務，讓老年人在社區(qū)就能享受到較好的養(yǎng)老服務；另一方面，大力發(fā)展養(yǎng)老地產，通過建設大型養(yǎng)老社區(qū)，讓老年人享受完備的養(yǎng)老服務，同時給老年人提供豐富的生活交流平臺。

　　在這兩個方面，我國的養(yǎng)老地產往往都將重心放在了建設漂亮的房子上面，如何向老人提供醫(yī)療、護理、娛樂等持續(xù)性服務恰恰成了配角，殊不知，這些才是提高養(yǎng)老地產附加值、獲得利潤的主要途徑。

　　據(jù)媒體報道稱，北京第一社會福利院目前有1100張床位，但現(xiàn)在已有8000多人在排隊等待床位，福利院的工作人員表示，老人要想住進來，至少得等10年。

　　養(yǎng)老體系的欠缺給養(yǎng)老地產市場帶來了巨大機遇，而傳統(tǒng)開發(fā)商在做養(yǎng)老地產時更為看重的是通過打造養(yǎng)老概念獲得土地，最終的目的還是盡快銷售住宅，這就使得養(yǎng)老地產在一定程度上偏離了方向，同時，過度關注“地產”而非“養(yǎng)老”的現(xiàn)狀，最終使得養(yǎng)老地產不得不在“懸崖邊跳舞”。

　　“不出五年，國內養(yǎng)老地產領域一定會出現(xiàn)很多爛尾項目?！苯衲昴瓿?，曾有地產專家如此預言。而今尚且不到一年，養(yǎng)老地產項目停滯的消息便已開始不絕于耳。

　　“養(yǎng)老地產如今需要做的就是如何將‘服務’做到更好。以‘會員制’養(yǎng)老為例，國外的會員制養(yǎng)老原本就是居家養(yǎng)老的延伸服務，并未與地產項目有任何掛鉤，只需每年繳納很少的會員費就可享受相應的服務。而我國養(yǎng)老地產少則幾十萬、多則幾百萬的高昂入會費，確實離普通人有點遠?！贝搦i強調，雖然“會員制”養(yǎng)老被養(yǎng)老地產攪得有些變了味道，但國外這種適用于居家養(yǎng)老的養(yǎng)老模式一旦成熟，也可向普通的社區(qū)推廣。

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