房企與落馬高官之謎：在云南拿地價(jià)格為市價(jià)1/8

　　整個(gè)10月，發(fā)軔于廣東中山、在香港上市的大型房企雅居樂地產(chǎn)(3383.HK)，遭遇了史上最為嚴(yán)酷的多事之秋。

　　10月7日，雅居樂剛剛發(fā)完“嚴(yán)正聲明”，稱其與某“大老虎”并無瓜葛；三天后即發(fā)公告稱，董事會(huì)主席被監(jiān)視居??；隨后，又發(fā)布公告稱，公司另一高管接受中紀(jì)委協(xié)助調(diào)查。

　　故事似乎剛剛開始。

　　雅居樂董事會(huì)主席被監(jiān)視居住

　　10月10日，雅居樂地產(chǎn)發(fā)布公告稱，10月1日，該公司董事會(huì)主席及總裁陳卓林的妻子陸倩芳知會(huì)該公司，收到昆明市人民檢察院通知，自2014年9月30日晚上，昆明市人民檢察院對(duì)陳卓林執(zhí)行指定居所居住的措施。

　　中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，從法律上看這則公告包含了如下三層意思：一、執(zhí)行指定居所居住就是法律意義上的監(jiān)視居住。二、根據(jù)我國法律規(guī)定，貪污賄賂犯罪，國家工作人員的瀆職犯罪，侵害公民權(quán)益(國家機(jī)關(guān)工作人員利用職權(quán)實(shí)施的非法拘禁、刑訊逼供、報(bào)復(fù)陷害、非法搜查的侵犯公民人身權(quán)利的犯罪以及侵犯公民民主權(quán)利的犯罪)這三類案件，由人民檢察院立案偵查。雅居樂地產(chǎn)董事會(huì)主席陳卓林是私人企業(yè)主，不符合國家公務(wù)人員瀆職、侵害公民權(quán)益案件構(gòu)成所需的特定主體身份，因此，根據(jù)該公告和我國法律來看，如果最終調(diào)查陳卓林確實(shí)涉案，那么他很有可能涉及到貪污賄賂中的行賄。不過，他是否涉及犯罪，還有待司法機(jī)關(guān)進(jìn)一步調(diào)查。三、昆明市人民檢察院是中級(jí)檢察院，由中級(jí)人民檢察院直接介入案件調(diào)查，表明案情重大復(fù)雜，比如以行賄罪而言，則通常意味著接受賄賂的官員級(jí)別較高，至少為地廳級(jí)官員。

　　10月16日，雅居樂再次發(fā)出公告稱，10月15日收到云南騰沖一家項(xiàng)目公司總經(jīng)理通知，10月11日收到公司執(zhí)行董事黃奉潮及中紀(jì)委1名官員電話，要求協(xié)助有關(guān)官員了解和調(diào)查項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司總經(jīng)理10月13日曾與有關(guān)官員及騰沖地方官員會(huì)面，告知項(xiàng)目公司的成立、土地收購，項(xiàng)目規(guī)劃，開發(fā)和銷售等資料。雅居樂稱，目前無法與黃奉潮取得聯(lián)系。

　　賈瑞果進(jìn)一步表示，根據(jù)這前后兩份公告，從法律上看，增大了雅居樂相關(guān)人士在云南牽涉房地產(chǎn)項(xiàng)目問題的可能性。

　　今年2月13日，中央巡視組向云南省委反饋巡視情況時(shí)指出，領(lǐng)導(dǎo)干部問題較多，工程建設(shè)、礦產(chǎn)開發(fā)、土地使用等領(lǐng)域腐敗案件易發(fā)多發(fā)。

　　今年以來，云南先后有三名省部級(jí)高官落馬，分別是原副省長沈培平，原省委常委、昆明市委書記張?zhí)镄?，原省委書記白恩培?/p>

　　3月9日，中紀(jì)委公布，云南省副省長沈培平涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受組織調(diào)查。8月6日，中紀(jì)委宣布，經(jīng)查，沈培平利用職務(wù)上的便利為他人謀取利益，收受巨額賄賂；與他人通奸。

　　7月16日，中紀(jì)委公布，經(jīng)查，張?zhí)镄朗殲^職造成國有資產(chǎn)損失；利用職務(wù)上的便利謀取私利，其行為構(gòu)成嚴(yán)重違紀(jì)。

　　8月29日，中紀(jì)委公布，云南省委原書記、十二屆全國人大環(huán)境與資源保護(hù)委員會(huì)副主任委員白恩培涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受組織調(diào)查。11月1日，全國人大常委會(huì)發(fā)布公告，依照代表法的規(guī)定，白恩培的十二屆全國人大代表資格終止；依照選舉法等有關(guān)法律的規(guī)定，其十二屆全國人大常委會(huì)委員、全國人大環(huán)境與資源保護(hù)委員會(huì)副主任委員職務(wù)相應(yīng)撤銷。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，這三人的落馬與云南土地、礦產(chǎn)等領(lǐng)域的腐敗密不可分。

　　那么，這三人與雅居樂究竟有無交集

　　雅居樂云南騰沖項(xiàng)目拿地價(jià)格為同地段的1/8

　　雅居樂地產(chǎn)2011年的年報(bào)顯示，當(dāng)年雅居樂并未進(jìn)軍云南房地產(chǎn)市場。從2012年開始，雅居樂開始在云南拿地。

　　2012年9月20日，雅居樂宣布通過掛牌方式，以1.98億元取得云南省瑞麗市弄莫湖片區(qū)7宗土地，總建筑面積73萬平方米，樓面地價(jià)為271元/平方米，這是雅居樂在云南的首個(gè)項(xiàng)目。

　　2012年12月17日，雅居樂宣布以2.4億元的代價(jià)，取得云南騰沖曲石鎮(zhèn)一宗建筑面積達(dá)161萬平方米的土地，樓面地價(jià)為149元/平方米。

　　截至目前，據(jù)雅居樂2014年半年報(bào)顯示，雅居樂在云南共有三個(gè)項(xiàng)目，分別位于瑞麗、西雙版納、騰沖。未來雅居樂計(jì)劃在騰沖縣曲石鎮(zhèn)投資200億元，將興建一個(gè)總占地30000余畝的旅游小鎮(zhèn)，是雅居樂自海南清水灣之后第二個(gè)大手筆投入的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　根據(jù)雅居樂的布局，2011年雅居樂謀劃進(jìn)軍云南，2012、2013年先后進(jìn)入瑞麗、騰沖、西雙版納三個(gè)城市，2014年雅居樂展開第二波擴(kuò)張舉動(dòng)，預(yù)計(jì)進(jìn)入昆明等城市。

　　從雅居樂進(jìn)軍云南的時(shí)間來看，在2011年雅居樂計(jì)劃進(jìn)入云南時(shí)，白恩培卸任云南省委書記；2012年至今，張?zhí)镄赖穆殑?wù)一直是云南省委常委、昆明市委書記；沈培平2013年1月由普洱市委書記升為云南省副省長。這意味著，雅居樂在云南拿地期間，張?zhí)镄馈⑸蚺嗥蕉紦?dān)任著省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的職務(wù)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，紀(jì)檢部門在對(duì)張?zhí)镄肋M(jìn)行調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)了雅居樂地產(chǎn)行賄云南省官員的線索。此次昆明市人民檢察院批準(zhǔn)對(duì)陳卓林執(zhí)行監(jiān)視居住，即與此相關(guān)。

　　今年5月，國土部、發(fā)改委聯(lián)合通報(bào)了5起違法占地違規(guī)建設(shè)高爾夫球場案，其中指出，2013年8月，云南騰沖雅居樂置業(yè)有限公司擅自改變曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)高爾夫球場，違法占地792.8畝，其中耕地585.6畝。

　　有媒體報(bào)道稱，雅居樂地產(chǎn)云南項(xiàng)目分公司曾為此對(duì)當(dāng)?shù)夭糠诸I(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行利益輸送，試圖過關(guān)，但最終失敗。

　　不過，記者就雅居樂是否涉及張?zhí)镄赖劝讣蜓啪訕返禺a(chǎn)采訪時(shí)，雅居樂地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱并不清楚這一情況，一切以該公司發(fā)布的公告為準(zhǔn)。

　　除了違法建設(shè)高爾夫球場，雅居樂云南騰沖項(xiàng)目還面臨諸多爭議。

　　雅居樂年報(bào)顯示，位于騰沖縣曲石鎮(zhèn)曲石社區(qū)的項(xiàng)目占地面積203萬平方米，總建筑面積337萬平方米，成交總價(jià)為5.2億元，土地價(jià)格為255元/平方米，樓面地價(jià)為155元/平方米。

　　不過在2012年、2013年，在離雅居樂騰沖項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的曲石鎮(zhèn)曲石村集鎮(zhèn)，其土地價(jià)格卻明顯超出雅居樂騰沖項(xiàng)目。騰沖縣國土局資料顯示，2012年11月14日該縣曲石鎮(zhèn)曲石村集鎮(zhèn)拍賣出讓土地4宗，其中競得人段習(xí)邦拍得的247平方米的土地，價(jià)格為49萬元，折合土地價(jià)格為1984元/平方米，其土地價(jià)格是雅居樂騰沖項(xiàng)目的近8倍。其他同日拍得的曲石村集鎮(zhèn)的土地，其價(jià)格也為雅居樂旗下曲石鎮(zhèn)曲石社區(qū)土地價(jià)格的8倍左右。

　　200多公頃土地是否存在變相囤地

　　此外，雅居樂云南騰沖項(xiàng)目龐大的體量也引發(fā)了爭議。

　　曾幾何時(shí)，由于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒上百萬平方米，很多開發(fā)商采取一小塊一小塊分期開發(fā)的模式、借以變相囤地。為避免這種局面，2009年11月12日，國土資源部發(fā)出通知，對(duì)各類城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限——小城市(鎮(zhèn))7公頃(1公頃等于1萬平方米)，中等城市14公頃，大城市20公頃。這一通知旨在限制各個(gè)地方城市出讓單宗住宅用地的規(guī)模，被業(yè)內(nèi)人士簡稱為“地塊限大令”。

　　記者注意到，雅居樂在騰沖縣曲石鎮(zhèn)所拿的203公頃的土地，共分為36次出讓，其中住宅用地全被拆成7公頃以下的地塊，如2012年11月雅居樂首次進(jìn)入騰沖拿地，總共競得3個(gè)住宅項(xiàng)目，其中這3個(gè)住宅用地的土地面積分別為69940平方米、61983平方米、62118平方米，恰好在7公頃以內(nèi)。

　　“地塊限大令”出臺(tái)初衷就是防止開發(fā)商所奪得的土地面積過大，進(jìn)而采取分期開發(fā)，變相囤地，但最終雅居樂通過多次拿地的模式，取得了203公頃的土地。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，雅居樂騰沖項(xiàng)目這200多公頃的土地，因?yàn)槭欠植鸪鲎?，如果每塊地都對(duì)應(yīng)規(guī)定了開工和竣工時(shí)間，就可以分別對(duì)這些地塊進(jìn)行監(jiān)管，甚至可以規(guī)定多塊地同時(shí)竣工，從而較大程度上避免以往開發(fā)商采用分期開發(fā)變相囤地的方式。

　　記者從騰沖縣國土局官方網(wǎng)站查到，2012年至今，騰沖縣共向雅居樂出讓36塊地，在出讓信息中，只有土地面積、價(jià)格、購買人等信息，每塊地的開竣工時(shí)間不詳。那么，這36塊地的開竣工時(shí)間是怎樣的，雅居樂是否按照合同約定的開竣工時(shí)間進(jìn)行施工？記者就此向雅居樂方面進(jìn)行求證，截至發(fā)稿時(shí)，雅居樂有關(guān)負(fù)責(zé)人尚未給出回復(fù)。

　　15年前雅居樂就接待過國土部部長

　　據(jù)媒體報(bào)道，陳卓林目前已經(jīng)被控制在北京。

　　對(duì)此，香港地產(chǎn)商人陳浩唯向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析認(rèn)為，假如這一消息屬實(shí)，陳卓林有可能涉及到比副部級(jí)官員級(jí)別還要高的官員，或者說與陳卓林有牽連的官員目前正在北京審理，陳卓林是協(xié)助調(diào)查。

　　陳浩唯與雅居樂有訴訟糾紛，曾在網(wǎng)上實(shí)名舉報(bào)稱，雅居樂陳氏家族與另一名曾擔(dān)任過國土資源部部長的官員有較深關(guān)聯(lián)，該官員為雅居樂大股東、為陳卓賢(陳卓林之弟，此前在雅居樂擔(dān)任總裁，目前任非執(zhí)行董事)干爹。

　　10月7日，雅居樂發(fā)出聲明稱，網(wǎng)文中提及“曾擔(dān)任國土資源部部長的某官員為雅居樂大股東”等，均屬捏造虛構(gòu)。陳卓賢與該官員素不相識(shí)，更遑論有親誼關(guān)系。

　　但在廣東省中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府官網(wǎng)的“1999年三鄉(xiāng)大事記”里，記者查詢到——6月12日，時(shí)任國土資源部部長的某官員在省國土廳廳長的陪同下，到三鄉(xiāng)鎮(zhèn)參觀了解農(nóng)田保護(hù)和城鄉(xiāng)建設(shè)工作情況，鎮(zhèn)長、鎮(zhèn)委副書記熱情接待了他們一行，并陪同到大布糧食自給工程基地、雅居樂花園和平東農(nóng)民新村參觀。

　　雅居樂就是在廣東省中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)成長起來的本土企業(yè)，1985年成立，1992年進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，2005年在香港聯(lián)交所主板上市，目前已進(jìn)入逾40個(gè)城市和地區(qū)，擁有建筑面積逾4500萬平方米的土地儲(chǔ)備。

　　陳浩唯表示，“這位曾擔(dān)任國土資源部部長的某官員來中山三鄉(xiāng)雅居樂花園參觀過，而陳卓賢一直是雅居樂的大股東之一，又長期擔(dān)任雅居樂的高管，兩個(gè)人會(huì)素不相識(shí)？”

　　記者致電雅居樂上述有關(guān)負(fù)責(zé)人，希望采訪“曾擔(dān)任國土資源部部長的某官員為什么會(huì)來雅居樂花園考察，當(dāng)時(shí)是誰接待的”，對(duì)方表示不知情，一切以公告為準(zhǔn)。

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