上海迪士尼周邊房?jī)r(jià)6年漲5倍 最高已達(dá)4萬(wàn)一平

上海迪士尼園內(nèi)目前還沒有最著名的米奇Logo或形象

　　上海迪士尼在今年6月就要開門營(yíng)業(yè)了，作為世界第六個(gè)迪士尼主題公園，上海迪士尼現(xiàn)在建設(shè)的情況怎么樣了？它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以及股市的影響又有多大？最受公眾關(guān)注的門票價(jià)格定了沒有？帶著這些問題，北京青年報(bào)記者日前進(jìn)行了實(shí)地探訪。

　　上周，華特迪士尼公司和上海申迪集團(tuán)聯(lián)合宣布，上海迪士尼度假區(qū)將于2016年6月16日正式開門迎客。上海迪斯尼是世界第六個(gè)迪士尼主題公園，其一期建造投資340億元（約55億美元），其帶給中國(guó)公眾不止有童話般的幻境，還有片區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重構(gòu)。

　　那么，6月份的開園將引爆哪些主題投資？盡管有專家評(píng)估其預(yù)計(jì)5年后才能盈利，消費(fèi)者最關(guān)心的迪士尼門票多少錢一張，運(yùn)營(yíng)方也仍然未公布，但滬市的迪士尼概念股早已受到熱捧大漲，其中交通運(yùn)輸板塊、餐飲旅游板塊、商業(yè)零售等行業(yè)的股票被投資者看好。

　　探訪

　　“奇幻城堡”正在裝飾外立面

　　上海迪士尼樂園地址在哪里？上海迪士尼樂園主體工程于2011年4月8日正式破土動(dòng)工，2016年6月16日正式開園。園區(qū)規(guī)劃北至S1公路，東至南六公路，南至周鄧公路，西至S2公路紅線以西約1000米，規(guī)劃面積約24.7平方公里，其中核心區(qū)為7平方公里。距離上海人民廣場(chǎng)約21公里，距離陸家嘴金融中心約18公里，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約14公里，距離虹橋交通樞紐約30公里。

　　北京青年報(bào)記者實(shí)地探訪“迪士尼度假區(qū)”，其位于離浦東機(jī)場(chǎng)約10分鐘車程的浦東區(qū)川沙新鎮(zhèn)黃樓社區(qū)旗桿村和趙行村，上海地鐵11號(hào)線浦東方向的迪士尼站終點(diǎn)站將在開業(yè)前開通。

　　園內(nèi)未見到迪斯尼最著名的米奇Logo或形象展示，只掛了“上海國(guó)際旅游度假區(qū)”牌子，仍蒙著神秘面紗。入口有保安站崗，不允許未持有證件的人員進(jìn)入。戴著白色安全帽的外籍人員正在與施工方討論，綠色景觀帶里仍有推土機(jī)等在緊張施工。

　　園區(qū)內(nèi)的道路有四車道，每個(gè)十字路口都有紅綠燈，道路兩旁是綠化帶，到達(dá)每個(gè)景點(diǎn)都需要走一段路程。園內(nèi)標(biāo)志性建筑“奇幻城堡”正在裝飾外立面，其外墻以墻釘為裝飾特征，這是中國(guó)傳統(tǒng)裝飾元素之一。加垛口設(shè)計(jì)符合迪士尼建筑設(shè)計(jì)城堡寓意，與迪士尼主題樂園建筑風(fēng)格遙相呼應(yīng)。

　　此前，華特迪士尼樂園和度假區(qū)亞洲區(qū)總裁及董事總經(jīng)理安明智曾表示：“我們把過去60年來(lái)所積累的一切關(guān)于如何超越游客期待的秘訣，加以迪士尼永無(wú)止境的創(chuàng)新精神和豐富創(chuàng)意，來(lái)打造這樣一個(gè)‘原汁原味的迪士尼，別具一格中國(guó)風(fēng)’的神奇度假目的地?！?/p>

　　在上海迪士尼一期開園后，或?qū)⒗^續(xù)進(jìn)行樂園二期和三期的擴(kuò)建，主要是在規(guī)劃7平方公里剩余的3.1平方公里土地上興建。

　　追訪

　　周邊房?jī)r(jià)最高的每平方米超3萬(wàn)元

　　最新公布的上海旅游業(yè)“十三五”規(guī)劃征求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機(jī)，將做大迪士尼產(chǎn)業(yè)。

　　該片區(qū)目前除了迪士尼效應(yīng)帶出的房地產(chǎn)投資熱之外，其他相關(guān)的旅游休閑產(chǎn)業(yè)仍發(fā)展空間巨大。除園區(qū)內(nèi)的兩家酒店外，目前，迪士尼周邊只有距離約3公里外的一家五星級(jí)酒店——川沙凱悅酒店。目前分布于川沙板塊的多為二手住宅與酒店式公寓，高端綜合體、酒店幾乎沒有，因此迪士尼的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)暫時(shí)看不出效果。

　　上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目主管邵明浩表示，迪士尼屬于點(diǎn)狀大項(xiàng)目，其對(duì)周邊房?jī)r(jià)地價(jià)影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)時(shí)間段：規(guī)劃落地前后，受規(guī)劃利好房?jī)r(jià)與成交量大漲；開工建設(shè)階段，房?jī)r(jià)與成交量大漲。

　　川沙的一位村民告訴北青報(bào)記者，這里6年前房屋的價(jià)格只有每平方米6000~8000元，如今商品房已經(jīng)到了每平方米2~3萬(wàn)元，最高漲了5倍，與上海市內(nèi)差價(jià)小多了。

　　據(jù)公開信息顯示，受迪士尼板塊概念的驅(qū)動(dòng)，川沙板塊的房?jī)r(jià)七年來(lái)從2009年的11153元/平方米漲到去年的29264元/平方米，猛漲162.3%，高于全市的101%，而板塊內(nèi)最貴的項(xiàng)目成交均價(jià)已達(dá)到3.97萬(wàn)元/平方米。但是，川沙處于非市中心區(qū)域，近期上漲動(dòng)力不足，2015年全市房?jī)r(jià)上漲了18.82%，而川沙板塊則僅上漲了2.46%。

　　機(jī)會(huì)

　　當(dāng)前可布局后迪士尼周期的潛力股

　　對(duì)于迪士尼概念有哪些投資機(jī)會(huì)？交通、旅游、商貿(mào)零售三大板塊能否被引爆？國(guó)泰君安分析師訾猛表示，上海迪士尼預(yù)計(jì)首年接待游客達(dá)2000萬(wàn)以上，按照門票單價(jià)400元測(cè)算，10倍經(jīng)濟(jì)撬動(dòng)杠桿，有望帶來(lái)千億級(jí)別的消費(fèi)增量。

　　訾猛表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論是香港迪士尼還是奧運(yùn)、世博題材，相關(guān)題材股均提前反應(yīng)且持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。如香港迪士尼開業(yè)前一年，恒生指數(shù)漲幅為8.8%，迪士尼受益股周生生漲幅達(dá)128%、利福國(guó)際漲80%、六福集團(tuán)漲50%。而上海迪士尼增量客流可以引爆區(qū)域消費(fèi)，本地消費(fèi)股有望持續(xù)受益，推薦豫園商城、百聯(lián)股份、老鳳祥、益民集團(tuán)和新世界。

　　平安證券則建議把握好三條主線：與上海迪士尼存在股權(quán)關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司、直接受益迪士尼樂園的行業(yè)內(nèi)的公司、與上海迪士尼或迪士尼公司擁有戰(zhàn)略合作或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的公司。

　　東方證券分析師測(cè)算，從國(guó)外迪士尼發(fā)展歷程來(lái)看，迪士尼樂園的收入僅30%來(lái)源于門票，70%則來(lái)源于區(qū)域二次消費(fèi)（包括消費(fèi)品、酒店等），這也意味著區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)將受益。按照每年2500萬(wàn)人測(cè)算，如果按照每位旅客在長(zhǎng)三角逗留三天，每天餐飲消費(fèi)150元和每張床位200元計(jì)算，迪士尼每年給長(zhǎng)三角帶來(lái)的餐飲酒店收入250億元。

　　游客除了在園區(qū)和迪斯尼周邊區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)外，還會(huì)帶動(dòng)在上海其他主要商區(qū)，給商業(yè)零售行業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。海通證券分析師認(rèn)為，游客數(shù)增加的園區(qū)內(nèi)外消費(fèi)，將直接增厚本地商業(yè)股受益。

　　國(guó)金證券分析師李立峰認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)布局迪士尼概念恰逢時(shí)宜。根據(jù)香港迪士尼概念股投資歷史復(fù)盤，開園前1-5個(gè)月是迪士尼概念退潮期。上海迪士尼將于2016年6月中旬開園，還有不到5個(gè)月時(shí)間。從時(shí)間周期上來(lái)說，相關(guān)概念行業(yè)，尤其是后迪士尼周期的有潛力的個(gè)股標(biāo)的在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)依然可以酌情布局。

　　熱點(diǎn)關(guān)注

　　迪士尼一日票價(jià)到底多少錢？

　　上海市政府召開的2016年全市旅游工作會(huì)議上透露，2016年上海旅游業(yè)預(yù)期目標(biāo)是：全年接待入境游客815萬(wàn)人次，旅游外匯收入60億美元；接待國(guó)內(nèi)游客2.89億人次，旅游業(yè)總收入3650億元。游客滿意度排名繼續(xù)位于全國(guó)前列。2016年迪士尼樂園即將在上海正式開園，上海將迎來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金年。

　　預(yù)計(jì)上海迪士尼開業(yè)后游客規(guī)模應(yīng)能達(dá)到1000萬(wàn)人次，開業(yè)初期將為上海帶來(lái)300-500萬(wàn)人次的新增游客，約占上海全年接待游客規(guī)模的2%-4%。

　　上海市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，2016年上海旅游業(yè)首要工作，是做好迪士尼開園準(zhǔn)備和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，落實(shí)好大客流應(yīng)對(duì)、票務(wù)銷售、園區(qū)旅游公共服務(wù)等工作。

　　不過，6月16日即將開門迎客，但迪士尼的票價(jià)還遲遲未公布。有媒體預(yù)測(cè)票價(jià)可能定位500元，被主辦方予以否認(rèn)。

　　實(shí)際上，美國(guó)洛杉磯迪士尼樂園一日票為99美元、奧蘭多迪士尼樂園一日票為134美元、日本東京迪士尼樂園一日票為6900日元（約合59美元）、法國(guó)巴黎迪士尼樂園一日票44歐元（約合48美元）、中國(guó)香港迪士尼樂園一日票為499港元（約合64美元）。

　　專家分析

　　上海迪士尼最快5年后盈利

　　作為國(guó)際頂級(jí)主題公園的迪士尼樂園，其自身無(wú)疑就能產(chǎn)生大量客流，對(duì)所在地周邊文化旅游消費(fèi)將有很大帶動(dòng)作用，從而成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的有力引擎。經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，迪士尼項(xiàng)目將為上海帶來(lái)至少336億元的經(jīng)濟(jì)增量，相當(dāng)于2013年上海GDP總量的1.6%。

　　復(fù)旦大學(xué)旅游管理專業(yè)教授夏林根介紹說，已經(jīng)建成的五家迪士尼樂園并不都經(jīng)營(yíng)狀況良好。法國(guó)巴黎的迪士尼一直慘淡經(jīng)營(yíng)，1992年開業(yè)后一直虧損，直到1995年才獲微利，之后又陷入虧損；直到2007年才又扭虧，目前只有微利。而迪士尼落戶中國(guó)香港至今已近10年，盡管在開業(yè)的第7年才扭虧為盈，在2014財(cái)年凈利潤(rùn)達(dá)3.32億港元，同比增長(zhǎng)36%。

　　經(jīng)營(yíng)較為成功案例則是美國(guó)加州、奧蘭多和日本東京迪士尼樂園。以加州為例，迄今為止已經(jīng)有超過5.5億人次游客入園游玩。東京迪士尼游客連續(xù)三年創(chuàng)新高，2014年達(dá)3137.7萬(wàn)人次，占東京2014年游客總?cè)藬?shù)的6.2%，2014年4月至12月的營(yíng)業(yè)額達(dá)3521億日元，凈利潤(rùn)達(dá)608億日元。

　　根據(jù)業(yè)界預(yù)測(cè)和公開數(shù)據(jù)，上海迪士尼樂園每年有望迎接1500萬(wàn)-2000萬(wàn)人次，稍低于每年3000萬(wàn)人次的東京迪士尼。夏林根預(yù)測(cè)，上海收回第一期的投資至少需要5-10年的時(shí)間。

　?。▉?lái)源：北京青年報(bào) 文并攝/本報(bào)特派上海記者 藺麗爽）

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