專家建議已建成小區(qū)可70年土地使用權(quán)到期后再開放

　　《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》近日印發(fā)，其中提出，加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級明確新建街區(qū)面積，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話，昨日引發(fā)熱議，已建成小區(qū)誰有權(quán)決定開放？今后沒有封閉式小區(qū)，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)？小區(qū)開放后安全如何保證？對于這些公眾關(guān)心的問題，昨日新京報記者采訪了相關(guān)專家。

　　現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻？

　　去一個不遠的地方，從地圖上看，明明直線距離很近，但實際上一個龐大的院子橫在眼前，要過去的話，只能繞過大院或小區(qū)，走很遠的路才能到達目的地，這是不少市民日常生活中都會遇到的問題。

　　城市規(guī)劃專家說，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環(huán)不好。

　　此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。

　　國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細血管堵塞的情況，

　　而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會覺得這條路很長。

　　記者了解到，此前北京的規(guī)劃部門也對大院拆墻透綠進行了探索和努力。比如結(jié)合具體項目，如果是大院里的項目要改擴建申請調(diào)整規(guī)劃，規(guī)劃部門就會要求其將大院里的一些支路，隨著項目建設(shè)騰退干凈，地上沒有建筑物，將來如果拆了院墻，這些支路就有通行的可能性。

　　誰有權(quán)讓小區(qū)開放內(nèi)部道路？

　　北京市房協(xié)秘書長陳志認為，對于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

　　他說，一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

　　北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時再變更。

　　昨日有人提出，小區(qū)的綠地、道路等是否計入到買房時公攤面積，如果是的話，小區(qū)開放應(yīng)給買房的業(yè)主予以補償。

　　專家表示，就北京而言，小區(qū)的綠地、道路等是沒有計入到買房的公攤面積中的。這些面積屬于業(yè)主共有面積，業(yè)主擁有土地使用權(quán)，但不是分攤面積。

　　中國政法大學教授王衛(wèi)國認為，政府的出發(fā)點是好的，但推行時應(yīng)尊重大家意愿和需求。

　　王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權(quán)法》。

　　開放使用小區(qū)道路如何補償？

　　如何釋放小區(qū)中的道路資源？王衛(wèi)國認為，從法律上講，政府要協(xié)商推進，比如與小區(qū)業(yè)主大會必要協(xié)商，還要進行補償。

　　同時，要區(qū)別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào)；對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

　　此外，對于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

　　王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個使用權(quán)政府可隨時收回，只要適當補償即可；對于出讓土地使用權(quán)，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進行補償。補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進行。

　　街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？

　　北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，新建小區(qū)街區(qū)化，從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門，就有不少都是以單獨的樓棟為單元。

　　那如果都是單獨的樓棟，沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費？

　　對此，樓建波說，所謂物業(yè)，是負責小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時的規(guī)劃來確定。

　　“物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化?！睒墙úㄕf，因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

　　至于道路開放后是否會切割小區(qū)，造成物業(yè)不好管理？樓建波認為這也不是問題，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了，并沒有影響到物業(yè)管理?！?/p>

　　同時，樓建波建議，在具體執(zhí)行時不能“一刀切”，應(yīng)根據(jù)實際情況逐步推進?！敖謪^(qū)制是一個系統(tǒng)工程，不能分割開。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū)，形成微循環(huán)的道路，那么如果三個小區(qū)挨著，一個小區(qū)打開了，另外兩個沒有打開，道路還是循環(huán)不了，反而成為了斷頭路。”

　　圍墻打開怎么保障小區(qū)安全？

　　推行街區(qū)制后，很多人擔心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會增加？中國人民公安大學治安學院教授王太元認為，這個問題不能一概而論，不是所有小區(qū)打開就會影響安全，也不是所有小區(qū)打開就對交通有利，要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關(guān)系才能確定。

　　王太元表示，所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學的，有些社區(qū)不適合開放，比如小區(qū)內(nèi)道路以及周圍條件環(huán)境并不適合開放，因此應(yīng)該實事求是、因地制宜。在推行時，需要進行大量的調(diào)查工作，如社會治安各種手段相互協(xié)調(diào)的工作等等。

　　此外，王太元指出，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。

　　小區(qū)打開后，通行車輛多了，噪音問題如何解決，是否會擾民？王太元認為，首先要看擾民到什么程度，通過調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決，不能一刀切。

　　學區(qū)房劃分是否會受街區(qū)影響？

　　中國教育科學研究院研究員儲朝暉表示，原來城市設(shè)計中，單位大院比較多，這與行政管理體制相關(guān)，單位管一切，之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉(zhuǎn)變，從其他國家的城市管理經(jīng)驗看，這是一個大趨勢。

　　對學區(qū)房和擇校來說，與以前單位邊有個很好的學校有直接關(guān)系，如之前北京取消的共建學校，就屬于單位和學校的共建。現(xiàn)在，城市管理理念在逐漸的改變。

　　因此，小區(qū)打開后對學區(qū)房可能會有一定影響。儲朝暉分析說：“街道和小區(qū)，是過去學區(qū)如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區(qū)打開后，如果不改變街道的管轄，應(yīng)該不會有太大的直接影響，如果打開后改變街區(qū)的管轄，可能會影響到學區(qū)房”。

　　儲朝暉認為，對于學區(qū)房應(yīng)總體考慮，一方面，一個好學校是長期積累起來的，周圍居民也較為穩(wěn)定，除了新建小區(qū)，要改變是一個長期的過程，不會出現(xiàn)劇烈的變化；另一方面，學區(qū)房從推動教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標”，顯示水位在哪里，但不要把目標盯著浮標，實際問題是教育均衡問題，這個問題解決之后浮標自然會往下降，“學區(qū)房只是浮標，如果水位改變，浮標高低也會改變。水位就是指房子的價值” 。

　　最后，儲朝暉表示，作為城市社區(qū)管理，從長期發(fā)展來看，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平、均衡，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤。

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