賣(mài)家賣(mài)房“說(shuō)反悔就反悔”：購(gòu)房者被要求補(bǔ)差價(jià)

　　賣(mài)出的房子賣(mài)家“說(shuō)反悔就反悔”：購(gòu)房者被要求補(bǔ)差價(jià)

　　央廣網(wǎng)廣州4月12日消息(記者徐菁高敏)據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，廣州市民馮先生有著投資房地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)，三年前他以233萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一套房產(chǎn)，交易順利完成并成功過(guò)戶。原本指望穩(wěn)賺一把的馮先生，卻沒(méi)想到這套房子竟然變成了大麻煩。

　　這套房子位于廣州市越秀區(qū)，面積130平方米。原房主是已經(jīng)90多歲的兩位老人，當(dāng)時(shí)兩位老人在兩個(gè)女兒的陪同下，在南方公證處進(jìn)行委托公證，委托了某人全權(quán)處理這套房產(chǎn)。

　　交易完成，成功過(guò)戶之后，原房主卻后悔了。當(dāng)時(shí)適逢國(guó)家樓市新政出臺(tái)，房?jī)r(jià)飆升，原房主的兒子馬先生向廣州市仲裁委員會(huì)提出《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效以及返還房屋的仲裁請(qǐng)求，不過(guò)被駁回。

　　然而讓馮先生沒(méi)想到的是，2014年3月，廣州市仲裁委員會(huì)又受理了馬先生的仲裁申請(qǐng)，馬先生以當(dāng)年房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格顯失公平為由，申請(qǐng)馮先生支付房屋差價(jià)款。今年2月25號(hào)，廣州市仲裁委仲裁庭經(jīng)審理后裁定，因馬先生的父母在簽訂合同時(shí)處于劣勢(shì)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，雙方的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，可以認(rèn)定為顯失公平，房屋總價(jià)格應(yīng)認(rèn)定為評(píng)估價(jià)277萬(wàn)4683元，馮先生應(yīng)向申請(qǐng)人補(bǔ)償差價(jià)款44萬(wàn)4683元。

　　對(duì)這一仲裁結(jié)果表示異議的馮先生向法院提出撤銷(xiāo)仲裁裁決的申請(qǐng)。今天(12號(hào))，廣州市中級(jí)人民法院將開(kāi)庭審理此案。已經(jīng)成交過(guò)戶的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)說(shuō)反悔就反悔，這是不是違背了市場(chǎng)公平的交易原則和法治精神呢？

　　昨晚記者試圖聯(lián)系雙方當(dāng)事人，買(mǎi)房人馮先生透過(guò)中間人向記者表示，由于案件即將開(kāi)庭審理，不方便接受采訪。

　　這一事件昨天在網(wǎng)絡(luò)上也引發(fā)熱議?！吨腥A人民共和國(guó)仲裁法》第九條規(guī)定：仲裁實(shí)行一裁終局的制度。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，前后兩次仲裁與仲裁適用“一事不再理”原則相矛盾。對(duì)此，北京市京師律師事務(wù)所房屋買(mǎi)賣(mài)部主任律師梁志強(qiáng)認(rèn)為，前后兩次仲裁的并非同一個(gè)糾紛，不違反“一事不再理”，因?yàn)樗轻槍?duì)兩次特定的事件，第一次是針對(duì)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，經(jīng)過(guò)裁判，認(rèn)為這個(gè)合同是有效的。而第二次仲裁是說(shuō)，是否顯失公平。老人這一方，他們第一次賣(mài)房，而且也不了解市場(chǎng)行情。經(jīng)過(guò)評(píng)估，評(píng)估價(jià)格明顯高于成交價(jià)格。所以我們認(rèn)為，顯失公平這個(gè)定性是沒(méi)有問(wèn)題的。兩次仲裁裁決和過(guò)程，也并沒(méi)有違反“一事不再理”。

　　北京蘭臺(tái)律師事務(wù)所律師包華分析，前后兩個(gè)仲裁的關(guān)系值得斟酌。單就仲裁結(jié)果本身是要尊重的，因?yàn)榉梢?guī)定仲裁是一裁終局的，具有法律效力。這個(gè)已經(jīng)有兩次仲裁裁決，第一次被駁回，駁回的理由還是因?yàn)楹贤怯行У摹Ｔ谶@個(gè)情況之下，第二次又以“顯失公平”來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，至少說(shuō)明在這個(gè)合同中關(guān)于價(jià)格條款的部分是待定的，可以通過(guò)法定程序進(jìn)行修正。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，價(jià)格條款幾乎是所有條款中最重要的，如果這個(gè)條款無(wú)效，進(jìn)行修訂或進(jìn)行變更，其實(shí)整個(gè)合同就變化了，整個(gè)合同的效力就無(wú)從談起。

　　近期，個(gè)別城市房?jī)r(jià)飆漲，甚至一天一個(gè)樣，在這樣的現(xiàn)實(shí)背景下，該如何去認(rèn)定“房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格顯失公平”。梁志強(qiáng)律師說(shuō)，首先我們看到，仲裁委把價(jià)格是否顯失公平委托給第三方進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的價(jià)值，既考慮了政策之后的價(jià)格上漲因素，也考慮到了房屋的位置、樓層、年代，甚至包括學(xué)區(qū)等因素。另外，評(píng)估價(jià)一般低于市場(chǎng)價(jià)，是一個(gè)保守價(jià)值，并不只取決于一個(gè)政策的變化，即使說(shuō)，政策沒(méi)有變化，那么它的價(jià)值也是顯失公平的。

　　而包華律師坦言，仲裁的結(jié)果可以放在更大的背景之下去探討。商品房買(mǎi)賣(mài)的雙方，是否一定要以第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格作為交易價(jià)格？雙方是否可以自由協(xié)商交易價(jià)格？隨著時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，評(píng)估價(jià)格也會(huì)發(fā)生一些較大的變化。在這種情況下，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商方式進(jìn)行價(jià)格確認(rèn)，既不違反法律的規(guī)定，同時(shí)也符合雙方自由協(xié)商的原則。這畢竟不是一個(gè)國(guó)有資產(chǎn)的交易，如果是國(guó)有資產(chǎn)交易，由法律規(guī)定一定要進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估，進(jìn)行招拍掛。

　　購(gòu)房者或者賣(mài)房人在簽署房屋交易合同之后又反悔的新聞并不少見(jiàn)。2015年，深圳的購(gòu)房者陸小姐在拿到房產(chǎn)證之后，遭遇原業(yè)主反悔，向陸小姐索要50萬(wàn)。

　　2012年，王女士將北京豐臺(tái)區(qū)一套房屋以150萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給丈夫的哥哥后，又心生反悔，稱自己因常年生活在美國(guó)不了解國(guó)內(nèi)行情而低價(jià)售賣(mài)，為此起訴要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。一審敗訴后，王女士繼續(xù)上訴。

　　那么房屋買(mǎi)賣(mài)雙方如何規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免遭受意外損失？梁志強(qiáng)律師建議，首先是要找一些比較知名或者正規(guī)的中介，雖然收費(fèi)高一點(diǎn)，但是提供的服務(wù)相對(duì)比較完善。第二，要對(duì)雙方的責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，對(duì)于違約行為要有高額違約金的約定，甚至可以按日(計(jì)算)，包括對(duì)方延遲過(guò)戶，延遲交房，都可以約定高額的違約金，以促使對(duì)方達(dá)成交易。如果說(shuō)，對(duì)方房子不賣(mài)了，或者漲價(jià)想違約怎么辦，這個(gè)違約金可以高到他違約沒(méi)有利益可以獲得。還有，房屋買(mǎi)賣(mài)雖然是常見(jiàn)的交易，但是風(fēng)險(xiǎn)很大，建議還是由專業(yè)人士陪同簽約。

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