深圳穩(wěn)樓市再出招：叫停房地產(chǎn)眾籌

　　柏可林 攝

　　4月12日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于停止開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的通知》，全面叫停各種形式的房地產(chǎn)眾籌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳此舉目的在于抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步催生，防止杠桿放大了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)防止金融詐騙。

　　繼嚴(yán)控首付貸業(yè)務(wù)后，樓市調(diào)控的下一刀落在了“房地產(chǎn)眾籌”上。

　　4月12日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于停止開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的通知》（下稱(chēng)《通知》），全面叫停各種形式的房地產(chǎn)眾籌。記者注意到，此次《通知》還明確將房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)定義為“所有與房地產(chǎn)相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)，物業(yè)形態(tài)包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓，眾籌形式包括但不限于眾籌購(gòu)房、眾籌租房”。據(jù)最新消息，廣州金融局對(duì)房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的關(guān)注也正式提上日程。據(jù)報(bào)道，廣州市監(jiān)管部門(mén)召集廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)召開(kāi)會(huì)議，決定監(jiān)管部門(mén)將和有關(guān)企業(yè)密切溝通，要求其暫時(shí)停止開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，并做好風(fēng)險(xiǎn)排查工作。

　　“深圳此舉目的在于抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步催生，防止杠桿放大了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)防止金融詐騙。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前深圳樓市“供不應(yīng)求”，由于眾籌業(yè)務(wù)帶來(lái)了金融杠桿，而國(guó)家明確不允許樓市“場(chǎng)外配資”業(yè)務(wù)，這會(huì)加劇深圳樓市供求不平衡的局面，最終推高房?jī)r(jià)。

　　樓市“配資”再遭監(jiān)管

　　事實(shí)上，今年3月，深圳已經(jīng)“打頭陣”，出手整治“首付貸”、“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并對(duì)銀行機(jī)構(gòu)、P2P、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)進(jìn)行摸底排查。3月25日，深圳發(fā)布的《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確規(guī)定，“嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)”。

　　值得注意的是，這并不是互金協(xié)會(huì)第一次出來(lái)“維穩(wěn)”深圳樓市了。早在今年3月18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)便應(yīng)深圳市金融辦要求，下發(fā)了一份《關(guān)于嚴(yán)禁開(kāi)展“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防控的通知》。要求各互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)自即日起，嚴(yán)禁新開(kāi)展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)。對(duì)于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理。

　　《通知》指出，“注冊(cè)地在深圳市的企業(yè)，須立即停止所有房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)；注冊(cè)地在外地但有房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目在深圳市的，須停止在深圳市的所有房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目?！?/p>

　　“包括房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)、首付貸可能存在一些非法集資，或會(huì)引起金融風(fēng)險(xiǎn)，為此政府將打擊金融詐騙現(xiàn)象，穩(wěn)定樓市?！睔W陽(yáng)捷告訴記者，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，國(guó)家出臺(tái)了去杠桿措施后，投機(jī)者就不能用杠桿撬動(dòng)樓市，為此樓市購(gòu)買(mǎi)的需求會(huì)下降，有助于平抑深圳房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。此外，抑制了購(gòu)房需求后，也可緩解當(dāng)前深圳供不應(yīng)求的局面。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作后，通過(guò)規(guī)范金融杠桿，使得投機(jī)的泡沫擠出去，可以更好地滿足剛性需求和改善型需求，使樓市回歸到住房自住的本質(zhì)上。

　　也有業(yè)界認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)眾籌在傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)中的占比很小，但若全面排查和打擊，對(duì)主要業(yè)務(wù)是依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目的眾籌平臺(tái)或是滅頂之災(zāi)。愛(ài)房籌CEO陳宏楷向媒體表示，全面叫停對(duì)公司的確有一定的影響，不過(guò)業(yè)務(wù)還是正常進(jìn)行，主要是因?yàn)槠脚_(tái)業(yè)務(wù)與“眾籌炒樓”有本質(zhì)區(qū)別。

　　地產(chǎn)眾籌規(guī)模有多大

　　2014年末開(kāi)始，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融近兩年呈現(xiàn)出的井噴態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)金融由早年的信托模式類(lèi)REITs向房地產(chǎn)眾籌轉(zhuǎn)型。

　　至于當(dāng)前房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)規(guī)模有多大，根據(jù)盈燦咨詢(xún)最新統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)涉及房產(chǎn)類(lèi)眾籌的平臺(tái)數(shù)量為30家，其中超過(guò)18家以上業(yè)務(wù)比較垂直，也就是基本上業(yè)務(wù)范圍全部圍繞房地產(chǎn)，整體成交規(guī)模超過(guò)10億元。

　　深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)曾光向相關(guān)媒體坦言，目前深圳的規(guī)模不大。“深圳的房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)在10家左右，截至4月1日，這幾家總籌集金額約5億元（包含非深圳項(xiàng)目），其中深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模在3000萬(wàn)元左右?！痹庹f(shuō)，在禁止首付貸和眾籌炒房后，現(xiàn)在有的網(wǎng)貸平臺(tái)改頭換面繼續(xù)做，比如換成消費(fèi)貸等形式，協(xié)會(huì)也在摸底調(diào)查，但這種情況非常難查，要靠舉報(bào)等方式。

　　按照深圳互金協(xié)會(huì)的要求，樓市配資“首付貸”、“房地產(chǎn)眾籌增量業(yè)務(wù)”要馬上停止，已完成的項(xiàng)目則按原有合同規(guī)定到期退出?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)“任何企業(yè)不得通過(guò)更改名稱(chēng)、修改資金用途、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式變相繼續(xù)開(kāi)展業(yè)務(wù)”。不過(guò)，曾光表示，一些平臺(tái)的首付貸產(chǎn)品雖然已下架，但其實(shí)是換個(gè)馬甲繼續(xù)做。

　　事實(shí)上，當(dāng)前一些網(wǎng)貸平臺(tái)的業(yè)務(wù)已回避“首付貸”等字眼，但一些新推出的業(yè)務(wù)如“優(yōu)房貸”、“新居貸”、“消費(fèi)貸”等，按照平臺(tái)的說(shuō)法，貸款用途是旨在幫助借款人解決短期資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。但業(yè)界認(rèn)為，這些業(yè)務(wù)實(shí)則是“首付貸”的替代產(chǎn)品。

　　相關(guān)行業(yè)人士向本報(bào)表示，房地產(chǎn)眾籌最重要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)還是來(lái)自政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。一直以來(lái)，眾籌炒房都游走在法律的邊緣地帶，有些平臺(tái)的業(yè)務(wù)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批，承諾本息和向社會(huì)公眾吸收資金，已經(jīng)涉嫌非法集資。但目前實(shí)踐中，由投資者個(gè)人直接發(fā)起的眾籌買(mǎi)房以及平臺(tái)宣傳中僅承諾預(yù)期的方式還不構(gòu)成非法集資。

　　該人士稱(chēng)，現(xiàn)階段，我國(guó)與眾籌有關(guān)的監(jiān)管仍然處于缺失狀態(tài)，相比之下，美國(guó)于2012年出臺(tái)了相關(guān)法案，對(duì)眾籌項(xiàng)目中投資人資質(zhì)、項(xiàng)目權(quán)益關(guān)系、操作規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)和收益等均做出了較為清晰的規(guī)定。對(duì)房地產(chǎn)眾籌來(lái)說(shuō)，如何避免“不管不行，一管就死”的局面，對(duì)政策制定者和市場(chǎng)參與者而言都是一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　地產(chǎn)商紛紛推眾籌戰(zhàn)略

　　行業(yè)人士認(rèn)為，2015年可謂房地產(chǎn)眾籌的元年，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)口鼓吹下，地產(chǎn)眾籌成為一些地產(chǎn)商去庫(kù)存的營(yíng)銷(xiāo)手段。

　　事實(shí)上，地產(chǎn)商對(duì)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的決心可見(jiàn)一斑，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融在近兩年的井噴態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)金融由早年的信托模式向房地產(chǎn)眾籌轉(zhuǎn)型已箭在弦上。

　　2015年5月29日下午，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在上海成立。隨后，包括綠地、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、金地集團(tuán)等地產(chǎn)商相繼公布了眾籌戰(zhàn)略。其中，碧桂園在5月29日眾籌聯(lián)盟成立當(dāng)天，就宣布將碧桂園上海嘉定項(xiàng)目作為首個(gè)眾籌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由碧桂園提供產(chǎn)品，中國(guó)平安的平安好房提供平臺(tái)。

　　資料顯示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也公開(kāi)表示，萬(wàn)達(dá)將以眾籌為切入口，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。此外，據(jù)媒體報(bào)道，去年4月25日，綠地集團(tuán)與房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)中籌網(wǎng)金聯(lián)手發(fā)起武漢606綠地中心項(xiàng)目的眾籌計(jì)劃，總金額1億元，被圈內(nèi)視為國(guó)內(nèi)第一起摩天大樓的眾籌案例。

　　而這不是綠地首次嘗試將房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合，此前還相繼與平安、阿里進(jìn)行合作。2015年4月13日，綠地集團(tuán)旗下全資子公司綠地金融投資控股集團(tuán)聯(lián)手螞蟻金服旗下的招財(cái)寶和平安旗下的陸金所，發(fā)布了第一期年化收益率6.4%的“綠地地產(chǎn)寶”線上理財(cái)產(chǎn)品，首期募資約2億元。而2014年9月，綠地集團(tuán)武漢事業(yè)部與平安集團(tuán)旗下的平安好房推出“好房貸”產(chǎn)品，為購(gòu)房客戶在房產(chǎn)交易過(guò)程中提供金融服務(wù)。

　　公開(kāi)資料顯示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌比較常見(jiàn)的是理財(cái)型和營(yíng)銷(xiāo)型。理財(cái)型眾籌即投資人向融資方率先提供資金，投資所運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的收益權(quán)，項(xiàng)目完成后向投資人提供本金和收益的方式。而營(yíng)銷(xiāo)型眾籌往往是地產(chǎn)商發(fā)起的。例如萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等推出的以樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)為目的的眾籌，用較大力度的優(yōu)惠活動(dòng)吸引消費(fèi)者購(gòu)房，買(mǎi)不到房的投資人會(huì)獲得一部分收益回報(bào)。這種眾籌方式有些類(lèi)似于團(tuán)購(gòu)，優(yōu)惠大部分來(lái)源于開(kāi)發(fā)商及合作企業(yè)讓利。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，政府對(duì)首付貸、房地產(chǎn)眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的封殺，主要是從防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)的。需要警惕各類(lèi)打擦邊球的做法，需要定期對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和摸底，這是后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的必要環(huán)節(jié)，否則看似打壓，反而會(huì)激化各類(lèi)新型的首付貸產(chǎn)品，進(jìn)而繼續(xù)干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)。(記者潘潔)

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