租金最高可增值2成 北京“商鋪改寫字樓”成新趨勢?

　　每經(jīng)記者 馮彪

　　隨著網(wǎng)終購物日益普遍，實體商鋪正受到?jīng)_擊。7月7日，房地產(chǎn)服務商戴德梁行發(fā)布分析報告稱，在北京，商鋪改造為寫字樓已成房地產(chǎn)市場新趨。

　　網(wǎng)購拖累普通商業(yè)地產(chǎn)租金？

　　中國網(wǎng)購市場交易規(guī)模逐年增長。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，網(wǎng)絡交易額為3.8萬億元，增長率為36.2%。預計到2018年，中國網(wǎng)絡購物市場在社會消費品零售總額中的滲透率增長到19.2%。

　　據(jù)戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務部主管嚴區(qū)海介紹，在網(wǎng)購快速發(fā)展的局面下，普通商業(yè)地產(chǎn)租金增長緩慢。

　　而與之對應的是寫字樓租金卻在高位保持穩(wěn)定，而且空置率保持低位。

　　嚴區(qū)海稱，從2010年第4季度到2012年第4季度，北京寫字樓租金增長了約80%。自2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。2016年第二季度，北京全市甲級(含頂級)寫字樓市場平均租金繼續(xù)保持堅挺，為每月每平方米378.1元。

　　另外，由于第二季度，北京五大核心商圈暫無新增供應入市，核心區(qū)空置率下降0.8個百分點達4.4%。從商圈層面來看，除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。

　　寫字樓受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊較弱

　　戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對寫字樓的需求量大。但目前，北京核心商圈已經(jīng)飽和且?guī)缀鯖]有新供應，帶動本季度五大核心商圈甲級(含頂級)寫字樓市場平均租金環(huán)比上升0.5%。”

　　而且，在嚴區(qū)海看來，相對于商鋪而言，寫字樓管理及運營成本較低，受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊也較為微弱。另外，受營改增政策特點的影響，開發(fā)商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進行進項抵扣，開發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價值，同時避免了因重復納稅帶來的多余支出。

　　“直觀來看，在租金收益及資產(chǎn)溢價方面，開發(fā)商也獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達10%-20%。因此，‘商改寫’可以有效增加業(yè)主方的租金收益，有利于緩解北京寫字樓的有限供應量?！眹绤^(qū)海稱。

　　但是在嚴區(qū)海看來，“商改寫”也存在一些挑戰(zhàn)。例如，從政策層面看，雖然商鋪和寫字樓均為商業(yè)用地，但是，如果當初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓。另外，“商改寫”也需要優(yōu)化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求，大樓內(nèi)原有租戶的退租，續(xù)租工作復雜繁瑣。