工行提高個(gè)人商用房貸款比例至70% 其他銀行暫無(wú)跟進(jìn)

　　近日，有媒體報(bào)道稱工商銀行內(nèi)部發(fā)布了一份《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，將商住房貸款的首付比例從50%上調(diào)至70%?！稄V廈時(shí)代》調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，工商銀行通知中提到的首付比例上調(diào)至70%的為商用房，而商住用房的貸款首付則是由45%調(diào)整到了50%。除工商銀行外，目前市場(chǎng)上大部分銀行都沒(méi)有跟進(jìn)此政策，商住房仍執(zhí)行最低50%首付的標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，目前北京地區(qū)住宅貸款政策仍比較寬松，八三折是主流折扣，首套住宅平均利率仍處在歷史低位。專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷認(rèn)為，下半年信貸環(huán)境將維持寬松態(tài)勢(shì)，貸款利率已經(jīng)基本探底，隨著全年額度的消耗，銀行在自身額度受限的情況下，有可能會(huì)有所收緊。

　　工行提高商用房貸款比例 其他銀行暫無(wú)跟進(jìn)

　　近日，有媒體報(bào)道稱，工商銀行內(nèi)部發(fā)布了一份《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，將商住房貸款的首付比例從50%上調(diào)至70%。《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解后發(fā)現(xiàn)，該政策對(duì)于商用房的調(diào)整并不是采用的一刀切方式，而是將個(gè)人商用房貸款首付比例由現(xiàn)在的50%調(diào)整到70%；商住兩用房的首付由45%調(diào)整到50%；貸款所購(gòu)商用房為住房小區(qū)配套底商的最低首付款比例為50%。

　　除了調(diào)整首付比例外，還對(duì)可發(fā)放貸款對(duì)象進(jìn)行了說(shuō)明限制：以單套面積相對(duì)較小、價(jià)格較為穩(wěn)定，易于處置變現(xiàn)的商住兩用房及住房小區(qū)配套底商為主，嚴(yán)格控制賓館、酒店、寫(xiě)字樓、綜合市場(chǎng)、商貿(mào)城等個(gè)人商用房項(xiàng)目準(zhǔn)入。三、四線城市新發(fā)放的個(gè)人商用房貸款所購(gòu)商用房限定為住房小區(qū)配套底商。

　　《廣廈時(shí)代》咨詢工商銀行朝陽(yáng)區(qū)某支行得知，目前工行北京分行確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始據(jù)此《通知》執(zhí)行。不過(guò)，除了工行以外，其他銀行在北京地區(qū)針對(duì)商住房貸款的政策大都沒(méi)有調(diào)整。農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員透露，目前他們內(nèi)部沒(méi)有接到商住房貸款政策調(diào)整的通知。針對(duì)商住房，他們一直執(zhí)行的是首付比例50%以上、貸款利率為1.1倍、貸款年限不超過(guò)十年的政策。該工作人員還表示，他所在的支行一般不接單獨(dú)客戶的商住房貸款業(yè)務(wù)，基本只與有合作關(guān)系的項(xiàng)目集中受理貸款需求。

　　除工行、農(nóng)行外，民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、光大銀行等銀行工作人員在接受咨詢時(shí)都表示，目前政策無(wú)變化。而一些外資銀行則一直不受理個(gè)人商用房貸款業(yè)務(wù)。某國(guó)有銀行個(gè)貸部經(jīng)理表示，對(duì)于個(gè)人的房貸業(yè)務(wù)，除了利率折扣上的小幅調(diào)整外，大的調(diào)整動(dòng)作基本都是跟著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的調(diào)控政策走的，銀行小網(wǎng)點(diǎn)得到的調(diào)整消息，一般還沒(méi)有媒體知道的早。

　　上半年平均房貸利率創(chuàng)新低 貸款額度較以往提高

　　工行針對(duì)商用房貸款政策的調(diào)整，讓很多意向下半年購(gòu)房的購(gòu)房人關(guān)心目前住宅的貸款政策?！稄V廈時(shí)代》了解后發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)對(duì)住宅首套房的貸款政策處于較寬松水平。農(nóng)行某支行工作人員表示，目前他所在銀行對(duì)優(yōu)勢(shì)客戶的首套房貸款利率已從之前維持很久的8.5折調(diào)至了8.3折，而且審批時(shí)間和放款時(shí)間都比較短。

　　根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月北京地區(qū)首套房利率平均折扣為8.52折，平均利率為4.17%。首套房貸款利率方面，利率最低的是浦發(fā)銀行的8折優(yōu)惠利率，最高的是渣打銀行和大華銀行的9折優(yōu)惠利率。首套房首付全部為三成。

　　二套房方面，主流首付是五成，最高的是花旗銀行的七成。二套房貸款利率均為上浮基準(zhǔn)利率的10%。

　　“偉嘉安捷”指出，今年上半年銀行貸款的發(fā)放仍然延續(xù)去年較為寬松的趨勢(shì)。從年初開(kāi)始銀行的放款速度就比較平穩(wěn)，而且受到上半年央行再度降準(zhǔn)的政策影響，使得銀行內(nèi)部貸款額度十分充裕，即便是在今年年中盤(pán)點(diǎn)階段時(shí)放款的節(jié)奏依然比較平穩(wěn)，貸款審批和辦理的速度和往年相比有明顯的提升。

　　另外，在今年上半年買(mǎi)房的人群里，以換房或改善型升級(jí)人群為主的貸款人群占據(jù)了成交主力。這部分人群在貸款前普遍先將名下第一套貸款還清，以此來(lái)享受到首套房的優(yōu)惠。由于首付比例較低，而且今年大多購(gòu)房人普遍偏向購(gòu)買(mǎi)大戶型住房，因此貸款的額度也隨之增多，貸款的額度普遍在150—300萬(wàn)元之間，和以往相比呈現(xiàn)出大額的趨勢(shì)。

　　下半年信貸環(huán)境仍寬松

　　首套房利率或因額度收緊

　　雖然上半年信貸環(huán)境寬松，利率水平較低，但房貸總量并不高。據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計(jì)，2016年上半年房貸市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)明顯的“山”字型態(tài)勢(shì)，成交量同比去年跌幅20%左右。

　　“偉嘉安捷”認(rèn)為，房貸市場(chǎng)的成交走勢(shì)，與政策環(huán)境有很大關(guān)系。從上半年兩個(gè)季度的成交量來(lái)看，首先年初在經(jīng)過(guò)2015年的五次降息后，商業(yè)貸款利率水平有了大幅下降。這種新政的利好效應(yīng)在市場(chǎng)里持續(xù)釋放，加上各家銀行的信貸環(huán)境也比較寬松，促使1月成交量上漲10%。而進(jìn)入2月受到春節(jié)假期因素的影響，使得成交量并未出現(xiàn)明顯的上漲。進(jìn)入 3月后受到契稅調(diào)整等政策影響，二手房市場(chǎng)中“賣(mài)一買(mǎi)一”的連環(huán)單逐漸增多，為3月份的成交量帶來(lái)了有力支撐。從4月開(kāi)始，在無(wú)明顯利好政策出臺(tái)的情況下，買(mǎi)賣(mài)交易雙方“觀望”氣息開(kāi)始顯著，而5月份北京通州地區(qū)商住項(xiàng)目的限購(gòu)政策，也在一定程度上影響了購(gòu)房人心理態(tài)度的轉(zhuǎn)變。從6月份持續(xù)下跌的成交量也可以看出，接近年中階段，二手房市場(chǎng)暫時(shí)進(jìn)入了一個(gè)比較平穩(wěn)的調(diào)整階段，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易熱情處在理性的觀望狀態(tài)中。預(yù)計(jì)在下半年無(wú)明顯宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的背景下，成交量上漲的空間并不大。

　　而對(duì)于一些購(gòu)房人期待的再次降息，“偉嘉安捷”指出，下半年降息的可能性并不大。一方面是在去年連續(xù)五次降息加上銀行目前給予的首套房?jī)?yōu)惠利率，都已經(jīng)邁入了歷史性最低位，在利率探底的情況下再次下降的可能性比較小。另一方面是盡管北京地區(qū)目前依然延續(xù)著去年較為寬松的信貸水平，然而近期其他二三線城市的調(diào)控政策卻已出現(xiàn)了收緊態(tài)勢(shì)，所以下半年雖然大體信貸環(huán)境將維持寬松局面，但是降息的可能性較小。

　　而且，在具體銀行方面，下半年也很難有再大的貸款優(yōu)惠?！皞ゼ伟步荨敝赋觯习肽赉y行貸款延續(xù)了去年較為寬松的環(huán)境，從審批速度和貸款利率上都給予了購(gòu)房人最大的優(yōu)惠，因此也讓有貸款需求的人擇機(jī)入市。轉(zhuǎn)入下半年后，隨著買(mǎi)房人陸續(xù)入市，銀行在自身額度受限的情況下，很可能會(huì)收緊貸款利率，對(duì)買(mǎi)房人申請(qǐng)貸款的審批條件和時(shí)效上，也會(huì)相比上半年有所嚴(yán)格。

　　銀行內(nèi)部人士也表示，除非是有大的政策調(diào)整和市場(chǎng)波動(dòng)，一般銀行發(fā)放貸款都是先松后緊。如果上半年額度用得過(guò)多，下半年自然就會(huì)有所收緊。而且，按照內(nèi)部測(cè)算，8.3折已經(jīng)是地板折扣了，幾乎沒(méi)有再優(yōu)惠的空間。