男子買(mǎi)房被告知送不小入戶(hù)花園？實(shí)為公用綠地

　　有些一樓單位因有大花園反而價(jià)格更高（圖文無(wú)關(guān)）。

　　近日，王先生看中增城一套一樓單位，開(kāi)發(fā)商說(shuō)可以贈(zèng)送一個(gè)面積不小的入戶(hù)花園，讓房子有點(diǎn)別墅的感覺(jué)，王先生很心動(dòng)，結(jié)果卻聽(tīng)說(shuō)一些業(yè)主得知贈(zèng)送的花園是屬于所有業(yè)主共有的綠化用地，不算私家花園后，正準(zhǔn)備去維權(quán)。購(gòu)買(mǎi)這樣的物業(yè)究竟有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送綠化用地是合法的嗎？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。消費(fèi)者在作出購(gòu)買(mǎi)決定前最好向規(guī)劃部門(mén)查詢(xún)所贈(zèng)部分是否屬于小區(qū)共用部位。

　　共用部分被贈(zèng)：

　　一樓綠地頂層露臺(tái)最多

　　將一樓綠地贈(zèng)送給購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主并非個(gè)案，實(shí)際上，“買(mǎi)一樓送花園”、“買(mǎi)頂層送花園露臺(tái)”等宣傳很多買(mǎi)房人都見(jiàn)過(guò)。同樣的戶(hù)型面積，多了一個(gè)大花園和露臺(tái)，讓人覺(jué)得性?xún)r(jià)比高，有不少單位還因此比其他樓層單位售價(jià)更高，但由此產(chǎn)生矛盾和糾紛的也不少。有的一樓業(yè)主將花園圍閉改造，甚至種菜養(yǎng)雞，引起其他業(yè)主不滿(mǎn)投訴要求恢復(fù)原狀；有的頂樓業(yè)主在露臺(tái)種花種菜不許其他業(yè)主使用，引發(fā)矛盾……很多城市的樓盤(pán)都有類(lèi)似的矛盾糾紛爆出，一樓和頂樓常常成為業(yè)主維權(quán)的重災(zāi)區(qū)。

　　律師：

　　全體業(yè)主同意贈(zèng)送才有效

　　開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送露臺(tái)、私家花園等承諾確實(shí)讓人心動(dòng)，客觀上也成了頂樓、一樓的一大賣(mài)點(diǎn)，但并非所有類(lèi)似的承諾都是合法有效的。廣東君厚律師事務(wù)所的盧律師表示，此類(lèi)贈(zèng)送屬于無(wú)權(quán)處分，也就是說(shuō)贈(zèng)送了不屬于自己的東西，除非全體業(yè)主予以追認(rèn)，受贈(zèng)人并不能取得相應(yīng)的權(quán)利。值得注意的是，如果只是口頭贈(zèng)送，未寫(xiě)進(jìn)合同，也沒(méi)有其他證據(jù)，那么多付出代價(jià)的業(yè)主只能自食其果了。

　　如何甄別露臺(tái)花園贈(zèng)送合法性？

　　發(fā)展商究竟能否將花園、露臺(tái)等部位贈(zèng)送給業(yè)主呢？盧律師表示，這要看具體情況。即使面對(duì)發(fā)展商在購(gòu)房合同中有贈(zèng)送約定的，購(gòu)房人也要嚴(yán)格甄別。

　　2016年實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。

　　《物權(quán)法》規(guī)定：住宅小區(qū)的綠地、公用設(shè)施、其他公共場(chǎng)所和物業(yè)服務(wù)用房等，均屬于業(yè)主共有，任何個(gè)人不得隨意占用或改變其用途。

　　不可贈(zèng)送：所謂的私家花園如果是屬于公共綠地，且規(guī)劃部門(mén)也出具了相應(yīng)的說(shuō)明并且證實(shí)，那么，按物權(quán)法規(guī)定，這些綠地歸小區(qū)所有的業(yè)主共有。如果規(guī)劃沒(méi)有變更，且沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的同意，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)私自變更其用途，甚至將其使用權(quán)給予部分業(yè)主“專(zhuān)用”。也就是說(shuō)，對(duì)這些公共綠地，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將其賣(mài)給消費(fèi)者，并在合同中予以約定。這樣的合同條款是無(wú)效的，對(duì)此進(jìn)行的宣傳也屬于虛假宣傳。

　　不慎“購(gòu)買(mǎi)”了共用部分如何維權(quán)？

　　要對(duì)發(fā)展商的贈(zèng)送是否合法作出判斷，最簡(jiǎn)單的辦法就是查詢(xún)規(guī)劃看看贈(zèng)送部分是否屬于小區(qū)共用部分，一般可通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃批準(zhǔn)文件認(rèn)定或咨詢(xún)規(guī)劃部門(mén)來(lái)確定。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)除了仔細(xì)查看購(gòu)房合同約定外，還要要求開(kāi)發(fā)商出示向有關(guān)部門(mén)報(bào)建的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

　　如果是小區(qū)公共部分，作為開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)把這棟樓的公用面積單獨(dú)贈(zèng)送給某一業(yè)主，不管是口頭或是書(shū)面上答應(yīng)的贈(zèng)送都是無(wú)效的，后期業(yè)主在使用過(guò)程中容易因其他業(yè)主投訴等發(fā)生矛盾，并不能隨心所欲地使用花園。因不熟悉相關(guān)規(guī)定已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了此類(lèi)房產(chǎn)，并因此比其他業(yè)主多支付了成本的，可收集相關(guān)宣傳、承諾證據(jù)來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，這種情況下業(yè)主可以選擇退房，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的損失，可以要求開(kāi)發(fā)商對(duì)這種欺詐銷(xiāo)售行為進(jìn)行賠償。

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