南京7塊地到限價要搖號定買家 全面進入現(xiàn)房銷售時代

　　昨天是南京為期四天的“網(wǎng)絡(luò)土拍”次日，共有7幅住宅地塊公開拍賣。繼江寧的正方新城住宅用地在土拍首日達到最高限價需搖號決定買家后，昨天這7幅宅地也全部“復(fù)制”這一模式，且必須現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，本次網(wǎng)絡(luò)土拍推出的20幅住宅用地有可能全都達到最高限價而銷售現(xiàn)房，南京樓市將全面進入“現(xiàn)房銷售”時代。

　　昨日土拍結(jié)果

　　昨日共計交易7幅地塊，7幅地塊均達到最高限價，需9月23日進行現(xiàn)場搖號確定競得人。7幅地塊總起始價為86.1億元，成交總價143.2億元，溢價57.1億。

　　搶地實錄

　　鐵心橋G45地塊：42家房企搶一塊地，將搖號定歸屬

　　G45地塊是昨天的首拍，位于雨花臺區(qū)鐵心橋街道，這是一幅純住宅用地，出讓面積為近4萬平方米，容積率為2.2，是軟件大道上并不多見的宅地。根據(jù)官方公告，該地塊起拍價為15.6億元，最高限價為25億。

　　昨天上午9點30分網(wǎng)拍剛啟動，開發(fā)商們應(yīng)價的速度簡直可以用“飛快”來形容，1分鐘之內(nèi)已經(jīng)狂飆了40多輪，不到3分鐘時間，開發(fā)商的出價已經(jīng)達到“現(xiàn)房銷售”的標(biāo)準，網(wǎng)站上也顯示出“現(xiàn)房銷售待確認”的字眼。10分鐘的冷靜期結(jié)束后，地價繼續(xù)飆漲至25億元，即達到了最高限價，網(wǎng)絡(luò)拍賣隨即停止，將進入搖號階段，最終的結(jié)果需等9月23日搖號后方可得知。

　　此時，根據(jù)開發(fā)商參與搖號的電腦頁面上顯示，“共有42家房企參加搖號”，不少業(yè)內(nèi)人士將電腦截圖在微信朋友圈里發(fā)了出來，連連感嘆“簡直比買房還難”。確實如此，如今樓盤開盤時買房人面對的大都是3人搶1套房或是4人搶1套房，特別搶手的也不超過10:1，而這幅地塊竟然42家房企搶1塊地，難度陡增，一些購房者也調(diào)侃說，“（買不到房）這仇總算是報了”。

　　根據(jù)G45地塊25億元的最高限價推算，該地塊的樓面價高達28977元/㎡，而此前鐵心橋區(qū)域的地塊最高價是世茂拿下的12000多元/㎡，地價漲幅遠超預(yù)期，而且近3萬元的樓面價已經(jīng)與周邊房價水平相當(dāng)。無論哪家房企拿地，將來售價勢必要超過40000元/㎡，這將會直接拉抬周邊的房價。

　　江北G47、G48、G49地塊：毫無懸念拍至最高限價

　　位于江北的G47和G48地塊緊挨在一起，分別是江浦街道白馬2號、白馬3號地塊，也是前一次土地拍賣時遭遇“熔斷”而流拍的住宅地塊。兩地塊的出讓面積分別為5萬平方米和6.5萬平方米，容積率分別是1.5和1.4，項目靠近銀城白馬瀾山樓盤，附近也有地鐵10號線等配套，在開拍前就被不少房企看好。

　　結(jié)果不出所料，這兩幅宅地分別經(jīng)過66輪和79輪競拍，雙雙達到最高限價，分別為16.5億元和20.3億元，樓面地價都超過22000元/㎡，與目前的江北宅地最高價相當(dāng)，其周邊樓盤房價在25000元-30000元/㎡之間。根據(jù)開發(fā)商透露的信息，G47地塊有38家房企參與搖號，G48地塊則有42家房企參與搖號。

　　江北的G49住宅用地位于環(huán)北路南側(cè)和江淼路北側(cè)，靠近青奧公園，出讓面積為5.6萬多平方米，容積率2.5，起拍價為20億元，最高限價31.6億元。59輪過后，該地塊已達到最高限價，將通過搖號決出買家，地塊的樓面地價同樣超過22000元/㎡，周邊樓盤如保利西江月的售價在27000元-28000元/㎡左右。

　　江寧G46地塊：樓面價創(chuàng)下區(qū)域新高

　　江寧G46地塊靠近火車南站，坐落于樓盤左鄰右里的北側(cè)，是一幅商住混合用地，地塊面積為2.3萬平方米，臨近地鐵1號線與3號線，地塊起拍價11.5億元，最高限價20.2億元。88輪競拍過后，有9家開發(fā)商報價達到20.2億元的最高限價，將通過搖號決出買主。依據(jù)地價推算，該地塊的樓面價高達27034元/㎡，成為江寧板塊的地價新高，周邊房價在30000元/㎡左右，二手房價則在20000元-25000元/㎡之間。

　　還有兩幅江北的G50、G51住宅用地也都達到最高限價，兩地塊位于泰馮路、寧六公路附近，容積率均為2.1。經(jīng)過86輪和39輪競拍，兩幅地塊的價格分別達到19.3億和9.5億，將搖號決定歸屬，參與搖號房企分別有19家和17家。兩地塊的樓面價均接近16000元/㎡，相當(dāng)于周邊的樓盤房價。

　　4大焦點問題

　　1

　　南京樓市“現(xiàn)房”時代來臨？

　　房地產(chǎn)市場或?qū)⑷娆F(xiàn)房銷售

　　土拍首日的江寧G44地塊達到最高限價，意味著南京迎來首幅現(xiàn)房銷售地塊，而昨日一下子涌現(xiàn)出7幅達到最高限價的住宅用地，這些項目上市時必須實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，顯然南京的“現(xiàn)房”時代已經(jīng)到來。

　　兩天土拍涉及到的住宅地塊全都達到最高限價，而市場上開發(fā)商的土地“饑渴癥”持續(xù)難以緩解，僧多粥少局面之下，房企肯定“拼命”搶地。來自多家房企的競地信息顯示，江寧九龍湖、仙林湖等板塊的宅地也將迎來三四十家開發(fā)商報名，屆時地塊也很可能達到最高限價，從而實行現(xiàn)房銷售。

　　2

　　現(xiàn)房銷售會導(dǎo)致“房荒”嗎？

　　兩年內(nèi)新房供應(yīng)量或減少

　　“現(xiàn)房銷售”本是抑制房企拿地沖動的調(diào)控政策，沒想到開發(fā)商卻毫不畏懼，紛紛使出“擠破頭”的勁頭在南京土地市場拼殺，一旦住宅地塊全都變?yōu)楝F(xiàn)房銷售，那么其副作用很快就將顯現(xiàn)——兩年內(nèi)供應(yīng)斷檔。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前南京房地產(chǎn)市場的規(guī)定是，工程進度完成1/4就可以申領(lǐng)預(yù)售許可證，高層住宅蓋到七八層就能上市回款，因此市場上有不少樓盤拿地半年就開賣，實現(xiàn)了資金的高周轉(zhuǎn)。如果現(xiàn)房銷售的話，也就意味著開發(fā)商必須拿到竣工備案表，通常會比現(xiàn)在延期一年或更長，精裝房還會拖得更久。

　　打個比方，今年拍的地，2017年開始銷售，2019年交付，這是正常的開發(fā)流程。若是現(xiàn)房銷售，從拿地到竣工至少兩年多的時間，除了小區(qū)綠化可以緩做，建筑的主體必須達到可以交付的條件。這意味著今年拍下的地兩年后才能上市，如果這次土拍拍賣的宅地都需要現(xiàn)房銷售的話，兩年內(nèi)的供應(yīng)量一定會吃緊。

　　3

　　有房在手的房企會“捂盤”嗎？

　　需要主管部門加強監(jiān)管

　　手中貨量充足的房企，在可預(yù)見的市場將面臨供應(yīng)短缺的情況下，是否會“囤房”不售或者抬高房價呢？業(yè)內(nèi)人士認為，這很有可能。根據(jù)南京市的相關(guān)規(guī)定，領(lǐng)取預(yù)售證而不開盤的開發(fā)商將會受到處罰，如果房企不領(lǐng)預(yù)售證，現(xiàn)有規(guī)定是無法阻止的。

　　“這就需要兩方面入手，一是房管部門可以對其約談，督促其盡快將房源上市，二是物價部門嚴格把關(guān)，限制房價水平?！睒鞘袑＜抑赋觯鋵嵪嚓P(guān)部門主動干預(yù)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的副作用，不過當(dāng)房企的行為影響到樓市整體的健康時，可能還得主管部門“出手”。

　　4

　　二手房價格會跟風(fēng)上漲嗎？

　　建議房主平常心看待

　　新房供應(yīng)跟不上，二手房會因此漲價嗎？我愛我家、鏈家地產(chǎn)等多家中介公司人士認為，現(xiàn)階段不存在這樣的問題，市場變化有待觀察。專業(yè)人士指出，二手房市場需要分區(qū)域來看，供應(yīng)量長期較大的板塊如江寧、江北等地，房齡普遍較高，小區(qū)環(huán)境等也比不上近幾年新建的小區(qū)，房主漲價過高、過快的話，很難實現(xiàn)成交。

　　而在河西、仙林等新城區(qū)，二手房市場供應(yīng)偏緊，房價甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，一旦新房數(shù)量跟不上，二手市場也可能出現(xiàn)“缺貨”現(xiàn)象。不過，中介人士還是建議房主以平常心看待市場變化，理性定價。（記者馬祚波）

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