中海地產(chǎn)：人事、并購(gòu)變動(dòng)下的得與失

　　●去年以來，中海地產(chǎn)整合中建、中信兩大地產(chǎn)公司，人事隨之震蕩

　　●今年前10月銷售額被恒大、碧桂園反超，但毛利率仍遠(yuǎn)超行業(yè)水平

　　沒有一絲征兆，就在本月中中國(guó)海外發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）突然公布換帥的消息。隨著11月15日一則肖肖接任中海地產(chǎn)董事會(huì)主席的公告發(fā)布，中海地產(chǎn)告別了三年多的郝建民時(shí)代。

　　眾所周知，在郝建民執(zhí)掌中海地產(chǎn)三年多時(shí)間里，中海地產(chǎn)完成了中信地產(chǎn)和中國(guó)建筑旗下房地產(chǎn)板塊的整合與并購(gòu)，被業(yè)內(nèi)看作是龍頭房企整合并購(gòu)的典型案例。但另一方面，中建、中信兩家龐大公司的地產(chǎn)，文化和治理結(jié)構(gòu)都不一樣，在一個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行整合的難度之大可想而知。除了整合帶來的人事和組織架構(gòu)變動(dòng)外，面臨行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的共同瓶頸，中海地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)在今年也出現(xiàn)了被反超的跡象。

　　“郝氏”時(shí)代大收購(gòu)

　　11月15日中國(guó)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，郝建民因工作調(diào)整，決定辭任公司執(zhí)行董事、主席兼行政總裁一職；肖肖則獲選為公司主席及公司行政總裁。

　　公告一出，業(yè)內(nèi)一片嘩然。中海地產(chǎn)這家千億級(jí)的龍頭房企在三年多的時(shí)間里已經(jīng)是第二次換帥。

　　雖然在中海地產(chǎn)掌門的時(shí)間僅僅三年多，但郝建民在任期間對(duì)中海地產(chǎn)帶來了顯而易見的改變。

　　在郝建民辭任前一個(gè)月，中海地產(chǎn)剛剛完成了對(duì)中信地產(chǎn)的并購(gòu)。據(jù)中海地產(chǎn)10月18日的公告顯示，中海地產(chǎn)向中信股份收購(gòu)以住宅為主的物業(yè)項(xiàng)目，已于9月份完成。

　　今年3月，中海地產(chǎn)公告稱，公司將并購(gòu)中信股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。9月，中海地產(chǎn)披露了兩大收購(gòu)框架：中海地產(chǎn)對(duì)中信地產(chǎn)最終的收購(gòu)總價(jià)為310億元，同時(shí)中海地產(chǎn)將通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)和向中信發(fā)行股票這兩種方式進(jìn)行結(jié)算，中信持有中海地產(chǎn)10%股份，成為中海地產(chǎn)第二大股東。

　　據(jù)接近中海地產(chǎn)人士此前對(duì)記者表示，中信地產(chǎn)位于北京的住宅項(xiàng)目被劃歸入中海地產(chǎn)，而其在三四線城市的項(xiàng)目或?qū)?huì)被劃歸至中海宏洋。

　　而在去年中建地產(chǎn)整合之路上的主導(dǎo)者，也實(shí)為郝建民。2015年3月24日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告表示，公司與中建股份已就擬注入資產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，338億元地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)，其中包括1092萬平方米土地儲(chǔ)備。同日，中海地產(chǎn)前任主席孔慶平宣布卸任，郝建民接任主席職務(wù)。

　　在業(yè)務(wù)梳理的同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，中海地產(chǎn)自2014年開始，一改已實(shí)行多年的區(qū)域化制度，引進(jìn)大部制縱向一體化管理制度，中海總部將負(fù)責(zé)前期拿地、報(bào)建、融資等工作，而新成立的工程公司、營(yíng)銷公司將專門負(fù)責(zé)后期的工程、營(yíng)銷工作。在業(yè)內(nèi)看來，這實(shí)際上加強(qiáng)了總部方面對(duì)于地方區(qū)域的管控。

　　一年來持續(xù)人事震蕩

　　伴隨著中海地產(chǎn)不斷的資產(chǎn)整合和內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整，三年多來中海地產(chǎn)內(nèi)部的人事變動(dòng)也頗為頻繁。

　　僅2015年一年，中海就有多位高管離職。去年9月，中海集團(tuán)副總裁、中海營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)曲詠海以及中海宏洋助理總裁、副總建筑師范逸汀相繼離職。去年11月，中海地產(chǎn)美國(guó)公司副總裁朱明輝正式從中海地產(chǎn)辭職。據(jù)了解，他曾經(jīng)擔(dān)任中建地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理及中建地產(chǎn)北京區(qū)域公司執(zhí)行總經(jīng)理。在中建地產(chǎn)同中海地產(chǎn)整合后，被外派至美國(guó)紐約，參與中海地產(chǎn)在海外的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

　　而在今年1月，中建地產(chǎn)的元老，原公司執(zhí)行董事兼總裁陳誼辭職，理由是“需要投入更多時(shí)間于其他事業(yè)發(fā)展及個(gè)人事務(wù)”。據(jù)了解，中海地產(chǎn)與中建整合后，陳誼名義上為中海地產(chǎn)總裁，但分管的業(yè)務(wù)只有中海地產(chǎn)的投資拓展部，主要負(fù)責(zé)管理中海地產(chǎn)在美國(guó)的公司，只在紐約有一個(gè)項(xiàng)目。

　　有行業(yè)研究咨詢機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，中海的人事變動(dòng)背后實(shí)際上是公司機(jī)制調(diào)整帶來的表面效應(yīng)。

　　而在本月舉行的大海智地開業(yè)儀式上，從中海地產(chǎn)離職投身創(chuàng)業(yè)的曲詠海對(duì)媒體坦言：“有人說，我離開中海是對(duì)中海的改革不滿。在這里我想說，制度體系沒有好與壞。區(qū)別只不過是在特定的時(shí)間段里，利與弊的一個(gè)權(quán)衡問題?！?/p>

　　有接近中海地產(chǎn)人士向記者表示，中海地產(chǎn)與中信地產(chǎn)的業(yè)務(wù)合并中，項(xiàng)目上的基層人員不少還是選擇了繼續(xù)留在現(xiàn)有崗位上，抱著對(duì)中海的看好，以及“對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的投入和感情”。但在管理層面，則不盡然。據(jù)媒體之前報(bào)道，中信地產(chǎn)更高級(jí)別的管理層成員大多數(shù)選擇了離職，這一比例遠(yuǎn)超70%。

　　資源更豐富，利潤(rùn)率存挑戰(zhàn)

　　一直以來，中海以財(cái)務(wù)穩(wěn)健、利潤(rùn)領(lǐng)先為業(yè)內(nèi)稱道。但是從今年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)不難看出，中海的銷售規(guī)模增速顯現(xiàn)出落后于同等規(guī)模房企的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)公開資料顯示，2013年，郝建民接任中海主席之時(shí)，公司銷售金額為1082億元，當(dāng)年機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，中海地產(chǎn)的銷售金額排在全國(guó)房企第五名，碧桂園和恒大尚在其后。而在今年克而瑞發(fā)布的2016年1-10月房企《銷售流量榜》《銷售權(quán)益榜》TOP100數(shù)據(jù)顯示，中海以1619億元銷售金額排名第六，恒大、碧桂園實(shí)現(xiàn)大規(guī)模反超。

　　“今年TOP5房企上半年銷售均超千億，差距越拉越大。這一方面是因?yàn)橹泻５禺a(chǎn)一直以穩(wěn)健著稱，更加追求利潤(rùn)質(zhì)量，另一方面也可能是因?yàn)槠髽I(yè)整合動(dòng)作較多所致。”克而瑞研究中心分析師房玲表示。

　　受到行業(yè)整體利潤(rùn)率下滑的影響，中海要保持其一直以來在高利潤(rùn)方面的優(yōu)勢(shì)也面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)克爾瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中海的毛利率為28.2%，同比下跌了4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)中海近5年來的年報(bào)顯示，其營(yíng)收毛利率已從2011年的40.3%下降到2015年的28.6%，下降了近12個(gè)百分點(diǎn)。

　　克爾瑞研究方面表示，毛利率的下跌一方面是行業(yè)大勢(shì)所趨，另一方面也可能是因?yàn)橹泻Ｗ陨順I(yè)務(wù)的調(diào)整所致。近兩年中海業(yè)務(wù)整合方面動(dòng)作較多，其于去年10月拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市，造成今年上半年其他業(yè)務(wù)收入大幅降低，為2.7億港元，相比去年上半年的13.8億港元，同比下滑了80.4%。

　　不過，整合并購(gòu)也為中海地產(chǎn)帶來了豐富的資源。申萬宏源研報(bào)顯示，去年完成來自母公司中國(guó)建筑的房地產(chǎn)項(xiàng)目注入1090萬平方米土地儲(chǔ)備。中信旗下所有住宅開發(fā)項(xiàng)目也為其帶來約2400萬平方米土地儲(chǔ)備，主要為可作銷售的成熟項(xiàng)目，將給中海外在今年帶來額外約750萬平方米的可售資源。這意味著中海外的合約銷售總額在今年及未來幾年有望實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其在環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲(chǔ)備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位。

　　在今年的8月業(yè)績(jī)會(huì)上，辭任前的郝建民曾表示，2016年中海全年合約目標(biāo)金額上調(diào)到2100億港元，5年內(nèi)甚至要達(dá)到4000億港元。

　　對(duì)此，安信國(guó)際分析師蔡偉鴻認(rèn)為，三季度中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利率34.2%，帶動(dòng)全年毛利率恢復(fù)至33.0%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。盡管對(duì)于原中信旗下地產(chǎn)項(xiàng)目的改善還需時(shí)間，但不必過于悲觀。憑借成本較低的土地資源、優(yōu)秀的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和品牌優(yōu)勢(shì)，中海未來三年的毛利率仍可維持在30%以上。(方王洋)

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