武漢房產市場信用“黑名單”威力幾何 執(zhí)行效力有限

    近年來，開發(fā)商無證售房、捂盤惜售、出售抵押或查封房產等行為讓廣大購房者苦不堪言。

    針對房地產交易市場亂象，各地房管部門試圖通過扣除信用分、信用評級、公示等方法試圖規(guī)范房地產企業(yè)行為。

    作為較早啟動信用公示管理的地方之一，湖北省武漢市房管部門如今已在官網公布120余條房地產企業(yè)不良信用信息記錄，并扣除相應信用分。

    《法制日報》記者調查發(fā)現(xiàn)，武漢房產市場“信用黑名單”制度，在落地過程中面臨著消費者和房產商雙雙“不買賬”的現(xiàn)實尷尬。

    信用扣分“延時”

    “該買的還得買，已經買了的不還得認栽？”

    聽說賣房給自己的開發(fā)商前不久上了武漢房管部門的“不良信用記錄”，武漢市民李純(化名)有些不以為然。

    2013年，李純在武漢“漢口印象”購買了一套60多平方米的住宅，合同約定交房期為2015年5月31日。不料，由于開發(fā)商資金問題導致項目陸續(xù)停擺，李純至今沒能拿到房屋。

    為推進房地產開發(fā)企業(yè)信用體系建設、規(guī)范房地產市場秩序，今年年初，武漢建立起房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案和信用公示平臺，將房企違法違規(guī)行為計入信用檔案并向社會公示。

    今年8月11日，“漢口印象”項目開發(fā)商家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司遭武漢市房管局一次性扣除20分信用分。

    截至目前，武漢市房管局已先后25批次在官網公布共計122條房地產企業(yè)或項目違法違規(guī)行為信息。公示項目包括企業(yè)名稱、扣分項目名稱、扣分原因以及具體扣除分值等。

    《法制日報》記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，存在“未取得商品房預售許可證，提前向買受人收取預定性質費用”或“項目委托沒有資格的機構代理銷售商品房”“未按規(guī)定將房價款存入監(jiān)管專用賬戶”等違法違規(guī)行為的相關房地產公司，在被公示前大多已正式取得相關證件或是房源已售罄。

    在被武漢房管部門公示前，作為目前為止被扣分最多的企業(yè)，家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司已向當?shù)胤ㄔ荷暾埩似飘a重整。從2014年起，“漢口印象”的業(yè)主就多次向有關部門反映問題。

    與受訪的眾多消費者一樣，李純覺得，比起“延時”的信用公示，購房者更需要房產項目在開盤前的相關信息，比如開發(fā)商售樓前的申報備案情況、樓盤質量狀況等，只有真正監(jiān)管到位，才能讓消費者不再事后買單。

    多家房企反復上榜

    武漢市房管局官網信息顯示，在122條扣分記錄中，上榜企業(yè)多被扣除1至5分不等信用分數(shù)，多家企業(yè)多次因同一房產項目上榜。

    今年8月8日、8月17日及9月30日，武漢當代節(jié)能置業(yè)有限公司先后三次因其開發(fā)建設的“光谷滿庭春MOMΛ”項目上榜扣分名單，是被扣分公示次數(shù)最多的企業(yè)之一。

    公示資料顯示，“光谷滿庭春MOMΛ”二期項目存在“未達到合同約定的交房條件，將商品房擅自交付使用”“未取得商品房預售許可，向買受人提前收取預訂款性質的費用”“商品房價目表未嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售”三大問題。

    近日，因被曝出“以精裝修標準到房管部門進行價格備案，以毛坯房向業(yè)主交付”問題，武漢當代節(jié)能置業(yè)有限公司再次被推上輿論浪尖，數(shù)百名業(yè)主試圖和開發(fā)商協(xié)商未果多次信訪。

    《法制日報》記者數(shù)次聯(lián)系當代節(jié)能置業(yè)有限公司總部及武漢子公司，接線人員表示會通知有關負責人員盡快予以回復。截至發(fā)稿前，記者并未收到回復。

    此前，武漢萬達東湖置業(yè)有限公司也曾因其開發(fā)的萬達御湖世家項目存在發(fā)布不實信息、哄抬房價等情況而兩次上榜不良信用信息名單。

    由武漢聯(lián)投生態(tài)城房地產有限公司開發(fā)的“聯(lián)投花山郡”項目，分別于今年5月11日、9月20日因“未取得商品房預售許可，以投資理財?shù)男问介g接向購房者變相收取具有預定性質的購房款”“未取得《商品房預售許可證》，提前認籌收取部分購房人購房款，被房管部門依法下達行政處罰決定書”累計被扣除13分信用分數(shù)。

    武漢市房管局官網信息顯示，今年3月首批公示以來，包括武漢當代節(jié)能置業(yè)有限公司、武漢萬達東湖置業(yè)有限公司在內的21家房產開發(fā)公司先后2到3次被扣分。

    執(zhí)行效力有限

    根據(jù)《武漢市房地產開發(fā)企業(yè)關于企業(yè)信用信息管理暫行辦法》規(guī)定，每家房產企業(yè)信用基礎分為100分，無證銷售、囤積房源、捂盤惜售等行為列入扣分項；累計扣減后得分低于60分，或是一年內同類違法違規(guī)行為出現(xiàn)三次及以上，納入“警示名單”重點監(jiān)管，并作為降低或注銷房企資質的重要依據(jù)。

    武漢市房管局房產開發(fā)與市場監(jiān)管處副處長屠浩文說，有的企業(yè)兩到三次“上榜”，均是因為不同違法違規(guī)行為；目前沒有企業(yè)被納入警示名單或資質受影響。

    對于多次被扣分問題，“光谷滿庭春MOMΛ”項目售樓部多名工作人員認為“很正?！?，武漢幾乎所有樓盤都存在類似行為。

    “總共100分，60分及格，不痛不癢，扣個一兩分能有什么呢？”武漢當代節(jié)能置業(yè)有限公司一名置業(yè)顧問直言。

    萬達御湖世家項目售樓部工作人員說，售樓部已經按要求公示了商品房價格信息，“只是扣了兩分而已，不會對消費者有什么影響”。

    與銷售人員所認為的“很正?！辈煌?，屠浩文則認為，信用公示的目的不是要把企業(yè)“搞死”，而是要規(guī)范其銷售行為，該措施的整改效果好于以往單一依靠行政處罰的管理方式，“我們認為效果還是比較明顯的”。

    “以前主要是靠行政處罰，現(xiàn)在新增了信用公示這一塊，該依法查處的我們也在依法進行查處?！蓖篮莆恼f，以往，房管部門單一的對開發(fā)商進行行政罰款可能產生不了多大效果，但將其違法違規(guī)行為廣而告之后，企業(yè)付出的隱形代價會更大，進而起到倒逼行業(yè)規(guī)范的作用。

    嚴防權力尋租

    在中南財經政法大學法學院副教授王永強看來，面對房地產行業(yè)暴利，幾十萬元、上百萬元的行政罰款或是簡單的信用公示無法起到有效作用，規(guī)定沒有威懾力，就會顯得太無力。

    “每次扣三五分，扣到60分以下起到一個警示作用，到底有多大意義呢？”王永強說，房地產項目具有很強的地域性，群眾選擇性不多，即便知道項目不規(guī)范也可能不得不買；要解決企業(yè)違法違規(guī)問題，其根本在于相關部門嚴格執(zhí)法，改變各方利益糾葛致使法律在房地產行業(yè)面前“失效”的現(xiàn)實狀況。

    王永強直言，采用信用公示方式予以規(guī)范，應保證設置科學的扣分公示標準，不管大小企業(yè)、大小項目，該扣分一律扣分，防止權力尋租；同時，建立起相應懲罰追責機制作為保障，公示行為本身才有意義。

    “現(xiàn)在有很多公司，由于主管部門在管理方面缺乏行之有效的手段方式，使得管理缺位，應該說，房管局通過這樣一種手段進行監(jiān)管是一件好事，值得鼓勵。”武漢大學法學院教授江國華說。

    江國華認為，通過信用公示會給企業(yè)帶來一定壓力，短期內可能實施效果有限，但若是能建立起科學規(guī)范的公示評審程序和相關的責任追究制度，對未來房地產銷售市場管理將起到很大作用。

    在接受記者采訪時，華中科技大學力學與土木工程學院退休教授趙憲堯直言，信息公開，更重要的是讓群眾知道商品房的真正價值；部分政府部門、開發(fā)商、營銷商以及炒房者等既得利益者相互勾結，對真正有購房需求的老百姓造成損害，說到底還是不誠信和相關部門不作為的問題。(記者劉志月 實習生 何正鑫)

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