開發(fā)商拒絕公積金貸款怎么應對？海南住房公積金最新解讀

　　海南省直住房公積金管理局

　　住房公積金最新貸款業(yè)務解讀

　　截至今年9月底，海南省直住房公積金管理局累計為34257名職工發(fā)放公積金貸款總額111.67億元。

　　住房公積金貸款的對象有哪些？貸款額度有多少？個人住房公積金貸款類型分幾種？

　　今年以來，海南省直住房公積金管理局(以下簡稱“省直管理局”)緊緊圍繞年度目標任務，積極應對，務實創(chuàng)新，在服務和時效上下功夫，有效促進了住房公積金貸款業(yè)務的迅速發(fā)展，狠抓貸后管理，風險防控及時有效。

　　截至2016年9月30日，省直管理局累計為34257名職工發(fā)放公積金貸款總額111.67億元，貸款余額87.32億元，個貸率達90.03%，與去年同期相比增長13個百分比。截至9月，全年發(fā)放貸款總額20.75億元，發(fā)放貸款4578戶，完成年度指標的95.18%。個貸逾期率為0.02‰，比年初下降了83.33%。

　　一、什么是住房公積金貸款？

　　住房公積金個人貸款是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的，定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的專項住房消費貸款。

　　二、住房公積金貸款的對象有哪些？

　　在本省內購房，住房公積金賬戶狀態(tài)正常，且自申請貸款之日起已正常連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個月以上的職工。

　　借款人按規(guī)定支付購房首付款。其中：首套商品房和保障性住房首付比例不低于總房款的20%；二手房首付比例不低于總房款的40%；建造、翻建、大修自住住房，自籌資金不低于總造價的50%。

　　借款人及其配偶均無正在償還的住房公積金貸款。

　　借款人在申請住房公積金貸款時，未滿法定退休年齡。

　　三、住房公積金貸款的額度是多少？

　　(一)新建住房：?？凇⑷齺喌貐^(qū)，職工個人申請，額度最高50萬元；除?？凇⑷齺喭?，職工個人申請，額度最高30萬元；夫妻雙方均在本省內連續(xù)正常繳存住房公積金6個月以上并共同申請的，?？?、三亞、瓊海、陵水地區(qū)額度最高70萬元，其他市縣最高額度50萬。

　　(二)二手房：職工個人申請，額度最高30萬元；海口市、三亞市、陵水縣、瓊海市地區(qū)，夫妻雙方均在本省內正常連續(xù)繳存住房公積金6個月以上并共同申請的，貸款額度最高50萬元。

　　(三)建造自住住房：職工個人申請，市(縣)政府所在鎮(zhèn)建造自住住房貸款額度最高為20萬元，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)建造自住住房貸款額度最高為10萬元；夫妻雙方均在本省內正常連續(xù)繳存住房公積金6個月以上并共同申請的，額度最高30萬。

　　(四)住房公積金貸款額度最低貸到仟位元。

　　(五)貸款額度=總房價款-首付款。

　　四、住房公積金貸款的期限有多久？

　　(一)貸款期限以年為單位，最短為一年。

　　(二)借款人在未滿法定退休年齡前申請貸款，最長年限可延長至退休年齡后5年。

　　(三)商品房、保障性住房貸款年限最長30年。

　　(四)二手房貸款年限最長20年，且房齡(房屋建成時間)+貸款年限≤35年。

　　五、住房公積金貸款的利率是多少？

　　(一)住房公積金貸款執(zhí)行中國人民銀行公布的同期限住房公積金貸款利率。

　　(二)目前貸款年限1-5年(含五年)年利率2.75%；貸款年限6-30年年利率3.25%。

　　六、住房公積金貸款的還款方式有幾種？

　　等額本息：每月還款額相等，在每月還款額中包含的本金償還先少后多，利息償還先多后少。該法貸款償還前期借款人負擔較輕，但貸款期要付的利息總額比等額本金法要多，適合于購房前期資金緊張的用戶。

　　等額本金：每次償還的貸款本金額相等，利息隨著本金的減少而減少。該法貸款償還前期借款人負擔較重，但貸款期要付的利息總額比等額本息法要少，適合于購房前期資金不太緊張，前期償還能力較強的用戶。

　　七、個人住房公積金貸款類型分幾種？

　　(一)個人住房公積金貸款

　　住房公積金管理機構用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修、大修自住住房、集資合作建房的住房公積金繳存人發(fā)放的優(yōu)惠貸款。

　　(二)個人住房公積金組合貸款

　　當住房公積金貸款額度不足以支付購房款時，借款人在具備還款能力前提下，申請住房公積金貸款同時又向受托銀行申請商業(yè)性個人住房貸款，兩部分貸款一起構成組合貸款。

　　案例說明：以購商品房為例，房屋總價為100萬元，借款人支付總價款的20%首付(20萬元)后，剩余房款80萬元申請住房公積金貸款。其中，夫妻雙方均在本省內正常連續(xù)繳存住房公積金6個月以上并共同申請的，住房公積金貸款額度最高70萬元，剩余10萬元可申請住房商業(yè)性貸款。

　　(三)個人住房商業(yè)貸款轉住房公積金貸款

　　條件：

　　1、2015年9月30日前開立住房公積金繳存賬戶。

　　2、借款人必須為原商業(yè)住房貸款的主借款人，且同時為該房屋的買受人。

　　3、原商業(yè)貸款所購房產已辦妥房屋所有權證或不動產權證。

　　4、首付款加上已償還的原商業(yè)住房貸款本金之和不小于房屋總價的40%。

　　5、原個人住房公積金組合貸款(商業(yè)貸款+公積金貸款)不屬于辦理商轉公貸款范疇，且商轉公貸款不辦理個人住房公積金組合貸款。

　　借款人或其配偶有未結清住房公積金貸款的不屬于辦理商轉公貸款范疇。

　　6、原商業(yè)貸款銀行與商轉公貸款銀行為同一家商業(yè)銀行且為住房公積金貸款的受委托銀行。

　　(四)個人住房公積金異地貸款

　　職工在外省繳存住房公積金，屬海南戶籍并在海南省內購房，且具備住房公積金貸款資格的借款人，可在海南住房公積金管理機構申請住房公積金貸款。

　　條件：1、住房公積金賬戶狀態(tài)正常，且正常連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個月以上。

　　2、在繳存城市未使用過住房公積金貸款或首次住房公積金貸款已結清的職工，出具《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》。

　　八、住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款的比較優(yōu)勢體現在哪方面？

　　(一)利率優(yōu)勢

　　公積金貸款期限五年以下(含五年)的年利率為2.75%，五年以上的年利率為3.25%；商業(yè)貸款期限五年以下(含五年)的年利率為4.75%，五年以上的年利率為4.9%。

　　舉例說明：

　　1、50萬、30年，等額本息還款方式，公積金月供本息2176.03元，商貸月供本息2653.51元，總利息差17.19萬元。

　　2、70萬、30年，等額本息還款方式，公積金月供本息3046.44元，商貸月供本息3715.09元，總利息差24.07萬元。

　　(二)還款優(yōu)勢

　　1、借款人及配偶可辦理住房公積金約定提取業(yè)務，按月提取本人或配偶的住房公積金用于償還住房公積金貸款本息。

　　2、借款人及配偶可提取本人或配偶的住房公積金用于全部或部分提前償還貸款本息。

　　九、如果父母購房，能否以子女名義申請住房公積金貸款？

　　可以。住房公積金貸款是向以夫妻為家庭單位購買自住住房時發(fā)放的貸款。如以子女名義申請住房公積金貸款，子女必須為該房屋產權共有人(在購房合同及發(fā)票上署名)且符合住房公積金貸款條件。

　　十、住房公積金貸款對所購房屋的土地性質有何要求？

　　住房公積金貸款的房屋土地性質需為“住宅用地”、“商住用地”?！吧虡I(yè)用地”、“工業(yè)用地”、“旅游用地”等性質的房產不屬于住房公積金貸款范疇。

　　十一、購買哪些房屋不得辦理住房公積金貸款？

　　購買辦公用房、商業(yè)用房以及其他非居住用房的，購買產權式酒店、酒店式公寓、獨立別墅、聯(lián)排式別墅的不屬于住房公積金貸款范疇。

　　十二、沒有按期償還住房公積金貸款如何處理？

　　(一)借款人未按借款合同約定按月償還貸款本息的，按中國人民銀行有關規(guī)定計收罰息。

　　(二)按照借款合同的約定，逾期超過規(guī)定的期限后，將通過法律手段依法催收。

　　開發(fā)商拒絕住房公積金貸款原因及應對措施

　　隨著房地產市場急速升溫，加之住房公積金制度日趨成熟，住房公積金貸款已成為大部分住房剛需族首選的購房貸款方式，住房公積金貸款業(yè)務不斷增長。自2011年起，住房公積金貸款建立開發(fā)商樓盤項目報備制度，與房地產開發(fā)企業(yè)建立直接合作，截至目前絕大多數符合住房公積金貸款條件的樓盤項目均已在省直管理局開展業(yè)務，但省直管理局也接到個別職工反映：個別開發(fā)商仍拒絕住房公積金貸款。根據職工反映的情況，省直管理局對拒絕住房公積金貸款的樓盤進行深入調查。

　　據了解，開發(fā)商拒絕公積金貸款主要存在三種原因：

　　1、開發(fā)商資質問題。個別樓盤不能使用住房公積金貸款是因為開發(fā)商資質存在問題。樓盤能否使用住房公積金貸款取決于開發(fā)商是否資質齊全，還取決于其房產性質是否符合公積金貸款條件(如土地用途、房產類型等)。房地產企業(yè)如果自身存在很多不規(guī)范的地方，自然會影響相關環(huán)節(jié)，公積金貸款也不例外。

　　2、房地產開發(fā)企業(yè)或房地產中介機構認為公積金貸款資金回籠慢。由于住房公積金管理機構嚴格按照人民銀行《關于進一步加強房地產貸款業(yè)務管理的通知》(銀發(fā)〔2003〕121號)第四條規(guī)定“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”、中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》(銀發(fā)〔1998〕190號)第十七條“放款前向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)”的要求辦理貸款。因此開發(fā)商更愿意購房者付全款或使用商業(yè)貸款，以盡快回籠資金。

　　3、銀行和開發(fā)商互惠互利。房地產開發(fā)和交易需要大量資金，很多銀行同意放貸的重要條件，就是讓開發(fā)商幫銀行爭取房貸客戶，售樓人員也有“任務指標”。因為“壓力”和“動力”的存在，開發(fā)商、房產中介和售樓人員都積極向購房者推銷商業(yè)貸款，而公積金貸款屬于政策性貸款，不以營利為目的，與開發(fā)商之間無經濟利益關系。于是，一些開發(fā)商和房產中介針對商業(yè)貸款和公積金貸款，采取不同的優(yōu)惠方式，促使購房者放棄公積金貸款。

　　據了解，目前對拒絕公積金貸款的開發(fā)商，省直管理局雖無處罰的權力，但已對此類現象積極關注并已向住建部門反映。省住建廳也表示，他們已關注到市民所反映的問題，并且正在積極研究對策，以解決存在問題，減輕購房者壓力，加快我省房地產“去庫存”，確保我省房地產市場健康發(fā)展。

　　在此，省直管理局提醒廣大繳存職工，如果是開發(fā)商自身的原因，即由于其資質存在問題，證件不齊全，導致其所開發(fā)的項目不能選擇公積金貸款；或者是開發(fā)商未到公積金管理部門辦理審批和備案手續(xù)，無法使用公積金貸款的，建議購房者謹慎購買；如果已經簽訂購房合同，但開發(fā)商為實現與合作銀行互利互惠，或因回款慢為由而拒絕公積金貸款的，職工可向房屋建設行政主管部門進行投訴。

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