北京：群租房不符合相關(guān)政策 但不影響合同效力

????原標(biāo)題：租客不能以群租房為由要求確認(rèn)租賃合同無效

????自從北京開始大力整頓群租房以及保障性住房出租等違規(guī)問題后，由于提前解約問題，部分承租者與房主產(chǎn)生糾紛。昨日，北京市一中院在通報涉及房屋租賃合同糾紛的發(fā)布會上表示，群租房和保障性住房出租雖不符合相關(guān)政策、規(guī)定，但并不影響租賃合同效力，因此承租者主張解除合同及退還余下房租等，應(yīng)得到支持。

????據(jù)統(tǒng)計，2014年至2016年上半年，北京一中院共審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件742件，占該院審結(jié)房地產(chǎn)類案件的15%。

????據(jù)北京一中院民一庭庭長郭燕枝介紹，首先，保障性住房或群租房的租賃雖然不會導(dǎo)致租賃合同無效，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類房屋，可能會受到相關(guān)行政機關(guān)的行政處罰。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時之利，做違反國家政策法律的行為；承租人也應(yīng)避免租賃此類房屋，以免因小失大，導(dǎo)致自身利益受損。

????其次，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對雙方權(quán)利義務(wù)等事項作出明確約定，以免爭議發(fā)生。房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實際面積、租金的計算方法、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則，將出租房屋的真實情況向承租人如實告知。承租人也應(yīng)通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況。

????>>典型案例

????租群租房被清退法院判房屋中介退剩余租金

????2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，租下一套房屋中的一間，租金每月1500元，租期一年。隨后，張某支付租金及押金。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。

????第二年5月19日，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某主動搬離了租賃房屋，距一年租賃期滿還差2個月。

????之后張某向法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)雙方租賃合同無效，中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

????法院審理后認(rèn)為，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺依約履行各自義務(wù)。

????因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，在相關(guān)部門清理群租房過程中，張某于2014年5月19日將搬離房屋，法院確認(rèn)雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決房屋中介返還已支付的剩余租金及押金。（記者王曉飛）

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