環(huán)京買房為了什么？投資、自住、落戶各有需求

　　在京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，政策支持、交通改善、資源開發(fā)等一系列利好，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乘上東風(fēng)，曾經(jīng)的洼地一瞬間就變成了熱土，吸引著數(shù)不勝數(shù)的購房人蜂擁而至。與北京的高房價(jià)相比，天津、河北的房子固然有優(yōu)勢(shì)，但也不應(yīng)該盲從。近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提道，“房子是用來住的，不是用來炒的。”因此，《廣廈時(shí)代》通過投資、自住、落戶、度假這四個(gè)購房者較關(guān)注的價(jià)值需求點(diǎn)，試圖為購房者提供一份京津冀的購房指南。

　　投資：京津冀的房產(chǎn)投資價(jià)值在哪兒？

　　上周末，燕郊的某一樓盤依舊人頭攢動(dòng)，張先生環(huán)顧四周，躊躇不決?！斑@個(gè)項(xiàng)目讓我18000買的時(shí)候我沒抓住機(jī)會(huì)，現(xiàn)在我22000把它買回來?！憋@然，已經(jīng)錯(cuò)過最佳購房時(shí)機(jī)的他此刻內(nèi)心五味雜陳。 “930調(diào)控政策帶來了一些沖擊，但交通紅利會(huì)迅速彌補(bǔ)沖擊，而且作用力會(huì)更大?！睆埾壬苡行判牡卣f?！捌焦染€23日開工，9站中會(huì)途經(jīng)燕郊北站”的消息似乎更加堅(jiān)定了張先生的判斷。然而張先生最終沒有入手，他認(rèn)為燕郊的二手房市場(chǎng)不夠活躍，在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)，張先生說，“我不買不是因?yàn)榕沦u不出去，主要是因?yàn)槲遗聛砘卣垓v賣房麻煩，賺的差價(jià)不足以讓我付出太多的時(shí)間?！?/p>

　　《廣廈時(shí)代》在瀏覽“環(huán)京置業(yè)俱樂部論壇”時(shí)，看到有網(wǎng)友爆料：“北三縣（三河含燕郊、大廠、香河）明顯漲幅下降，現(xiàn)在周邊地方優(yōu)惠力度都大了，送車位、送地下室的優(yōu)惠又開始了?！薄艾F(xiàn)在買房我覺得最重要的還是看產(chǎn)業(yè)支撐，燕郊那樣的我不看好?！庇芯W(wǎng)友認(rèn)為：“北三縣近水樓臺(tái)跟漲機(jī)會(huì)還是有的，是環(huán)京區(qū)域中最有潛力的，若干年后極有可能是金三縣?！币灿芯W(wǎng)友肯定房價(jià)增長趨勢(shì)的必然性，但對(duì)過高的房價(jià)表示擔(dān)憂：“環(huán)京房價(jià)適度增長趨勢(shì)肯定長期存在，這是市場(chǎng)因素在推動(dòng)，畢竟北京離國際化大都市還有很長的路要走，還會(huì)存在一些機(jī)遇。但是房價(jià)過高會(huì)影響年輕人的生活質(zhì)量以及未來的發(fā)展空間，留不住人才，將來不可能留下一大堆啃房的人?！?/p>

　　其中名叫“各就各位”的網(wǎng)友的觀點(diǎn)對(duì)比剛剛結(jié)束的市委全會(huì)會(huì)議精神頗有思考價(jià)值，就北三縣是否有劃進(jìn)北京這一可能，他認(rèn)為：“本來去年北京市高調(diào)宣布的控制總量2300萬人口的計(jì)劃現(xiàn)在已經(jīng)略有超出，北三縣如果歸屬北京，北京的總?cè)丝诰痛蟠蟪鋈丝诳刂瓶偭磕繕?biāo)。顯然，劃進(jìn)北京絕對(duì)不可能。如果北三縣還是大片空曠的土地尚有可能，但是北三縣現(xiàn)在成為樓市熱土，大片土地已經(jīng)出售完畢，目前可供出售的土地相當(dāng)緊張。北京現(xiàn)在緊缺的不是大量現(xiàn)成的人口，而是大量能夠承接人口外溢的土地。”

　　根據(jù)克爾瑞北京機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，廊坊成交面積2977047平方米，成交套數(shù)31142套，均價(jià)7780元；香河成交面積2415719平方米，成交套數(shù)23893套，均價(jià)9090元；燕郊成交面積1444705平方米，成交套數(shù)15915套，均價(jià)15704元。從全年交易情況來看，月成交套數(shù)參差不齊，無規(guī)律可循，但價(jià)格在迅速攀升。

　　從國家政策來看，12月23日、24日，中共北京市委十一屆十二次全會(huì)在京召開，“功能紓解、交通緩堵、房地產(chǎn)調(diào)控”等關(guān)鍵詞被反復(fù)提及。市委書記郭金龍表示，要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。并強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移疏解非首都功能，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，尤其強(qiáng)調(diào)要把功能疏解與人口調(diào)控緊密結(jié)合起來，堅(jiān)決守住2300萬人的“天花板”。

　　由此可見，北京要守住2300萬人的“天花板”，離得近的燕郊也未必有劃入北京的可能，如果拋開這一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，北三縣是否還有足夠的利好來吸引人們投資，北三縣之外的京津冀還有哪些區(qū)域值得人們將投資的時(shí)間和精力付諸于此？

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表達(dá)了自己對(duì)于投資的看法：“第一點(diǎn)要看北京整個(gè)大的布局，比如北京政府的東遷對(duì)于北京東部，包括燕郊、大廠、香河在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域的樓市產(chǎn)生新的拉動(dòng)，新航城在大興南部的建設(shè)也會(huì)對(duì)北京南部的固安、涿州產(chǎn)生一定的拉動(dòng)，北京擠壓外溢的資源會(huì)對(duì)環(huán)京區(qū)域有一個(gè)傾斜。第二要看區(qū)域整個(gè)市場(chǎng)的供需狀況，比如說北京東部的一些區(qū)域因?yàn)橥恋爻鲎尮苤埔约皩?duì)價(jià)格的管控，產(chǎn)品在售的不多，后期供地量也會(huì)受到一定的制約，相對(duì)來說升值潛力會(huì)更高一些。第三點(diǎn)要看產(chǎn)品本身，是否在這個(gè)區(qū)域具備需求量？是否是產(chǎn)品品質(zhì)的一個(gè)高地？是否能夠賦予項(xiàng)目一些更高的附加值？”

　　在提到天津時(shí)，郭毅認(rèn)為天津在整個(gè)京津冀地區(qū)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展到交通，從目前來看一直處在一個(gè)被低估的狀態(tài)，今年天津核心區(qū)的房價(jià)翻了三番，核心區(qū)域的高品質(zhì)住宅還能保持相對(duì)穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)。周邊的區(qū)域取決于對(duì)北京、天津的依附能力，特別是高鐵、動(dòng)車能夠通達(dá)的情況下，未來的發(fā)展?jié)摿σ廊淮嬖?，比如武清?/p>

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示：“京津冀周圍區(qū)域短期看價(jià)格上漲超過了利好落地速度，從投資角度看，長期投資還是有價(jià)值的，短期來看，價(jià)格漲幅已經(jīng)過快?！?/p>

　　自?。耗銜?huì)選擇雙城生活嗎？

　　“住燕郊披星戴月，誰念吾輩心中寒，駐燕郊遙望國貿(mào)，誰知吾輩魂欲斷……”一曲改編自《新貴妃醉酒》的《燕郊掛門女神之歌》曾爆熱網(wǎng)絡(luò)，幽默的調(diào)侃之詞道出了多少燕郊“候鳥”雙城通勤的辛酸。這里有理想、奮斗、愛情……就像深陷一片流沙，一日復(fù)一日。

　　燕郊，地處北京天安門以東30公里，隸屬河北省三河市，與通州區(qū)隔河相望，地理位置上相當(dāng)于北京的“東七環(huán)”。潮白河是北京通州區(qū)與河北三河市的分界河，河邊建滿了商品房住宅樓。孟先生本科畢業(yè)，在國貿(mào)從事IT行業(yè)，在他看來，暫時(shí)在燕郊買房只是一個(gè)下策，北京有大把的機(jī)會(huì)，包括就業(yè)、升學(xué)、醫(yī)療、教育還有眼界，甚至光環(huán)。對(duì)比了多個(gè)房源，李先生選擇了大廠的某一項(xiàng)目，他認(rèn)為燕郊基本上是一個(gè)已經(jīng)被開發(fā)完畢的城市，離北京確實(shí)更近一點(diǎn)，但是臟亂差。

　　目前，燕郊、大廠、香河的二手房市場(chǎng)要比新房市場(chǎng)活躍。據(jù)燕郊某樓盤的銷售人員透露：“現(xiàn)在很多倒閉的房產(chǎn)代銷公司都是承接燕郊新房業(yè)務(wù)的，目前燕郊在售新房比較少，管控也比較嚴(yán)，五證不全的不讓賣，能賣的賣完了就沒了，所以小一點(diǎn)的公司分不到羹只能死掉。其他公司只能承接一些周邊區(qū)域的房源，比如大廠、香河的盤。這些中介公司是打著燕郊新房的旗號(hào)來吸引購房者，實(shí)際上銷售的卻是其他區(qū)域的項(xiàng)目?！?/p>

　　據(jù)了解，現(xiàn)在燕郊賣的新盤都是加價(jià)盤，加價(jià)購買或者捆綁車位，是燕郊的基本行情。目前燕郊新房整體均價(jià)保持在2.7萬元/平方米左右，但之前開發(fā)商報(bào)備的價(jià)格較目前市場(chǎng)價(jià)而言偏低，因而多個(gè)項(xiàng)目都有加價(jià)行為。這就出現(xiàn)了雖然在過戶和辦理銀行貸款時(shí)，價(jià)格還是按照?qǐng)?bào)備價(jià)來執(zhí)行，但開發(fā)商往往要求購房者支付動(dòng)輒幾十萬元的“議價(jià)費(fèi)”。

　　隨著京津冀一體化的持續(xù)推進(jìn)以及環(huán)京高鐵工程的不斷落地，繼北三縣之后，空港、涿州、固安、武清、懷來也受到不同需求人群的追逐。工作在亦莊的沈先生在固安住了五年，沈先生在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表示：“從固安到亦莊，開車要一個(gè)小時(shí)，但周末要比平時(shí)更為擁堵，因?yàn)榇蟛糠秩耸侵苣┻^去居住，平時(shí)小區(qū)里空置率很高。這里的空氣要比北京好一些，我們小區(qū)離固安縣城10分鐘車程，固安縣城有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，但是我們需要經(jīng)常開車到亦莊的物美超市購物，還有那里的公共交通并不方便?！?/p>

　　綜合各地的優(yōu)勢(shì)來看，京津冀一體化，對(duì)固安臨空經(jīng)濟(jì)圈帶動(dòng)效應(yīng)明顯；天津武清地處于京津冀交界處，25分鐘到北京，16分鐘到天津，三星、三全、丹佛斯等大量京企紛紛外遷武清，極具活力；首都新機(jī)場(chǎng)建成，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將是京津冀產(chǎn)業(yè)布局的四大主要產(chǎn)業(yè)集聚地之一，天津空港未來將是一個(gè)百萬級(jí)人口規(guī)劃的微中心，世界級(jí)的超級(jí)小鎮(zhèn)；懷來毗鄰2022年冬奧會(huì)的舉辦地，同時(shí)接壤北京行政區(qū)域，京張鐵路的開工更是將這一距離縮短至半小時(shí)；涿州處于京津保三角地帶和京津經(jīng)濟(jì)圈核心層，吸引了301、協(xié)和等醫(yī)院入駐，更承接了中石油等四十余家中直單位，不可小覷。

　　但從配套來看，京津冀利好價(jià)值還沒有完全落地。一位房地產(chǎn)從業(yè)人士向《廣廈時(shí)代》透露她不會(huì)選擇在環(huán)京置業(yè)的原因：“居住品質(zhì)太差，通勤時(shí)間太長，早上不到7點(diǎn)鐘就要等開往國貿(mào)的首班車，想要有座位需要等的時(shí)間更長，而下班正?；丶叶夹枰?點(diǎn)之后，加班沒有公交車只能拼黑車。我不愿意浪費(fèi)時(shí)間在瑣碎的事情上。”

　　上周末，騰訊在《點(diǎn)京》欄目就“你會(huì)選擇雙城生活嗎？”這一問題征集答案，參與回答的近1000名網(wǎng)友中，24.5%的人選擇會(huì)，75.5%的人選擇不會(huì)。你的答案是什么呢？

　　落戶：京津冀哪里還能“購房落戶”？

　　房子作為中國人眼中一種非常重要的存在，它不僅承載著家的概念，同時(shí)也是一種“身份”的象征。正因?yàn)槿绱?，從孩子讀書考試到一系列的戶口福利，買房落戶政策讓房子和戶口產(chǎn)生了千絲萬縷的聯(lián)系。然而隨著城市出于控制人口、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱等一系列訴求，購房落戶政策也開始消失。

　　對(duì)于北漂而言，戶口更是不能言說之痛?；蛟S曾經(jīng)，你還可以在河北的北三縣等地及天津通過購房落戶，然而隨著河北落戶政策收緊、天津藍(lán)印戶口取消，購房落戶就變得越發(fā)艱難。

　　《廣廈時(shí)代》在燕郊一些活躍的微信群里了解到，大家討論最多的無外乎房子、交通、戶口。通過觀察，幾乎每天都有人提到戶口問題，甚至有人向群友尋求人脈，“怎么辦，急啊，大家有路子嗎，我可以花10萬。”但是《廣廈時(shí)代》通過河北省人民政府官方網(wǎng)站查詢，今年年初印發(fā)的《河北省居住證實(shí)施辦法（試行）》中，明確了首都周邊的三河市、涿州市市區(qū)及下轄建制鎮(zhèn)，大廠回族自治縣、香河縣、永清縣、固安縣、懷來縣政府駐地鎮(zhèn)及其他建制鎮(zhèn)建立居住證積分落戶政策的要求，加上近日北京軌道交通22號(hào)線（河北三河段）正式開工的消息，房價(jià)看漲，在北三縣落戶似乎顯得難上加難。

　　那么受制于北京、河北燕郊等地的高房價(jià)，以及政策要求，京津冀真的沒有可以購房落戶的合適區(qū)域了嗎？

　　朱先生在北京的一家廣告公司上班，在燕郊擁有一套房子。但考慮到孩子高考的需要，現(xiàn)在的他到處找朋友打探天津落戶的消息?！奥犝f在天津購房能夠解決戶口，準(zhǔn)備賣掉燕郊的房子去武清買房?！敝煜壬缡钦f。為此，《廣廈時(shí)代》到天津市政府官網(wǎng)詳細(xì)了解了《天津市居住證管理辦法》的通知。

　　目前，天津?qū)嵭芯幼∽C積分落戶的政策，在《天津市居住證積分指標(biāo)及分值表》中，140分的指導(dǎo)分，僅“住房”一項(xiàng)就占到了40分。此外，根據(jù)“落戶地區(qū)”的不同，加分也有所區(qū)別，其中申請(qǐng)落戶濱海新區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)、靜海區(qū)、寧河區(qū)、薊州區(qū)的可以積10分。單單是這兩項(xiàng)就超過了目標(biāo)的三分之一，按照“指標(biāo)”，只要在天津購房，想達(dá)到指導(dǎo)分就容易多了。

　　專家表示，與北京及河北北三縣等地相比，天津武清區(qū)、濱海新區(qū)等地的房價(jià)仍然處于洼地，且有明確的積分落戶指標(biāo)，辦理起來相對(duì)容易。甚至也有人預(yù)言，2017年將會(huì)有越來越多的人在天津購房。不過專家也提醒，與北三縣等地相比，天津在距離上優(yōu)勢(shì)并不明顯，購房前一定要考慮好自身的需求。

　　5年內(nèi)有行政拘留記錄的，每條減30分；5年內(nèi)有提供虛假信息申辦積分入戶記錄的（包括虛假戶籍、學(xué)歷、專業(yè)、就業(yè)、住房、投資、納稅證明等），每條減30分；5年內(nèi)有刑事犯罪記錄的，每條減100分；有信用不良記錄的減30分。

　　市公安局、市人力社保局、市教委、市衛(wèi)生計(jì)生委、市地稅局、人民銀行天津分行等部門可分項(xiàng)累計(jì)減分。

　　注：申報(bào)指導(dǎo)分值為140分，可隨居住證積分指標(biāo)體系進(jìn)行調(diào)整。

　　度假：京津冀哪里適合旅游度假？

　　21萬多平方公里、1億多人、15個(gè)5A景區(qū)，這些暗含在京津冀背后巨大的旅游資源和潛在的旅游人口，讓旅游地產(chǎn)在京津冀旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的背景下，實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的開發(fā)。然而一些開發(fā)商仍然停留在依水傍山，圈一塊地，進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的階段，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境來吸引客戶?！耙恍r(shí)快速直達(dá)”、“濃厚的負(fù)氧離子”、“稀缺景觀資源”等廣告語頻頻出現(xiàn)，仔細(xì)想想，在京津冀選擇度假的客戶真的只是看重這些嗎？京津冀有哪些地方適合旅游度假？

　　提到京津冀的旅游地產(chǎn)，就不得不提奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)美利堅(jiān)和阿那亞這兩個(gè)項(xiàng)目。有一位地產(chǎn)專業(yè)人士曾撰文稱，阿那亞是社群神盤之父，奧倫達(dá)部落是社群神盤之母。社群是它們的關(guān)鍵詞。《廣廈時(shí)代》在北京延慶古崖居西側(cè)看到了這個(gè)開發(fā)十年之久的奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)美利堅(jiān)，儼然一個(gè)美式風(fēng)情小鎮(zhèn)。這里沒有著裝正式的銷售員，只有一群身穿牛仔服的帥哥美女在“玩耍”，為你介紹樓盤的過程中向你傳遞奧倫達(dá)部落的精神，帶看樣板間的過程中會(huì)向你介紹周邊入住的客戶有什么愛好，周末有什么活動(dòng)聚會(huì)等等。

　　而阿那亞，最為人熟知的應(yīng)該是那個(gè)在海邊“世界上最孤獨(dú)的圖書館”。孤獨(dú)或許只是一個(gè)噱頭，據(jù)一位阿那亞的業(yè)主介紹，這里小到生活食譜、應(yīng)季蔬果，大到各種各樣的活動(dòng)，都讓人感到溫暖幸福，一點(diǎn)不覺得孤獨(dú)?！稄V廈時(shí)代》通過查看阿那亞的微信公眾號(hào)發(fā)現(xiàn)，這里的每一位業(yè)主都是主人，都有展示自己的機(jī)會(huì)，講述自己在阿那亞生活的故事。

　　這兩個(gè)項(xiàng)目把旅游地產(chǎn)做成品牌，做成社群文化的代表，讓人感覺賣房子反倒成了附加屬性。一位不愿透露姓名的媒體人表示，沒有社群的旅游地產(chǎn)一定是假的旅游地產(chǎn)。社群也許不是一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的全部，但是不可或缺。京津冀的山水資源豐富，選擇到這些地方旅游度假的客戶不僅僅是為了居住在冷冰冰的房子里，更多的是這里能夠提供的服務(wù)。

　　隨著度假人群需求的變化，京津冀越來越多的旅游地產(chǎn)也開始了轉(zhuǎn)型升級(jí)，如淶水的華銀天鵝湖要打造“世界美食大集”，秦皇島的山海同灣則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)海岸頤養(yǎng)居住等，不過最終還是要看客戶是否認(rèn)可。京津冀的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目基本上都擁有優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，《廣廈時(shí)代》提醒準(zhǔn)備購買旅游度假項(xiàng)目的客戶，一方面要根據(jù)自己對(duì)山海湖泊等環(huán)境的喜好確定選擇方向，另一方面要根據(jù)自己的度假需求去選擇自己認(rèn)可的生活服務(wù)，讓度假變成一件美好的事情。

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