廣東支持租房:允許商改住 房中房或合法房租收入個(gè)稅減半

　　新春伊始，廣東支持住房租賃市場(chǎng)又邁出實(shí)質(zhì)性一步。3日，記者從廣東省政府官網(wǎng)查到，《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）已正式發(fā)布，該份紅頭文件明確鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，并出臺(tái)一系列優(yōu)惠措施，比如商業(yè)用房可改為租賃住房，土地用途可調(diào)整為居住用地，甚至“N+1房”將有望合法。此外還落實(shí)稅收優(yōu)惠，其中規(guī)定，個(gè)人出租住房的個(gè)人所得稅可減半征收。

　　允許“商改住”，水電氣費(fèi)將下降

　　《實(shí)施意見(jiàn)》明確，允許改建房屋用于租賃。允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　這意味著，商業(yè)用房比如公寓、廠房、寫(xiě)字樓等都可改為租賃住房，并且水、電、氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。如此一來(lái)，水、電、氣的費(fèi)用一下子降低不少。

　　值得注意的是，不僅包括建成、庫(kù)存的商業(yè)用房，還包括在建的商業(yè)用房，這在一定程度上刺激了開(kāi)發(fā)商建公寓出租運(yùn)營(yíng)的積極性。

　　“房中房”合法？監(jiān)管部門未明確

　　《實(shí)施意見(jiàn)》明確，完善改變土地使用條件手續(xù)，消防等有關(guān)職能部門按照商業(yè)用房改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。

　　這意味著，在符合要求的前提下，允許將現(xiàn)有住房進(jìn)行改造后出租，即業(yè)內(nèi)所稱的“N+1”，比如將客廳改造成一間房間，單獨(dú)出租使用。

　　不過(guò)，“房中房”如何避免再度出現(xiàn)被人詬病的亂改、亂增廚廁的現(xiàn)象？《實(shí)施意見(jiàn)》并沒(méi)有列出具體由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。

　　個(gè)人“租房費(fèi)”，有望納入抵扣中

　　《實(shí)施意見(jiàn)》明確，落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策，對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。

　　也就是說(shuō)，房東的個(gè)人稅收將減免；對(duì)租房者而言，個(gè)人每月支出的租金，有望作為生活成本被納入抵扣中。

　　明年“小目標(biāo)”：基本形成市場(chǎng)體系

　　《實(shí)施意見(jiàn)》明確，加快培育和發(fā)展廣東省住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度，到2018年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

　　《實(shí)施意見(jiàn)》提到，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

　　同時(shí)，提供金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對(duì)住房租賃企業(yè)提供金融支持，并支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作。

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