二手房交易中介費(fèi)被指虛高 北京一年就超300億體量

　　據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，日前，有媒體曝出二手房交易過(guò)程，中介費(fèi)虛高，僅北京一年就超300億元體量。報(bào)道同時(shí)顯示，購(gòu)房者普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲，中介費(fèi)按比例收取不合理。與此同時(shí)，在高額中介費(fèi)誘惑下，也出現(xiàn)了許多不規(guī)范，甚至損害消費(fèi)者的行為。對(duì)此，房屋中介如何回應(yīng)？二手房中介費(fèi)到底高不高，是如何定價(jià)的？對(duì)于我國(guó)剛剛起步的二手房交易市場(chǎng)，今后應(yīng)如何走穩(wěn)？

　　報(bào)道顯示，2016年，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)27.24萬(wàn)套。如果以每套房?jī)r(jià)格500萬(wàn)元、總房款2.7%的比例計(jì)算中介費(fèi)，北京市一年的房屋中介費(fèi)用約為367.74億元。

　　記者撥通了北京市面上比較常見(jiàn)的房屋中介機(jī)構(gòu)電話，詢(xún)問(wèn)了目前二手房中介費(fèi)價(jià)格。中介公司人員告訴記者：“一共是2.7%，2.2%的中介費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)，傭金一般不打折?！?/p>

　　另一家中介公司表示，中介費(fèi)可根據(jù)實(shí)際交易具體談，但大多也不少于2%?！白疃?.2%，也看房子大小。如果傭金收不了多少，就不會(huì)有太大變化，如果房子比較大，可能會(huì)控制到2.0%?！?/p>

　　目前的二手房中介費(fèi)到底是怎么定的呢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，兩年前，發(fā)改委有一個(gè)地方性規(guī)定。比如北京，過(guò)去獨(dú)家房源的上限是2.2%，一些非獨(dú)家的大概在1.8%到2%左右，其他城市也有大概2%的規(guī)范。但最近一兩年政策有所調(diào)整，現(xiàn)在只要明碼標(biāo)價(jià)，根據(jù)發(fā)改委等規(guī)定都是合理的。從各個(gè)城市來(lái)看，收費(fèi)基本集中在2%到2.7%之間。

　　那么，按照這個(gè)定價(jià)，中介費(fèi)到底高不高呢？對(duì)此，張大偉認(rèn)為，從絕對(duì)值比例來(lái)看，對(duì)比其他國(guó)家，比如發(fā)達(dá)國(guó)家或一些東南亞國(guó)家，中國(guó)的比例其實(shí)不算高。美國(guó)在5%到6%，東南亞一些國(guó)家在3%到5%之間。

　　為什么許多人還是感覺(jué)到中介費(fèi)虛高或者太高？張大偉分析了其中的三方面原因：第一，國(guó)外中介費(fèi)一般都是買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)，分擔(dān)了壓力。但國(guó)內(nèi)買(mǎi)房人不光是中介費(fèi)，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所有的稅費(fèi)，在法律上需要由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)，現(xiàn)在基本上全部由買(mǎi)方承擔(dān)。買(mǎi)房人會(huì)覺(jué)得中介費(fèi)壓力比較大；第二，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高，甚至超過(guò)一些發(fā)達(dá)國(guó)家。即使費(fèi)率較低，它的絕對(duì)值動(dòng)輒都要十萬(wàn)、二十萬(wàn)，對(duì)于大部分人的收入來(lái)說(shuō)，確實(shí)比較高；第三，國(guó)內(nèi)大部分人更看重實(shí)物支付消費(fèi)，認(rèn)為信息和服務(wù)收費(fèi)不值，大部分人愿意為一套房產(chǎn)支付幾百上千萬(wàn)，但還是希望中介費(fèi)更低一些。

　　記者注意到，近些年，許多小型的房屋中介公司和互聯(lián)網(wǎng)房屋中介平臺(tái)，都曾打出低中介費(fèi)的招牌吸引客源，但最終因?yàn)榉吭幢灰恍┐笮椭薪楣菊莆?，支撐下?lái)的寥寥無(wú)幾。中國(guó)社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，我國(guó)的二手房市場(chǎng)并沒(méi)有形成充分的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)城市被一家或者兩家機(jī)構(gòu)壟斷，對(duì)消費(fèi)者肯定是不利的，所以合理的競(jìng)爭(zhēng)、充分的競(jìng)爭(zhēng)是確保市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。

　　然而，由于高額中介費(fèi)的誘惑，特別是在房?jī)r(jià)上漲周期內(nèi)，少數(shù)中介服務(wù)人員有“撬單”行為，甚至聯(lián)合賣(mài)家違約，也有多收費(fèi)、亂收費(fèi)的行為，給買(mǎi)家造成巨大損失。張大偉分析師認(rèn)為，目前我國(guó)二房屋的中介經(jīng)營(yíng)模式的確帶來(lái)一些弊端。發(fā)達(dá)國(guó)家是單邊代理制，買(mǎi)房人有自己的中介，賣(mài)房人也有自己的中介，買(mǎi)賣(mài)雙方都通過(guò)中介撮合交易。但國(guó)內(nèi)是雙邊代理制，一個(gè)中介一手托兩家，成交是第一要?jiǎng)?wù)，必須成交才有收益。這種經(jīng)營(yíng)模式是出現(xiàn)一系列弊端的主要原因，發(fā)展到單邊代理制，還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

　　在剛剛過(guò)去的2016年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，一線城市的二手房成交量已經(jīng)達(dá)到新房的2倍以上，未來(lái)二手房交易比重會(huì)越來(lái)越大。

　　對(duì)此，尹中立表示，二手房交易立法應(yīng)該跟上。房地產(chǎn)調(diào)控也好，政策法規(guī)也好，以前都著眼于新房市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)的關(guān)注不夠。所以在立法上，應(yīng)對(duì)二手房交易市場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)定做到更加具體和細(xì)致。

　　張大偉也認(rèn)同，未來(lái)需要更規(guī)范的二手房交易市場(chǎng)秩序?，F(xiàn)在來(lái)看，需要政府部門(mén)或者行業(yè)監(jiān)管部門(mén)做出規(guī)范，一定程度上可以規(guī)避一些問(wèn)題。未來(lái)，這些積極嘗試在全國(guó)各城市都實(shí)施的話，大中介和小中介的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加充分，中介費(fèi)就不太可能繼續(xù)上漲，甚至有可能有所降低，從而降低購(gòu)房者的壓力。政府部門(mén)做一些小事，就可以解決購(gòu)房者的一些大事。（記者劉樂(lè)）

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