央廣《王冠紅人館》財(cái)經(jīng)報(bào)告——一夜限購(gòu)，秒懂房產(chǎn)新政影響幾何

　　3月17日下午,北京市宣布房產(chǎn)新政,樓市調(diào)控力度空前。而在當(dāng)天夜里又有三個(gè)城市宣布限購(gòu)升級(jí)。系列組合拳意味著未來(lái)哪些大趨勢(shì)?幾家歡喜幾家愁,哪些人會(huì)受到新政影響?央廣《王冠紅人館》為您深度解析有關(guān)房產(chǎn)新政的那些事兒。

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　　一、解讀——秒懂3.17北京房地產(chǎn)新政

　　3月17日下午,北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì),北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。

　　居民家庭名下在北京已擁有1套住房,以及在北京無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄(全國(guó)范圍)或公積金住房貸款記錄的,購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%,購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款。(含公積金貸款)。另外,企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易,需滿(mǎn)3年及以上,若交易對(duì)象為個(gè)人,按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。

　　落實(shí)精神:房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的

　　去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”這一重要表態(tài),也成為了今年全國(guó)兩會(huì)上對(duì)地產(chǎn)政策和金融政策的指導(dǎo)思想。

　　北京作為首善之都,房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)意義和示范意識(shí)非常強(qiáng)。

　　在今年年初北京市的兩會(huì)上,蔡奇市長(zhǎng)明確表態(tài)今年北京要調(diào)控好房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)不能漲。而現(xiàn)在全國(guó)兩會(huì)結(jié)束剛一結(jié)束,北京的調(diào)控政策在3月17日傍晚就應(yīng)聲落地,可以說(shuō)力度空前。而在當(dāng)日深夜,全國(guó)各地城市又有一大波調(diào)控政策相繼落地。

　　認(rèn)房又認(rèn)貸,離婚也不好使了。。。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),第一,首套房不受影響,保護(hù)剛需購(gòu)房人群。第二,二套房的認(rèn)定要求提高了,過(guò)去是只認(rèn)房不認(rèn)貸,現(xiàn)在是認(rèn)房又認(rèn)貸,離婚買(mǎi)房這條路也走不通了。只要在國(guó)內(nèi)任何地方有商業(yè)貸款記錄,不管是否已經(jīng)還清,政策施行后即使是無(wú)房有貸,首付比例也會(huì)從首套房的35%提高到二套房60%,而非普通住宅則從首套的40%提高到了二套房的80%。此外,還規(guī)定貸款年限最高壓縮為25年。

　　對(duì)于普通住宅和非普通住宅的劃定,有三大標(biāo)準(zhǔn),簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是五環(huán)以?xún)?nèi)468萬(wàn)以下為普通住宅,反之則為非普通住宅。然而實(shí)際來(lái)看,五環(huán)以?xún)?nèi)低于這一標(biāo)準(zhǔn)的房源極少,大多都可以達(dá)到非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。如果首付80%,是一筆相當(dāng)巨大的資金。可以看出這是非常明顯的去杠桿舉措。

　　力度空前,哪些人將受影響?

　　我們認(rèn)為,改善型住房需求會(huì)受到較大影響,不管是普通住宅還是非普通住宅,實(shí)際上只要是首套房,首付比例35%-40%對(duì)于改善需求的家庭來(lái)說(shuō)還是可以接受的,貼貼補(bǔ)補(bǔ)也就拿下了。但是本次認(rèn)房又認(rèn)貸之后,很多有改善型住房需求的人就從首套房資格變成了二套房資格,首付直接翻番到60%-80%,這必然會(huì)讓很多有改善需求的人望而卻步。

　　而這種改善型購(gòu)房行為,通常還會(huì)產(chǎn)生一串連環(huán)交易,比如A買(mǎi)B的房子,B買(mǎi)C的房子,C買(mǎi)A的房子或者換新房子等。有時(shí)甚至中間有四五個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)達(dá)到預(yù)期的目的。本次限購(gòu)政策,很可能導(dǎo)致鏈條其中某些環(huán)節(jié)從首套房資格變成了二套房,也就很可能產(chǎn)生違約而使整個(gè)鏈條斷裂。

　　雖然新政的確對(duì)改善型住房需求有所影響,但是從制度設(shè)計(jì)者及監(jiān)管層來(lái)說(shuō),很難分辨是真正有改善需求還是借改善之名鉆空子連續(xù)交易的炒房者。因?yàn)橐酝恼J(rèn)房不認(rèn)貸是可以連續(xù)交易,賣(mài)出住房再次購(gòu)置的。因此當(dāng)前新政還是從源頭上以保障無(wú)房無(wú)貸的剛需人群為優(yōu)先供給,并且購(gòu)房者也會(huì)更加理性考慮。

　　本次調(diào)控預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)的價(jià)格壓制比較明顯。由于此前新建住宅限價(jià)嚴(yán)格,二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲已經(jīng)明顯超過(guò)新房,因此本次及時(shí)出臺(tái)新政會(huì)一定程度上壓制二手房?jī)r(jià)格。

　　以下5種情況秒懂北京新政:

　　無(wú)房無(wú)貸肯定不受影響,將擁有首套房資格,購(gòu)買(mǎi)普通住宅首付35%,購(gòu)非普通住宅首付40%。

　　首套房沒(méi)有貸款,將名下首套房賣(mài)出改善或更名,即成為無(wú)房無(wú)貸人士的,可以擁有首套房購(gòu)房資格,首付同上。

　　首套房為婚前對(duì)方購(gòu)買(mǎi),個(gè)人無(wú)商業(yè)貸款記錄,如果不幸離婚,那么可以有首套房資格。

　　首套房為婚后共同購(gòu)買(mǎi),夫妻共同承擔(dān)貸款,不論還沒(méi)還清,就算您不幸離婚成為無(wú)房人士,也享受不到首套房資格了,購(gòu)買(mǎi)普通住宅需首付60%,非普通住宅需首付80%。

　　有房又有貸,想再買(mǎi)房,您就只能攢夠60%-80%的首付了。

　　二、組合拳落地——3城市連夜限購(gòu)環(huán)北京接連限購(gòu)

　　連鎖多米諾——北京一聲吼,各地來(lái)跟帖

　　繼3月17日下午北京發(fā)布限購(gòu)新政,17日夜間,又有3城連夜限購(gòu)。

　　石家莊、鄭州和廣州的三個(gè)城市連夜出臺(tái)的限購(gòu)政策,簡(jiǎn)單可以概括為:

　　石家莊:非本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)1套,且須提供2年內(nèi)連續(xù)12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社保證明,如果在本市已有住房,則不得再購(gòu)買(mǎi)。此外,提高公積金、商業(yè)貸款購(gòu)房的首付比例。

　　鄭州:3月17之后補(bǔ)繳社保、個(gè)稅也沒(méi)用了。

　　廣州:本市單身(含離異)人士限購(gòu)1套,非本市家庭購(gòu)房需滿(mǎn)5年社保、且限購(gòu)1套,且不得通過(guò)補(bǔ)繳社保和個(gè)稅證明獲得購(gòu)房資格。除了限購(gòu)政策,限貸政策可以概括為:無(wú)房無(wú)貸款,首付最低3成;無(wú)房有貸款,首付最低4成;有房無(wú)貸款/首套房貸款還清,首付最低5成;首套未還清,首付最低7成。

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　　外溢效應(yīng):環(huán)北京地區(qū)樓市瘋漲限購(gòu)政策不留死角

　　近年,在京津翼一體化發(fā)展的大潮中,隨著北京房?jī)r(jià)水漲船高,環(huán)北京的河北各郊縣房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的漲幅。相應(yīng)地,在北京限購(gòu)政策一道道落地的同時(shí),環(huán)北京限購(gòu)政策也接連出臺(tái)。

　　3月1日,河北涿州市宣布非當(dāng)?shù)貞?hù)籍限購(gòu)1套住房。

　　3月2日,河北淶水縣宣布非本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)1套房且首付不低于30%,本地戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付比例不低于60%。

　　3月8日,張家口市崇禮去宣布,本區(qū)戶(hù)籍居民家庭不允許購(gòu)買(mǎi)第三套普通住房,非本區(qū)戶(hù)籍居民家庭只可以購(gòu)買(mǎi)1套普通住房。

　　三、舉措——增加有效供給穩(wěn)定市場(chǎng)

　　其實(shí),在去年年底發(fā)布的2017中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告全文中除了提出了“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位,還有著一系列的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的多項(xiàng)舉措,如租售并舉、增加有效供給,建設(shè)多層次的住房供給市場(chǎng)。

　　3月17日,北京住建委表示,土地供應(yīng)方面,目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃,完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%,與去年同期相比,是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍;住房供應(yīng)方面,一季度可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的60%,屆時(shí)一季度商品住宅用地供應(yīng)量將是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍。此外,北京還明確表示:要確保新建商品住房成交均價(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。還要加大土地的儲(chǔ)備力度,是當(dāng)?shù)卦黾佑?jì)劃外的年度土地供應(yīng)量。

　　此外,還要督促“1300萬(wàn)平方米已拿地未開(kāi)工、950萬(wàn)平方米已開(kāi)工未入市”的在建商品住房項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度,盡快形成商品住房供應(yīng)。

　　商品住宅的庫(kù)存不只是已經(jīng)辦理了銷(xiāo)售手續(xù)還沒(méi)賣(mài)出的房子,還包括拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未銷(xiāo)售的房源,而且這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)最近的,對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響也最大。這兩個(gè)階段的房源,初步統(tǒng)計(jì)有20萬(wàn)套左右,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

　　一方面說(shuō)明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面,督促加快這20萬(wàn)套庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng),將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期。

　　為了保障住房的有效供應(yīng),除了加強(qiáng)商品住宅的供給,對(duì)于北京自住型商品房也要加大供應(yīng)。

　　北京市長(zhǎng)蔡奇同志在談到調(diào)控北京房?jī)r(jià)的方式中,還有一點(diǎn)不容忽視:加大自住型商品房供應(yīng),發(fā)揮其改善民生、平抑房?jī)r(jià)的作用。所謂自住型商品房,其價(jià)格相比周邊商品住房?jī)r(jià)格低30%左右,面向全市內(nèi)符合限購(gòu)條件的家庭;購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房后五年內(nèi)不得上市,五年后上市收益的30%上交財(cái)政。套型主要以90平米以下戶(hù)型為主,較大套型建筑面積不得超過(guò)140平方。

　　其實(shí),北京市出臺(tái)一道接一道的限購(gòu)政策一方面是保障金融安全,加大去杠桿的力度,另一方面也是期待能夠把北京和環(huán)北京的需求轉(zhuǎn)移到三四線城市,也是那些去庫(kù)存壓力更大的地方。我們認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展還是要加大全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)體產(chǎn)業(yè)的投入,創(chuàng)造更好的就業(yè)機(jī)會(huì),引導(dǎo)大量人才到都市圈乃至三四線城市發(fā)展,平衡中國(guó)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,不管是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè),都是戰(zhàn)略訴求。

　　四、總結(jié)

　　長(zhǎng)安米貴,居大不易。自古以來(lái)大都市的房?jī)r(jià)物價(jià)都是要高于全國(guó)平均水平。但是正如權(quán)威人士所言:“樹(shù)長(zhǎng)不到天上”,健康和可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著一個(gè)城市的宜居指數(shù),也代表著一個(gè)城市承載夢(mèng)想的包容空間。過(guò)高的價(jià)格,過(guò)快的增長(zhǎng)會(huì)嚴(yán)重?cái)D壓年代年輕人奮斗的意志,和一個(gè)民族腳踏實(shí)地的前進(jìn)步伐。以時(shí)間換空間是我們不變的地產(chǎn)調(diào)控思路,希望此次調(diào)控能讓我們看到中國(guó)產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式升級(jí)的更多答案。

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