北京樓市最嚴調控：投資客棄房 開發(fā)商搶售環(huán)京項目

　　自3月17日起，北京刮起的樓市調控風暴，不僅讓房地產業(yè)界一片嘩然，也讓不少投資客及改善需求知難而退。面對此番調控政策，剛需族、投資客、開發(fā)商、中介經歷了什么？

　　剛需族

　　第一套“房”入手低價位商住

　　3月17日，北京新政出臺之際，劉欣(化名)剛入手了房山一個商住項目，這是她在北京購置的第一套房。

　　在北京工作六七年的劉欣，已經有了購房資格?！安惶星?，真的不知道在北京，還有什么新盤首付在100萬左右。”幾個月前，劉欣在郊區(qū)四處看房，最后發(fā)現，在北京要買下一套兩居室，總價怎么也要四五百萬，無論首付還是月供都承受不起。

　　最后，她選擇了在北京買商住。劉欣在房山入手了一個90多平方米的公寓?！熬鶅r3萬多，首付140多萬，是自己勉強負擔得起的。”劉欣說，項目戶型還可以，能暫時滿足自己的居住需求。

　　“這次新政，對我來說，就是以后在北京沒法換住宅了?！眲⑿勒f，她在固安買過房子，并且辦理過貸款，這意味著下次在北京買住宅的成本大幅提高了。

　　根據北京的認貸政策，認貸是指認全國的房貸。只要有過貸款紀錄，不管房子是否在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

　　“原來想著，暫時買一套商住過渡，后面再把固安的房子也賣了，加點錢，過幾年，換一套住宅，現在看起來是不可能了?！眲⑿勒f，北漂多年，自己一直希望有一個小兩居，眼看著房價越漲越高，離心中的夢想也越來越遠了。

　　隨著北京房價水漲船高，更多剛需購房者像劉欣一樣，把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后，關注商住項目的人更多了。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，剛需置業(yè)在北京有個硬杠杠，基本就是單價3萬、總價200萬，即使這樣很多工薪階層也很難買得起。公寓雖然首付要求一半，但這使得剛需有買房的可能性。很大程度上，公寓的確成為許多剛需首選房。

　　投資客

　　被“認貸”后放棄投資房

　　“我目前名下這套房值500多萬，原本考慮賣后拿300多萬去撬動1000萬的房子，手頭再預留200萬，足夠還幾年銀行貸款。等過幾年房子升值后，我再轉手出售。新政一出，我只能放棄這一念頭?！崩畹ふf。

　　因為眼看著房價一路高漲，李丹才萌發(fā)了賣房、重新買房“翹杠桿”的打算，“我并非是為了改善需求而換房，純粹是投資”。她說。

　　李丹的原計劃是：第一步，準備好資金，將余下的公積金貸款全部還清；第二步，鎖定換房目標；第三步，出售原住宅。經過這三步，按北京原購房政策，李丹再買房，仍屬首套房，首付比例35%。

　　相比二手房，李丹更看好新房市場，她將換房目標鎖定在西二環(huán)附近一新房項目，100多平方米，總價1100萬元。

　　李丹已將余下公積金貸款的資金準備到位，只等該項目開盤。然而，等來的卻是北京“認房又認貸”的新一輪樓市新政。

　　“新政出臺后，我完全打消了換房打算，60%首付怎么都不劃算?！崩畹o奈地表示，賣房獲得500萬后，拿出300萬去買房，也只能買到500萬左右的房子，跟目前所住房子沒太大區(qū)別，如果用500萬全部用于換房，則還貸壓力太大。

　　不過，類似李丹這樣的投資客開始轉戰(zhàn)環(huán)京購房。據記者了解，在北京“3·17新政”與3·21環(huán)京地區(qū)限購政策升級期間的這個周末，一些環(huán)京項目就吸引了不少北京溢出的投資客。

　　香河一位銷售人員表示，由于北京房價較高，加上在北京購房資格受限，很多人選擇在北京周邊買房。但目前環(huán)京地區(qū)也在陸續(xù)限購。

　　新城控股副總裁歐陽捷稱，環(huán)北京區(qū)域因為出臺調控政策，未來的供求關系會維持在一個相對偏低的均衡水平，不太可能出現房價暴漲的可能，但下跌的可能性也較小。

　　中介

　　帶看減少協調違約交易

　　樓市新政一出，解答購房資格和首付比例調整的咨詢，成了最近這一周來的中介經紀人手里最繁忙的工作之一。

　　豐臺蒲黃榆片區(qū)一中介門店經紀人表示，從3月17日政策發(fā)布起，咨詢首付款增多等問題的電話和微信就沒斷過。

　　除此之外，對于還沒有辦理網簽或者正在看房決策過程中的購房者，經紀人還需要通知他們最新的政策變化。上述經紀人說：“因為政策認房又認貸，房產已經還清貸款的客戶現在買房的話，首付從首套政策變成二套，錢數差不多漲了快一倍。有客戶房子都看得差不多了，現在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊?！?/p>

　　朝陽區(qū)青年路附近一中介門店經紀人介紹，由于首付款突增，不少先買后賣的購房者暫緩了購房計劃，隨之而來的就是合同違約的協調處理。

　　不過，在一些大戶型改善項目片區(qū)，由于中高端買家全款購房等特點，部分房產經紀人依舊在忙帶看、忙成交。

　　麥田房產北苑商圈房產顧問王長全表示，新政公布第二天，區(qū)域里就成交了一套紫御華府大面積戶型，這位客戶是全款，所以并沒有考慮新政的因素。

　　近日，協助客戶辦理過戶也成了一項大工程。上述青年路附近的中介經紀人介紹，因為新政的原因，最近朝陽區(qū)房管局的過戶號十分搶手，一般早上5點甚至更早就要到房管局排號。

　　新政剛出臺不到一周，業(yè)主的報價并沒出現明顯松動。麥田房產沿海北商圈總監(jiān)劉議文介紹，新政發(fā)布后，片區(qū)里看房的客戶依然很多，但都不做決定，都在觀望。很多業(yè)主暫時不賣了，也在觀望執(zhí)行細則。

　　開發(fā)商

　　限購嚴厲，環(huán)京項目搶售

　　面對限購，站在市場另一端的房地產開發(fā)商們卻顯得比較鎮(zhèn)定，他們雖然也保持著一貫的謹慎態(tài)度，但是卻并不像市場一樣慌亂。畢竟對于限購，他們已經有了多次應對的經驗。

　　位于京北某品牌房企開發(fā)的旅游地產項目，在這一次由北京而起的限購大潮中，他們所在的區(qū)域是迄今為止唯一沒有限購的區(qū)域。盡管如此，最近的銷售節(jié)奏也在加快。

　　“新政出臺當天晚上加班到12點。把能夠認購的都做認購。類似這樣的指示一道一道從上面?zhèn)鬟_下來，案場所有的人都在加快動作，聯系手頭的客戶資源。約有購買意向的客戶前來看房?！备鶕擁椖夸N售人員余小姐的說法，在北京周邊都已經限購的情況之下，他們項目采取了平價跑量的銷售策略。要求按照當前價格加速銷售，“目前項目的公寓產品已經差不多清盤了，只剩下別墅還有些剩余房源?！?/p>

　　“其實限購我也經歷過幾回，之前我們在固安，每一次北京限購或者北京周邊有調控收緊的風聲傳來，市場都會在短時間內熱起來。成交的人有剛需，更多的是投資?！庇嘈〗阏f，她干房地產銷售四年，2014年調控收緊時市場確實受到了影響，買房人都在觀望，房價也因此下降，但是隨著政策的放寬，市場又反彈上來。

　　在北京高端市場上，市場熱度也沒有降低。懋源地產營銷策劃總監(jiān)劉強告訴記者，他們今年以來就一直對政策非常關注。項目在去年開盤之后一直處于順銷期，限購政策雖然突如其來，但是并未打亂他們的節(jié)奏。據了解，目前懋源的幾個在建項目工程依然按計劃進行。

　　“我們依然持續(xù)看好北京市場。因為這里有著大量改善型需求的人群?！眲姳硎?，在限購之后，市場的確對于政策走向非常關心，來咨詢他們相關政策的客戶明顯增加?！安贿^我們目前也不知道細則，只能通過公開報道了解政策，所以只能等細則出臺，”他說。

　　對此，一位不愿具名的品牌房企高層分析認為：“縱觀各種資產配置渠道，綜合考慮安全性、收益性等多種因素，不動產依然是資金流競逐的重點對象。”

　　業(yè)界觀點

　　調控來了，增房源穩(wěn)房價

　　小V：這一次北京限購來得太突然，不少小伙伴都被嚇蒙了，連平時不關心買房的朋友都開始向小V打聽還能不能買房。但是小V其實也被政策搞懵了，請問群里大咖，有何高見？

　　嚴躍進(易居研究院智庫中心研究總監(jiān))：事實上，這次限購對于符合購房條件的群體，尤其是沒有購房記錄的群體來說，是一個利好，至少可選的房源會更多。對于北京市場來說，未來會趨于平穩(wěn)，畢竟?jié)撛诘馁彿啃枨髮p少。市場交易降溫，價格持續(xù)上漲的態(tài)勢也會得到遏制。

　　郭毅(亞豪機構市場總監(jiān))：此次調控升級主要是為了限制投資類購房。實際上是堵住了部分改善客群，在北京今年供應不足的背景下，抑制需求也是為了緩解供需矛盾，平抑房價。

　　張大偉(中原地產首席分析師)：因為這個政策出來以后，北京二手房的價格會有一定程度的下降。整個政策的影響周期大概是到明年。地鐵商住未來會有一波溢出需求。但購房者應該珍惜現金流，盡量不要浪費在商住上。

　　小V：還有很多朋友心系北京周邊，想要去北京周邊投資一套，卻發(fā)現已經沒有什么地方可以投了……

　　嚴躍進：繼北京之后，環(huán)京的廊坊也出臺了限購政策，這和廊坊潛在的外來購房人數較多有關系。會對近期環(huán)京區(qū)域的購房行為產生較大的影響。不排除部分房屋買賣會面臨毀約的現象。建議因為政策調整而要毀約的，采取靈活的處理方式，不以增加購房者負擔為原則。記者龔小鋒 方王洋 陳禹銘 張曉蘭

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