?？跇I(yè)主與物業(yè)之間的“愛恨情仇” 這五個(gè)問(wèn)題你遇到過(guò)嗎？

　　以為花錢請(qǐng)“管家”結(jié)果吵成了“冤家”

　　業(yè)主與物業(yè)之間的“愛恨情仇”，剪不斷理還亂

　　小區(qū)里業(yè)主丟棄的沙發(fā)

　　核心提示

　　近日，有市民反映，自己居住的小區(qū)存在收費(fèi)不合理現(xiàn)象，繳納的是什么費(fèi)用，多少錢，似乎都是物業(yè)說(shuō)了算。垃圾分大小進(jìn)行收費(fèi)，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)引發(fā)矛盾;建筑垃圾費(fèi)用隨意收，業(yè)主拒繳，物業(yè)阻礙裝修工人施工……類似報(bào)道屢見不鮮，業(yè)主和物業(yè)之間，本該是和諧共處的關(guān)系，卻因日益突出的問(wèn)題漸漸“彌漫硝煙”，里面的癥結(jié)究竟出在哪?為此，記者走訪?？诙鄠€(gè)小區(qū)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查傾聽業(yè)主和物業(yè)的心聲，然后將問(wèn)題反映給有關(guān)部門，請(qǐng)他們來(lái)出謀劃策。??

　　他們遇到的這幾個(gè)問(wèn)題你有沒(méi)有覺(jué)得似曾相識(shí)?

　　問(wèn)題1收費(fèi)雜

　　裝修丟建筑垃圾，清運(yùn)費(fèi)為何標(biāo)準(zhǔn)不一?

　　3月20日，記者來(lái)到鳳翔東路某小區(qū)時(shí)，就聽到裝修聲不絕于耳，一張醒目的雜物清運(yùn)收費(fèi)通知貼在小區(qū)門口。通知上寫著：小區(qū)業(yè)主需在3月20日前對(duì)樓道雜物進(jìn)行清理，物業(yè)公司將于3月25日前后進(jìn)行集中清理。記者發(fā)現(xiàn)，該通知詳細(xì)列出了清理范圍及價(jià)格，清理價(jià)格分為單件清理和整車清理，單件雜物按照面積大小價(jià)格在30元-80元/件不等，而整車清理則是280元/車。

　　“我們已經(jīng)交了物業(yè)管理費(fèi)，不是應(yīng)該包括垃圾清理費(fèi)用嗎?”小區(qū)住戶吳先生說(shuō)，他去年裝修時(shí)，物業(yè)通知他繳納垃圾清運(yùn)費(fèi)，否則就自己清理建筑垃圾，“還好我住的樓層低，選擇了自己清運(yùn)垃圾?！?/p>

　　記者采訪了解到，許多住戶也同吳先生一樣，對(duì)物業(yè)收取垃圾清運(yùn)費(fèi)的合理性提出質(zhì)疑。對(duì)此，該小區(qū)的物業(yè)管理人員介紹，根據(jù)2005年6月1日施行的《城市建筑垃圾管理規(guī)定》，裝修所產(chǎn)生的建筑垃圾有別于生活垃圾，在運(yùn)輸和處置等方面都有嚴(yán)格規(guī)定，運(yùn)輸建筑垃圾的機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛，必須向市環(huán)衛(wèi)管理部門進(jìn)行登記和檢驗(yàn)，領(lǐng)取《建筑垃圾車輛準(zhǔn)運(yùn)證》后，方可承擔(dān)運(yùn)輸任務(wù)，“裝修所產(chǎn)生的建筑垃圾需運(yùn)送到政府指定的建筑垃圾消納場(chǎng)，任何單位和個(gè)人不得隨意傾倒、拋撒或者堆放建筑垃圾?！?/p>

　　該物業(yè)人員表示，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)中包含的垃圾處理費(fèi)，只是普通生活垃圾的清理費(fèi)用，并沒(méi)有包括建筑垃圾和大件雜物，“起初，物業(yè)公司也曾免費(fèi)幫業(yè)主清理過(guò)這些雜物，后來(lái)垃圾越來(lái)越多，物業(yè)已無(wú)力再承擔(dān)280元/車的垃圾清運(yùn)費(fèi)?！?/p>

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，各小區(qū)的垃圾清運(yùn)處理方法各不相同。位于新大洲大道的某小區(qū)，從原先收取5元/平方米的清運(yùn)費(fèi)，變?yōu)榇蠹脱b修建筑垃圾全部由業(yè)主自己清運(yùn);坡博路的虹冠大廈，則一直保持著大件垃圾和建筑垃圾業(yè)主自己清運(yùn)的做法。

　　除了按車收取垃圾清運(yùn)費(fèi)之外，一些小區(qū)還按房屋面積一次性收取垃圾清運(yùn)費(fèi)，少則5元/平米，多則可達(dá)到20元/平米。高額的清運(yùn)費(fèi)讓業(yè)主們直呼“垃圾扔不起”，同時(shí)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　問(wèn)題2收費(fèi)亂

　　從8元/天到20元/天，3個(gè)月裝修管理服務(wù)費(fèi)變了3次

　　記者來(lái)到世貿(mào)某小區(qū)，據(jù)正在裝修的業(yè)主鄭先生介紹，物業(yè)不提供大件垃圾和建筑垃圾的清運(yùn)服務(wù)，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的建筑垃圾，得自己清理。“2017年初，我準(zhǔn)備裝修房子，便到小區(qū)物業(yè)處報(bào)備。物業(yè)公司說(shuō)，要繳納3000元的安全保證金和8元/天的裝修管理服務(wù)費(fèi)，我與物業(yè)協(xié)商無(wú)果，只能暫緩了裝修計(jì)劃。春節(jié)過(guò)后，我再次提出裝修房子，結(jié)果物業(yè)稱裝修管理服務(wù)費(fèi)已是20元/天?！编嵪壬J(rèn)為，服務(wù)費(fèi)短時(shí)間內(nèi)漲這多么不合理，他拒絕繳納，然后開始裝修。

　　“施工當(dāng)天，物業(yè)人員進(jìn)入裝修場(chǎng)地阻礙施工，迫于無(wú)奈，我和物業(yè)簽了一份文件，約定裝修管理服務(wù)費(fèi)15元/天?！编嵪壬f(shuō)，文件簽完后就被物業(yè)人員收走了，也沒(méi)有給他相關(guān)票據(jù)，“裝修管理服務(wù)費(fèi)短時(shí)間內(nèi)變來(lái)變?nèi)?，這樣合理嗎?!”鄭先生還告訴記者，物業(yè)公司要求他為裝修工人購(gòu)買5元/張的小區(qū)出入卡，“我后來(lái)發(fā)現(xiàn)，所謂的證件只是一張手寫的‘出入憑證’，且裝修工人進(jìn)出小區(qū)時(shí)，保安也沒(méi)有要求他們出示憑證。”

　　隨后，記者查閱相關(guān)資料了解到，根據(jù)國(guó)家2014年頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修進(jìn)行管理，要花費(fèi)一定的人力、物力等，產(chǎn)生管理成本，而在目前的物業(yè)管理費(fèi)中，沒(méi)有包含這部分費(fèi)用。因此，物業(yè)管理企業(yè)可向裝修人收取一定的裝修服務(wù)費(fèi)，但具體收取多少費(fèi)用，并沒(méi)有相關(guān)界限和管理規(guī)定。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，各個(gè)小區(qū)向業(yè)主收取的裝修服務(wù)費(fèi)不盡相同，裝修押金或安全保證金收取1000元-3000元不等，甚至有小區(qū)收取空調(diào)安裝位置的保證金。同時(shí)，也有不收取裝修管理服務(wù)費(fèi)的小區(qū)。記者詢問(wèn)了多個(gè)小區(qū)的物業(yè)如何制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)人員給出的回答均十分含糊。

　　問(wèn)題3被“公攤”

　　公共區(qū)域水電費(fèi)實(shí)行包干制，每個(gè)月收取固定費(fèi)用

　　據(jù)新大洲大道某小區(qū)的業(yè)主反映，自入住以來(lái)，物業(yè)公司一直實(shí)行包干制的公攤水電費(fèi)制度，即在電費(fèi)0.64元/度、水費(fèi)2.96元/噸的基礎(chǔ)上，再固定收取0.21元/度的公攤電費(fèi)和0.25元/噸的公攤水費(fèi)。住戶羅大爺表示，家中水電費(fèi)與小區(qū)公共區(qū)域水電費(fèi)捆綁在一起，對(duì)長(zhǎng)期居住的人產(chǎn)生了不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　該小區(qū)物業(yè)接到業(yè)主投訴后，隨即發(fā)起了問(wèn)卷回訪和電話回訪，以征求更多意見從而實(shí)施更為穩(wěn)妥的方案。最終，該小區(qū)按照《海南省物業(yè)管理區(qū)域公用水電分?jǐn)傓k法》，決定從今年4月份開始實(shí)行分?jǐn)傊贫龋磳⑿^(qū)的公共區(qū)域照明、用水的費(fèi)用，分?jǐn)偨o每一個(gè)住戶。

　　鳳翔東路某小區(qū)的住戶李女士反映，他們小區(qū)就是實(shí)行包干制，給業(yè)主造成了較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，大家希望能夠在公共區(qū)域設(shè)置水表、電表，實(shí)行公攤制度，“其他小區(qū)公共水電費(fèi)的收取更為合理，我們小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)合理性很難讓人信服?！?/p>

　　據(jù)坡博路虹冠大廈的物業(yè)管理人員介紹，在水電費(fèi)的公攤收費(fèi)方面，海口的小區(qū)一般實(shí)行包干制或公攤制。隨后，記者采訪了多個(gè)采取包干制的小區(qū)，詢問(wèn)物業(yè)是如何算出業(yè)主需要繳納多少公攤水電費(fèi)，他們無(wú)法給出具體的價(jià)格制定辦法。

　　記者發(fā)現(xiàn)，隨著季節(jié)的變化，住戶家庭水電的使用量也會(huì)隨之變化，但小區(qū)的公共區(qū)域的水電費(fèi)卻沒(méi)有太大變化，包干制之下，居民多交的錢到哪里了，業(yè)主們并不知情。對(duì)此，物業(yè)公司卻以自負(fù)盈虧為由，沒(méi)有透露資金去向。

　　問(wèn)題4預(yù)交費(fèi)

　　小區(qū)要拆遷，要求住戶提前繳納水電費(fèi)，多退少補(bǔ)

　　3月22日，記者來(lái)到位于南沙路的南源大廈，業(yè)主趙阿姨反映，小區(qū)物業(yè)要求住戶提前繳納6個(gè)月共200元的物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，才給開具2017年3月份的未欠繳水電費(fèi)證明?！邦A(yù)交水電費(fèi)，這樣合理嗎?!”趙阿姨說(shuō)，以前都是用了水電后，由有關(guān)部門開具發(fā)票，再進(jìn)行繳費(fèi);現(xiàn)在是繳清費(fèi)用后，物業(yè)只是開具一張未欠交電費(fèi)的證明，并未開具任何發(fā)票，她對(duì)此很不理解。

　　對(duì)此，南源大廈小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人張先生表示，該小區(qū)已納入拆遷范圍，部分住戶尚未搬走，所以物業(yè)留下來(lái)繼續(xù)為這部分人服務(wù)，按0.87元/平方米來(lái)收取物業(yè)費(fèi)?！巴瑫r(shí)，物業(yè)也在幫有關(guān)部門代收水電費(fèi)，目前已繳納預(yù)交水電費(fèi)200元的住戶都已開具2017年3月份的未欠繳水電費(fèi)證明，沒(méi)有這份證明，則視為3月份未繳水電費(fèi)?！?/p>

　　張先生告訴記者，之所以讓住戶預(yù)交物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，是預(yù)防房子拆遷后住戶拒絕繳清物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，“提前繳納的這200元費(fèi)用，是預(yù)交拆遷當(dāng)月的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。拆遷前，住戶依然要按照以前的標(biāo)準(zhǔn)繳納水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，拆遷當(dāng)月，如果住戶的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)并未達(dá)到200元，物業(yè)將返還多收取的金額，反之則再向住戶收取多出的費(fèi)用?！?/p>

　　問(wèn)題5 “滯納費(fèi)”

　　業(yè)主還沒(méi)確認(rèn)收房入住，就開始收取物業(yè)費(fèi)

　　廉先生反映，他于2015年12月購(gòu)買了西海岸海岸賽拉維北期的房子，2016年5月收到開發(fā)商的收房通知書，要求他2016年12月30日前必須完成收房。然而，廉先生收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商并不能提供證明房屋通過(guò)驗(yàn)收的“兩書一表”(即《住宅使用說(shuō)明書》《住宅質(zhì)量保證書》與《建設(shè)工程竣工備案表》)。于是，他拒絕收房。

　　“開發(fā)商要求我必須在截止日期內(nèi)完成收房，否則視為自動(dòng)確認(rèn)收房?！睙o(wú)奈，廉先生只好收了房，“收房時(shí)，開放商收了我4000多元的費(fèi)用，其中包括雜費(fèi)和一年的物業(yè)費(fèi)用。此外，還補(bǔ)收了2016年5月-12月的物業(yè)費(fèi)?！睋?jù)廉先生回憶，2016年5月，小區(qū)樓房才剛剛封頂，相關(guān)配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主也沒(méi)有使用和裝修，更沒(méi)有確認(rèn)收房，“從2016年5月就開始收物業(yè)費(fèi)，這不合理。雖然開發(fā)商聲稱小區(qū)已通過(guò)驗(yàn)收，但并沒(méi)有提供相關(guān)證明材料?！?/p>

　　對(duì)此，?？谑凶〗ň纸üぬ幭嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，該小區(qū)2016年10月26日才通過(guò)驗(yàn)收，而物業(yè)公司卻要求業(yè)主繳納5-12月的物業(yè)費(fèi)，這顯然屬于自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是非法收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)的行為。

　　海口物價(jià)局物業(yè)費(fèi)亂漲，市民可投訴

　　昨日下午，記者從?？谑形飪r(jià)局收費(fèi)管理處獲悉，自2015年6月份非保障性住房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)開始，物業(yè)收費(fèi)一直是備受關(guān)注的話題之一，全面放開我省非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格，保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，全面放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格，業(yè)主要交多少錢，難道全由物業(yè)說(shuō)了算?

　　海口市物價(jià)局收費(fèi)管理處的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)后，相關(guān)費(fèi)用并非物業(yè)公司說(shuō)漲就漲，“我們分別設(shè)了秀英、龍華、瓊山、美蘭4個(gè)監(jiān)督檢查分局，市民如果遇到物業(yè)公司收費(fèi)不合理等問(wèn)題，可以根據(jù)片區(qū)來(lái)投訴，會(huì)有部門核實(shí)情況并進(jìn)行處理?！?/p>

　　海口物業(yè)管理協(xié)會(huì)明確各方職責(zé)，找準(zhǔn)癥結(jié)對(duì)癥下藥

　　物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾與糾紛，到底該如何化解??？谑形飿I(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)梁金華表示，業(yè)主和物業(yè)之間的大多數(shù)矛盾和糾紛，主要源于雙方在溝通和理解上出現(xiàn)了問(wèn)題，另外，也存在開發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題，“物業(yè)應(yīng)該將合同里涉及到的法律法規(guī)張貼在小區(qū)公告欄上，業(yè)主也主動(dòng)多了解這方面的內(nèi)容，哪些是物業(yè)的責(zé)任，哪些是業(yè)主該遵守的規(guī)定，哪些是開發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題，對(duì)號(hào)入座去解決?！?/p>

　　梁金華說(shuō)，另一方面，相關(guān)職能部門和物業(yè)公司，應(yīng)向業(yè)主普及相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)，希望政府能完善涉及到物業(yè)方面的法律法規(guī)細(xì)則?！白詈?，物業(yè)要對(duì)特約服務(wù)的價(jià)格給予合理解釋?！绷航鹑A介紹，比如業(yè)主想扔掉沙發(fā)，物業(yè)可收取一定的服務(wù)費(fèi)讓車來(lái)拉走，如果業(yè)主對(duì)收費(fèi)不滿，可到搬家公司進(jìn)行查詢，貨比三家后選擇最實(shí)惠的方式處理，實(shí)在不愿意花錢，可自行丟棄到指定地方，“在特約服務(wù)方面，物業(yè)要提高自身服務(wù)水平，開出的價(jià)格最好低于市場(chǎng)價(jià)，業(yè)主比較容易接受。”

　　?？谧〗ň秩行^(qū)2615個(gè)，成立業(yè)委會(huì)的不足3成

　　記者從海口市住建局了解到，目前?？谑泄灿凶≌^(qū)2615個(gè)，其中實(shí)行物業(yè)管理的1460個(gè)，單位自管小區(qū)581個(gè)，“三無(wú)”小區(qū)574個(gè)。其中成立業(yè)委會(huì)的有571個(gè)，僅占總數(shù)的22%。

　　?？谑凶〗ň治飿I(yè)處吳處長(zhǎng)表示，根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，可召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。選舉業(yè)主委員會(huì)須經(jīng)專用部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主投票通過(guò)?！澳壳埃^(qū)業(yè)委會(huì)成立工作具體由轄區(qū)鎮(zhèn)、街道辦負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督及備案。但是，在?？诖嬖谝粋€(gè)普遍的問(wèn)題，就是大部分小區(qū)入住率較低，找業(yè)主集中開會(huì)較難，今后可考慮使用電子投票?！?/p>

　　業(yè)主如遭遇不合理管理和收費(fèi)該怎樣處理?吳處長(zhǎng)表示，首先要與物業(yè)公司進(jìn)行友好協(xié)商;如果協(xié)商不成可向物價(jià)、物業(yè)行政主管部門投訴;最后實(shí)在解決不了可以通過(guò)司法程序解決。

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