學(xué)區(qū)房打水漂該找誰說理？ 重慶學(xué)區(qū)房糾紛頻發(fā)

資料圖：在建商品房 中新社記者 呂明攝

　　本來是買來供子女上學(xué)的房子，卻在購房后因種種問題孩子無法就讀學(xué)校。連日來，重慶學(xué)區(qū)房糾紛頻頻發(fā)生。

　　說起學(xué)區(qū)房問題，重慶幾處樓盤業(yè)主表示既憤怒又無奈。家住重慶市九龍坡區(qū)宮和·西香郡業(yè)主稱，“買房時(shí)，開發(fā)商承諾小區(qū)孩子可以讀恒大小學(xué)，但今年恒大小學(xué)突然通知不招西香郡的孩子了！開發(fā)商一直裝聾作啞，問題得不到解決”。

　　據(jù)了解，近日重慶多處樓盤的房地產(chǎn)商與業(yè)主因?yàn)閷W(xué)校未修建完畢、學(xué)校不再招收本樓盤業(yè)主子女等問題產(chǎn)生糾紛，不少購買了學(xué)區(qū)房的業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上爆料投訴。雖說各家樓盤提出過不同的解決方案，可業(yè)主們均表示對(duì)方案不滿意。

　　說好的學(xué)區(qū)房打了水漂

　　沖著孩子能免試讀重慶八中，2009年，李某買了沙區(qū)富洲新城的房子。

　　李某當(dāng)初與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)開發(fā)商明確承諾：“買了房子，只要是法定子女就能享受以后讀重慶八中的待遇，免試入學(xué)。”結(jié)果，前不久開發(fā)商告知李某，從2017年后業(yè)主子女不能再讀重慶八中了。

　　李某向《法制日?qǐng)?bào)》記者出示的購房合同中約定：重慶八中富洲新城新校區(qū)預(yù)計(jì)2011年建成，李某的法定子女支付一定捐資助學(xué)費(fèi)用后，可免試就讀。

　　可直到現(xiàn)在，約定的新校區(qū)未建成。該房地產(chǎn)公司工作人員對(duì)此回應(yīng)說：“從今年開始，重慶八中要搬遷到渝北區(qū)去了，附近不再招收學(xué)生?！边@位工作人員同時(shí)表示，富州新城會(huì)為今后需要上中學(xué)的業(yè)主子女協(xié)調(diào)到其他學(xué)校就讀。然而小區(qū)居民對(duì)此解決方案不買賬。

　　另有一案。家住北濱路北岸江山的唐某稱，自己當(dāng)初購買北岸江山，就是為了讓孩子能夠就讀新村國興小學(xué)。可購房后開發(fā)商卻通知唐某，小學(xué)還未建成。

　　“購買時(shí)候說的是學(xué)區(qū)房啊。”唐某不滿，“孩子在別的學(xué)校讀了兩年之后轉(zhuǎn)回來的，為轉(zhuǎn)回來一年還交了42000元贊助費(fèi)，這還不包括其他費(fèi)用”。

　　據(jù)北岸江山售樓部工作人員介紹，他們不會(huì)主動(dòng)向業(yè)主宣傳本樓盤為“學(xué)區(qū)房”。當(dāng)被問及業(yè)主子女能否在周圍學(xué)校就讀時(shí)，工作人員稱，樓盤周圍學(xué)校有公立的貓兒石小學(xué)與鴻恩寺實(shí)驗(yàn)學(xué)校，不過該樓盤是否在這兩所學(xué)校的劃片范圍內(nèi)，還要以學(xué)校開學(xué)前貼出的招生簡章為準(zhǔn)。

　　在記者追問工作人員新村國興小學(xué)是否是開發(fā)商承諾業(yè)主能夠就讀的學(xué)校時(shí)，工作人員告訴記者這是學(xué)校方面決定的，具體情況還需要找學(xué)校了解。關(guān)于收取業(yè)主贊助費(fèi)的事情，工作人員也稱是否需要繳納贊助費(fèi)是學(xué)校方面的決定，他們并不知情。

　　學(xué)區(qū)房成開發(fā)商宣傳噱頭

　　記者從富洲新城內(nèi)社區(qū)主任處了解到，李某在2009年與開發(fā)商簽訂的合同中，明確寫明子女能夠就讀重慶八中，但在開發(fā)商承諾的時(shí)間內(nèi)八中未修建完成，以后的合同中開發(fā)商便不再寫明此條了。

　　2月24日，沙坪壩區(qū)組織重慶八中、區(qū)教委等多個(gè)部門開會(huì)達(dá)成一致，決定2017年有升初中需求的業(yè)主子女，仍按合同繼續(xù)執(zhí)行入讀八中；新的解決方案未出臺(tái)前，今后業(yè)主子女也仍按合同執(zhí)行。3月9日，重慶八中和沙坪壩區(qū)教委的相關(guān)負(fù)責(zé)人來到富洲新城，承諾3年內(nèi)將“八中新校區(qū)”修建完畢。

　　這起糾紛雖然由教育局出面解決了，但記者隨后在教育部官方網(wǎng)站查到，2017年2月22日，教育部辦公廳新印發(fā)了《關(guān)于做好2017年義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，其中明確提出“多校劃片”政策。這一政策旨在將熱點(diǎn)中小學(xué)分散至每個(gè)片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡；如果該所學(xué)校報(bào)名人數(shù)沒有超過其計(jì)劃招生數(shù)，則照單全收；如果超過計(jì)劃招生數(shù)，則采用電腦搖號(hào)的方式分配名額，未被搖中的學(xué)生將被就近安排到區(qū)域內(nèi)其他還有招生計(jì)劃的學(xué)校。

　　采取“多校劃片”意味著，購買了學(xué)校附近學(xué)區(qū)房，并不一定能上那所學(xué)校。

　　成功維權(quán)取決成功舉證

　　眾所周知，業(yè)主與房產(chǎn)商產(chǎn)生糾紛不能解決時(shí)，業(yè)主只能通過打官司要求與房產(chǎn)商解除合同獲得賠償。能否成功維權(quán)，取決于業(yè)主能否成功舉證。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

　　此條中所指的“相關(guān)設(shè)施”，是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”，但有關(guān)“學(xué)區(qū)房”內(nèi)容的相關(guān)規(guī)定并不明確。

　　2016年2月1日起施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。”據(jù)此，西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授侯國躍認(rèn)為，“廣告主即發(fā)布廣告的房地產(chǎn)企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)對(duì)升學(xué)等事項(xiàng)進(jìn)行承諾的行為本身就是違規(guī)行為，可能面臨工商等行政主管部門的行政處罰”。

　　侯國躍解釋，開發(fā)商的廣告宣傳內(nèi)容一般情況下不能視為合同的組成部分。按照行業(yè)慣例，開發(fā)商的廣告宣傳物料上一般均有免責(zé)性聲明如“……不構(gòu)成要約，……一切以商品房買賣合同約定為準(zhǔn)”。

　　北京大成(重慶)律師事務(wù)所律師王雪梅稱，要求解除合同必須認(rèn)定開發(fā)商當(dāng)時(shí)的宣傳內(nèi)容具有確定性、具體性、特定化，并可以被明確的預(yù)期。宣傳和允諾應(yīng)當(dāng)對(duì)合同的定義和房屋的價(jià)格有重大的影響，業(yè)主才能要求解除合同。若開發(fā)商只是口頭宣傳和承諾學(xué)區(qū)房，則消費(fèi)者很難舉證，要認(rèn)定開發(fā)商虛假宣傳具有一定難度。

　　面臨違約，業(yè)主們往往遭遇取證難題，侯國躍和王雪梅共同給出的建議是：購房者如果對(duì)教育資源有特別考慮的，應(yīng)當(dāng)注意關(guān)注政府部門的相關(guān)規(guī)定；如果開發(fā)商有明確承諾，則建議購房者在買房時(shí)要求將其寫入合同。如不能寫入合同的，則至少應(yīng)當(dāng)保留相關(guān)證據(jù)(如承諾書、宣傳物料、現(xiàn)場沙盤照片、錄音等)；就父母而言，望子成龍是合情合理的，但入讀名校并不等于就擁有可靠的未來，關(guān)鍵還是父母的引導(dǎo)和孩子自身的努力。故不要盲目追求“名?！?，因材施教最重要。（記者吳曉鋒）

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