男子買房半路遭賣家毀約 法院判賣家賠22.5萬元

　　房屋遞件當(dāng)日遭賣家反悔，只好另購(gòu)?fù)恍^(qū)類似戶型房子，時(shí)隔三個(gè)月，各項(xiàng)費(fèi)用多花了40萬元。一怒之下，買家將毀約的賣家訴上法庭。這起典型的賣方不誠(chéng)信違約致買方損失的房屋買賣合同糾紛案日前在廣州中院二審，由廣州中院王勇院長(zhǎng)主審，當(dāng)庭主持雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，除返還定金5萬元、賠償違約金12.5萬元外，賣家還要支付10萬元房?jī)r(jià)差。

　　據(jù)了解，近年來出賣人“主動(dòng)違約”終止買賣或“一房?jī)少u”情況增多，二手房買賣合同糾紛首超一手房?！澳壳皬V州中院對(duì)同類案件的處理原則是，在對(duì)房屋差價(jià)的損失計(jì)算時(shí)，違約方承擔(dān)違約賠償責(zé)任應(yīng)與守約方因違約所遭受的損失相當(dāng)?！睆V州中院房產(chǎn)庭庭長(zhǎng)鄧娟閏表示，通過司法裁判過程和裁判結(jié)果引導(dǎo)、形成守信光榮、失信可恥的良好社會(huì)氛圍，引導(dǎo)各類因誠(chéng)信缺失引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛矛盾能通過司法渠道得到妥善解決。

　　買家：遞件當(dāng)天賣家不賣了

　　2016年8月11日，房屋買家阿峰(化名)經(jīng)中介公司介紹，與賣家華姨(化名)簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，就華姨名下一處位于廣州天河區(qū)、建筑面積60.8362平方米的房產(chǎn)達(dá)成買賣協(xié)議。雙方約定：房屋總價(jià)125萬元，定金5萬元，首期樓款(不含定金)33萬元在成功遞件當(dāng)天由買方直接支付賣方，樓價(jià)余款銀行按揭。

　　簽合同當(dāng)天，阿峰向華姨支付了購(gòu)房定金5萬元。為湊齊購(gòu)房款，阿峰在8月31日將自己位于增城的商品房賣掉；一邊向銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款，在9月28日得到了銀行的《個(gè)人二手住房貸款承諾函》。

　　三個(gè)月后，即2016年11月3日，雙方依約到房管部門辦理遞件手續(xù)，誰知華姨突然臨場(chǎng)變卦，理由是中介經(jīng)紀(jì)人沒到場(chǎng)且阿峰不同意先支付首期款再辦遞件，雙方不歡而散。次日，阿峰向華姨發(fā)出《律師函》，要求華姨在11月8日前協(xié)助其辦理房屋的遞件手續(xù)，但至11月15日，華姨直接以阿峰無能力付款為由拒絕出售房屋。

　　起訴：索賠房?jī)r(jià)差額30余萬元

　　自己的房子賣了，交了定金的房子卻遭賣家毀約。11月25日，阿峰找到一套與華姨同棟樓、面積約69.2平方米的房屋，以168萬元總房?jī)r(jià)買下。短短三個(gè)月時(shí)間，購(gòu)房款就多花了幾十萬元。一怒之下，阿峰提起訴訟，請(qǐng)求判令原賣家華姨承擔(dān)違約責(zé)任，返還定金5萬元，支付違約金12.5萬元，賠償房?jī)r(jià)差額損失30.5萬元以及中介費(fèi)、按揭貸款代理費(fèi)、律師費(fèi)等60200元。

　　一審：被告違約 判賠27.5萬

　　一審法院認(rèn)定，雙方簽訂的合同依法有效，被告拒絕履行合同依據(jù)不足，已構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。被告應(yīng)將原告已付的定金5萬元退還。

　　此外，被告逾期辦理交易手續(xù)，原告有權(quán)要求被告支付總樓價(jià)10%的違約金。因原告已充分舉證其在被告拒絕履行合同當(dāng)月即2016年11月25日向案外人購(gòu)買了與案涉房屋同棟的房屋，房屋價(jià)格相比案涉房屋存在較大差額，原告確實(shí)存在實(shí)際損失，故對(duì)原告要求被告支付違約金125000元的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。

　　關(guān)于原告要求被告支付房?jī)r(jià)差額損失305000元的訴請(qǐng)，一審法院認(rèn)為，因房地產(chǎn)交易價(jià)格受多種因素影響，加之已判令被告支付違約金125000元，足以彌補(bǔ)被告的部分實(shí)際損失，故根據(jù)公平原則，酌情判令被告向原告支付房?jī)r(jià)差額損失150000元。

　　一審判后，華姨不服上訴。

　　院長(zhǎng)主審：被告承認(rèn)違約接受調(diào)解

　　讓華姨意外的是，本案二審由審判長(zhǎng)兼主審法官?gòu)V州中院院長(zhǎng)王勇和另外兩名資深法官組成合議庭進(jìn)行開庭審理。

　　7月28日上午9時(shí)，審判長(zhǎng)王勇敲響法槌，庭審開始。

　　二審?fù)従o緊圍繞兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)開展：一是華姨是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉《房地產(chǎn)買賣合同》解除的違約責(zé)任？二是若華姨應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，損失賠償額如何確定？

　　上訴人華姨堅(jiān)持認(rèn)為，她懷疑買家在交易過程中沒有能力付款，故不配合買家辦理遞件手續(xù)，卻并未提交新的證據(jù)，并聲稱自己在合同前后對(duì)很多細(xì)節(jié)都不懂。

　　當(dāng)法官征詢雙方當(dāng)事人是否接受調(diào)解時(shí)，上訴人華姨態(tài)度急轉(zhuǎn)，承認(rèn)自己違約，“再也不想因?yàn)檫@件事情而煩惱”，表示愿意接受一審返還定金和賠付違約金，但對(duì)一審判賠的15萬元房?jī)r(jià)差額期望調(diào)整為10萬元。

　　在法庭主持下，經(jīng)過幾輪磋商，該調(diào)解意愿得到阿峰一方的同意，雙方當(dāng)事人當(dāng)庭簽署調(diào)解協(xié)議書。

　　焦點(diǎn)：如何確定房屋差價(jià)損失

　　庭審結(jié)束，審判長(zhǎng)王勇接受記者采訪時(shí)表示，本案系房屋買賣合同糾紛，一審判定中屬于典型的在買賣中不誠(chéng)信的單方違約情形，社會(huì)關(guān)注度高、影響范圍廣。

　　王勇介紹，該類型案件的處理，通常存在兩大爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定，二是違約責(zé)任的損失賠償額的確定。前者屬于事實(shí)認(rèn)定的層面，個(gè)案有別，應(yīng)具體案情具體分析。而后者有關(guān)損失賠償，尤其是房屋差價(jià)損失是否屬于損失賠償?shù)姆秶?，如何確定差價(jià)損失賠償?shù)慕痤~問題，目前在全市司法實(shí)踐中仍存在不同的處理方式。

　　據(jù)了解，在司法實(shí)踐中，就房?jī)r(jià)差損失賠償金額的確定問題，一般情況下雙方合同有約定的從約定，沒有約定或當(dāng)事人不能協(xié)商的，由法院向當(dāng)事人釋明后，委托有評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)漲跌情況進(jìn)行評(píng)估鑒定。

　　本案具有特殊性，當(dāng)事人雙方在一審中沒有申請(qǐng)?jiān)u估，但是買方在賣方明確拒絕出售房屋后不久另購(gòu)房屋，且房屋位于訴爭(zhēng)房屋的同小區(qū)，面積相差不大，故二者價(jià)格具有一定的可比性。原審在剔除房屋面積、朝向、樓層方面等差異因素后，酌情確定買方實(shí)際產(chǎn)生的損失。這樣的處理原則既合法有據(jù)，也節(jié)省了當(dāng)事人不必要的評(píng)估費(fèi)用支出，避免了因評(píng)估時(shí)間過長(zhǎng)而增加當(dāng)事人的訴訟成本的發(fā)生。

　　“本案合同是雙方當(dāng)事人在平等自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成的對(duì)涉案房屋買賣的合意，并簽訂了書面合同，雙方均應(yīng)誠(chéng)信履約?！蓖跤卤硎?，經(jīng)庭審主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，是對(duì)其自身民事法律權(quán)利的合法處置，不僅有利于案件糾紛的化解，促進(jìn)雙方當(dāng)事人相互諒解，而且有利于案件的執(zhí)行，真正實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了。

　　數(shù)據(jù)分析：

　　二手房買賣糾紛首超一手房

　　以本案為典型案例，類似二手房買賣合同糾紛近年來在廣州各區(qū)呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。據(jù)廣州中院司法大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年至2016年，全市基層法院受理的商品房預(yù)售合同糾紛一審案件數(shù)量分別為3217、4587、3570、3197件，受理商品房預(yù)售合同糾紛以外的房屋買賣合同糾紛一審案件數(shù)量分別為：2749、3290、2229、3631件。可見，二手房買賣合同糾紛占據(jù)房地產(chǎn)案件較高比例。

　　從2016年開始，二手房買賣合同糾紛案件數(shù)量首次超出商品房預(yù)售合同糾紛。今年廣州各區(qū)二手房買賣糾紛又有明顯上升。今年上半年，除白云、海珠、越秀、南沙四區(qū)負(fù)增長(zhǎng)外，增城、天河、荔灣、番禺、花都、黃埔、從化七區(qū)皆出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。

　　法官說法：

　　違約賠償應(yīng)與守約方損失相當(dāng)

　　據(jù)廣州中院房地產(chǎn)審判庭庭長(zhǎng)鄧娟閏介紹，近年來，因房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，出賣人“主動(dòng)違約”終止買賣或“一房?jī)少u”情況增多，二手房買賣合同糾紛呈現(xiàn)增多趨勢(shì)，包括拒不履行、遲延履行、限購(gòu)限貸無法履行、一房數(shù)賣、借名買房、處分共有房產(chǎn)、連環(huán)買賣、戶口糾紛等。且涉及法律關(guān)系繁雜，除了買賣關(guān)系之外，通常還間雜有居間關(guān)系、租賃關(guān)系、數(shù)個(gè)買賣關(guān)系、共有關(guān)系、借名關(guān)系、抵押關(guān)系、代理關(guān)系等。

　　“目前廣州中院對(duì)同類案件的處理原則是，在對(duì)房屋差價(jià)的損失計(jì)算時(shí)，違約方承擔(dān)違約賠償責(zé)任應(yīng)與守約方因違約所遭受的損失相當(dāng)，即因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲跌而違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，比如房屋漲跌所造成的差價(jià)損失?！编嚲觊c表示，此次審判活動(dòng)，由院長(zhǎng)擔(dān)任審判長(zhǎng)，開庭審理房地產(chǎn)復(fù)雜案件，就是倡導(dǎo)“失信受懲、守信受益”的辦案導(dǎo)向，法院要通過司法裁判過程和裁判結(jié)果引導(dǎo)、形成守信光榮、失信可恥的良好社會(huì)氛圍，引導(dǎo)各類因誠(chéng)信缺失引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛矛盾能通過司法渠道得到妥善解決，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。

　　新聞背景：院庭長(zhǎng)審案成常態(tài)

　　司法責(zé)任制改革以來，院領(lǐng)導(dǎo)辦案在廣州中院已是常態(tài)。2016年至今，院庭長(zhǎng)辦結(jié)案件5776件。其中，2016年全年辦結(jié)案件3098件；2017年1~7月辦結(jié)案件2678件，占去年全年院庭長(zhǎng)辦結(jié)數(shù)的86.44%。根據(jù)改革要求，院庭領(lǐng)導(dǎo)不僅要辦案，還要重點(diǎn)審理“重大疑難復(fù)雜案件”，發(fā)揮院庭領(lǐng)導(dǎo)辦案的指導(dǎo)示范作用。

　　倉邊路報(bào)告

　　文、圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者魏麗娜 通訊員楊曉梅、莊薇、林北征

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