調控以“限”為主 部分房企按兵不動豪賭政策松綁

　　自去年“9·30”迄今，房地產市場進入新一輪調控周期已滿十個月，從限購、限貸到限價、限售、限商，多地調控步入“五限”時代?！督?jīng)濟參考報》記者了解到，目前各地調控措施以“限”為主，通過提高購房門檻、限定銷售價格等方式抑制市場成交，卻沒能從根本上釋放購房需求，同時新房供應又不足，導致供需錯位。面對日趨嚴厲的“限字令”，有的房企玩起了“雙合同”等花招規(guī)避政策，有的房企則按兵不動“豪賭”政策松綁。

　　資料圖：青海西寧6月住宅售價同比略有上漲。孫睿 攝

　　“政府對樓市銷售價格進行干預，對于短期內遏制房價過快上漲起到一定的積極作用，但是也有一些負面作用。”多地建設部門負責人在接受采訪中表示，為了控制房價，對項目限價是權宜之計，呼吁樓市調控多出臺長效手段。

　　預期難降：“能買還是盡量買”

　　“當前調控政策出臺周期縮短、頻率加快，說明政策邊際效應明顯。”一位國有房企負責人說，企業(yè)不看好本輪調控持續(xù)性，認為政府后市仍會放松政策以穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

　　在名為“投資環(huán)京”的微信群里，有一批環(huán)京樓市投資者交流心得?！碍h(huán)雄安地區(qū)嚴厲限購，北京南部地區(qū)需要有當?shù)貞艏蛘呱绫ｉT檻，投資難度增大。但在附近一些其他地區(qū)，外地戶籍還可以購買一套，能買還是盡量買?！比豪镆幻^為活躍的投資人說，不排除未來各地放松調控的可能性，一旦放松，市場就會回暖，房價暴漲的可能性就很大。

　　《經(jīng)濟參考報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，限購等調控政策雖然緩解房價過快上漲趨勢，但也增強了人們“物以稀為貴”的上漲預期。

　　廈門大學管理學教授戴亦一指出，作為政府一項基本的調控性政策措施，樓市限購這類措施能在一定程度上緩解房價過快上漲的局面，但是“治標不治本”。限購應被看作是一個臨時性的應對措施。

　　一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層干部表示，限購本質是遏制需求，也向投資者釋放信號：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價格就還要漲。反向預期之下，樓市限購反而成了房價上漲的預警器。

　　需求旺盛：一旦松綁或引發(fā)風險

　　鏈家地產研究院院長楊現(xiàn)嶺表示，我國樓市調控多以短期、需求端為主，采取“限”字措施抑制需求，但實際需求還在，只是暫時被“堵”住。這些被壓抑的需求一旦爆發(fā)，會給后市帶來巨大風險。

　　在“越限越漲”預期驅動下，購房者購房需求更加強烈。今年3月底，在環(huán)京的涿州，一樓盤開盤推出2000余套房源，卻排了一萬多個號。開盤時，購房者將售樓處擠得水泄不通。

　　在福州3月底開盤的魯能公館項目，兩三百套房源引來幾千人哄搶。一名地產業(yè)內人士說，當天現(xiàn)場有中介把買房資格炒到2萬元，不找關系根本買不到房。

　　3月17日北京出臺“認房又認貸”政策，讓不少人購房時從首套房變?yōu)槎追?，購房首付款大幅上漲，購房者頓時面臨巨大壓力，導致交易無法進行。北京市住建部門統(tǒng)計，這部分群體約有2萬人。

　　在京工作十年的李濤今年3月看中朝陽區(qū)一套住宅，總價320萬元，但在房屋核驗過程中，因北京樓市政策調整，購房首付從35%增至60%，增加81萬元。由于無法湊齊首付，李濤只能違約?！半m然在政府部門協(xié)調下，不用承擔違約責任，但房子總要買，以后怎么辦？”他說。

　　戴亦一認為，由于投資渠道狹窄，社會資本愿意投資的領域有所減少，不少企業(yè)及居民選擇將大量資金投入相對安全的房地產市場，這種需求仍然存在。同時，居民對房價上漲預期的提升進一步促使更多資金進入樓市。

　　不僅購房者需求難以滿足，房企拿地需求同樣旺盛。南京市房管局副局長吳春華說，雖然采取系列調控政策，但房企拿地熱情不減，“出讓住宅用地都設定最高限價，但每次出讓都頂?shù)阶罡邇r，只能搖號產生競得者”。

　　“拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死?！币晃环科筘撠熑颂寡裕F(xiàn)在一線城市土地供應有限，企業(yè)會不惜一切代價去搶地。

　　房價失真：房企花樣頻出應對限價令

　　《經(jīng)濟參考報》記者調研了解到，此輪調控多地對新建住宅入市出臺了限價的硬性指標，不少開發(fā)企業(yè)對此作出各種有針對性的對策。

　　“現(xiàn)在不僅是限定銷售價格，政府還控制著網(wǎng)簽節(jié)奏，這樣做就是為了讓房價數(shù)據(jù)環(huán)比不漲?！倍辔环康禺a企業(yè)負責人表示，將延遲入市時間，等過段時間市場趨冷，政府就會放松管控，再熬幾個月賣個好價。

　　南京市河西地區(qū)是南京優(yōu)質房地產項目較為集中的地區(qū)之一，《經(jīng)濟參考報》記者探訪河西地區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，該區(qū)房地產項目要么無房可賣，要么統(tǒng)一售價——每平方米45000元，此系政府對該區(qū)設定的統(tǒng)一指導價格。

　　北京住建部門對房地產項目銷售價格限定在每平方米8萬元，一些位置較好、原本市場價每平方米十幾萬元的房子，目前也只能賣到限定價以內。記者了解到，一些實力較強、能挺住的房地產開發(fā)企業(yè)調整營銷策略，改持觀望態(tài)度，按兵不動“豪賭”政策松綁的時刻。而一些挺不住的企業(yè)，就以指導價格入市了。

　　福州一個樓盤項目新榕金城灣的備案價是每平方米16000元，年初一直以23000元左右的價格銷售。被房管部門批評后，項目干脆捂盤，囤積著一些房源不賣。

　　“我們一個項目，當年拿地樓面價每平方米就達到6萬元，算上金融、建安等成本，每平方米賣8萬元肯定賠錢。”一位國有房地產企業(yè)負責人說，如果堅持不賣，資金鏈就有斷裂風險，企業(yè)因此打算內部銷售，算是給企業(yè)員工福利。

　　福州一家地產公司的銷售負責人告訴記者，限價令下，一些開發(fā)商和房管部門玩起了數(shù)字游戲。“比如一些高價樓盤明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門就是拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價格低的低端項目要網(wǎng)簽時，將高低項目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價格也不會過高?！?/p>

　　一些房地產企業(yè)還使用“雙合同”來規(guī)避限價。福州市房管部門7月最新通知的福州樓盤項目“美倫·學府雅居”越過每平方米1.7萬元左右的備案價，通過捆綁裝修的方式收取每平方米7000到8000元的裝修費用。

　　供需錯位：“目前調控的仍然是價格”

　　“目前樓市調控的仍然是價格?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說，后續(xù)還需要從供求關系入手，進行房地產調控的供給側改革。

　　《經(jīng)濟參考報》記者發(fā)現(xiàn)，一些熱點城市的“限價令”導致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點。福建省漳州市環(huán)廈門，今年漳州市區(qū)上半年房價在每平方米1萬元以上，一些高端樓盤在1.5萬元左右，當?shù)刈龀隽讼迌r2萬元的政策調控。在業(yè)內人士看來，如此有可能導致樓盤價格整體在限價令范圍內整體上調，這樣盡管控制了整體市場的成交最高價，但是由于中低端樓盤普遍提價，限價令變?yōu)椤按贊q令”，整體市場均價并不會因為限價令而降低，反而會促使樓市短期內量價反彈。

　　為了實現(xiàn)房價緩增長甚至不增長的調控目標，熱點城市嚴控新項目預售證審批，新增供應量持續(xù)偏緊，導致供應不足?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月，監(jiān)測的29個重點城市商品住宅新增供應量同環(huán)比分別繼續(xù)減少22%和13%，各線城市均有不同程度的回落，尤其是一線城市供應量驟降至歷史低位。具體而言，一線城市全線回落，廣州、深圳環(huán)比跌幅超60%，北京、上海環(huán)比跌幅在30%左右；二三線城市整體環(huán)比下降8%，同比下降16%。業(yè)內人士分析，限價令影響的新房供應不足，進一步加劇了樓市的供需錯位，影響著購房者的看漲情緒。

　　限價令下還出現(xiàn)了一些監(jiān)管亂象。多名地產公司負責人說，限價之下政府部門加大了自由裁量權，容易誘發(fā)腐敗。一名國有房企的銷售總監(jiān)說，一些項目的售價漲幅是不是超過設定的紅線，最終是手握審批權的相關部門說了算。“我們公司在多個城市有一些高端項目，在被限價后，房價要么回調，要么延遲入市。這個時候，經(jīng)常有一些監(jiān)管部門的人打電話拿房源，求打折，我們又不敢得罪?！?/p>

　　在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，地方房地產調控政策如果以應對短期內房地產市場運行中出現(xiàn)的問題為主，會缺少對政策與市場表現(xiàn)、政策與市場參與者行為之間相互作用機理的研究，也缺少政策間的統(tǒng)籌協(xié)調?！肮庥枚唐谡卟荒芡耆鉀Q房地產市場平穩(wěn)健康和可持續(xù)發(fā)展的問題，穩(wěn)定房地產市場需要長期制度安排?！?/p>

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