劃撥方式供地是民生保障的重要回歸

　　作者：堂吉偉德

　　近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)（市海洋局）在其官網(wǎng)上發(fā)布通告，征求社會(huì)公眾對(duì)《深圳市人民政府關(guān)于完善土地供應(yīng)管理的若干意見（征求意見稿）》的意見和建議?！墩髑笠庖姼濉坊謴?fù)了以往的劃撥方式供地，并將“只租不售的人才和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房用地”納入土地劃撥范圍。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)化下，作為商品的房產(chǎn)除了剛性住房需求外，也淪為資本炒作和溢價(jià)的工具。在無孔不入的資本投機(jī)面前，所有的限購工具都會(huì)找到應(yīng)對(duì)之法，再加上土地財(cái)政所形成的路徑依賴和推波助瀾，各種房?jī)r(jià)調(diào)控政策往往失靈，甚至出現(xiàn)了越調(diào)控越上漲的怪象。

　　房產(chǎn)商品化是市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)，但并不意味著最基本的民生保障可置之不顧。2016年《社會(huì)藍(lán)皮書》發(fā)布暨中國社會(huì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)顯示，就家庭住房自有率來看，當(dāng)前受訪家庭居民自有率為95.4%，比2013調(diào)查上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。19.7%的家庭擁有兩套以上的住房，較2013年調(diào)查增加了1.1個(gè)百分點(diǎn)。受訪居民家庭人均建筑面積為50平米，而2013年調(diào)查的數(shù)據(jù)為47.3平米。盡管對(duì)居高不下的自有住房率存在極大爭(zhēng)議，比如有人認(rèn)為屬于政績(jī)謊言，有人認(rèn)為屬于偽命題。究其原因，皆在于“住房自有率”不等于“住房私有率”,其間還涉及到大量質(zhì)量差的房改私房。

　　反過來講，住房自有率高則意味著公有住房率低，公眾無法租到經(jīng)濟(jì)適用的住房，只能轉(zhuǎn)而求其次求購高品性住房。一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)是，現(xiàn)有住房保障制度中的最大短板，在于住房購買消費(fèi)與租賃消費(fèi)的比例嚴(yán)重失調(diào)。住房自有率美國為60%，德國為40%，我國自有率長期居高不下且購房者呈年輕化態(tài)勢(shì)。而在保障房建設(shè)方面，無論是公租房、廉租房或者棚戶區(qū)改造，各地政府也缺乏熱情，要么推而不力難以完成任務(wù)，要么弄虛作假應(yīng)對(duì)上面檢查，要么所建地段區(qū)位不優(yōu)而淪為擺設(shè)，要么配套建設(shè)落后難以利用……結(jié)果則是，一邊是大量的低收入群體無房可住，一邊是大量的政策性住房閑而無用。

　　房?jī)r(jià)的過快過高增長，泡沫和水分過重，會(huì)形成綁架效應(yīng)。不但讓地方財(cái)政迷戀于房地產(chǎn)行業(yè)的短平快，也會(huì)透支民眾的收入并降低消費(fèi)能力。更重要的是，高房?jī)r(jià)意味著高成本，最終影響一個(gè)地方投資的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)房?jī)r(jià)讓企業(yè)不堪重負(fù)，就只能選擇逃離。大批創(chuàng)業(yè)者、科技創(chuàng)新企業(yè)或者無奈死掉,或者被逼外遷，會(huì)讓一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)空心化。以深圳為例，以華為、富士康、高通為代表的民營企業(yè)、制造廠商和外資企業(yè)紛紛終止在深圳擴(kuò)張，而選擇土地和房?jī)r(jià)成本更低的外地，其實(shí)是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　高房?jī)r(jià)是一個(gè)復(fù)雜的綜合體，成因并非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)決定論，包括公共政策的調(diào)整與市場(chǎng)的分化。如果一個(gè)市場(chǎng)，僅有以價(jià)格論成敗的商品房，而無承載公共和民生功能的保障性住房，不能解決“房子是用來住”的問題，就必然異化為“房子是用來炒的”的亂象。借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)來看，只有公共租賃用房的建設(shè)，滿足最基本的住房需求，特別是大學(xué)畢業(yè)生、城市低收入者、引來的高端人才等，則城市的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)日益下降，并有空心化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　土地供應(yīng)方式含劃撥、出讓、作價(jià)出資和租賃幾種途徑，其中劃撥具有無償性和公益性，能最大化降低房地產(chǎn)的基礎(chǔ)成本，并達(dá)到讓利于民的地步?，F(xiàn)有的廉租房、公租房或者所謂的特價(jià)房，大多都是采用的劃撥或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓的模式。劃撥意味著政府要作出極大的讓利，尤其在土地資源極為稀缺的地方，采取此種方式更為難得。但只有采取如此模式，將“只租不售”的保障房納入其間，才能做到“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”，雙腿走路和多管齊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、多元、健康和有序的發(fā)展。（堂吉偉德）