郭子威： 未來(lái)十年北京房?jī)r(jià)將進(jìn)入平穩(wěn)期

　　郭子威： 未來(lái)十年北京房?jī)r(jià)將進(jìn)入平穩(wěn)期

　　“平穩(wěn)”，香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威在接受北青報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，出現(xiàn)頻次最高的詞就是平穩(wěn)。整整十年，這位親身經(jīng)歷了香港樓市跌宕起伏的職業(yè)經(jīng)理人，以其貌似保守的操盤(pán)風(fēng)格，將北京有史以來(lái)最大規(guī)模的別墅項(xiàng)目帶至收官。而作為“中央別墅區(qū)漲幅最慢的別墅”操盤(pán)手，同行對(duì)這位極少拋頭露面的長(zhǎng)實(shí)少帥褒貶不一，認(rèn)為中央別墅區(qū)價(jià)格不能更進(jìn)一步的飛漲，與長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目長(zhǎng)期低位運(yùn)行有著不可推卸的責(zé)任。對(duì)此，郭子威從來(lái)不予回應(yīng)與解釋。此次面對(duì)記者采訪(fǎng)，他將過(guò)去十年所經(jīng)受的質(zhì)疑一一作答，并且對(duì)北京樓市未來(lái)十年前景作出了自己的判斷。

　　“不經(jīng)香港之痛，哪知北京之歡”

　　記者：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)北京大盤(pán)“譽(yù)天下”在整個(gè)中央別墅區(qū)漲幅是最慢的，曾經(jīng)受到同行的質(zhì)疑，而這種操盤(pán)思路是否與您經(jīng)歷的香港樓市崩盤(pán)吸取的教訓(xùn)有關(guān)？

　　郭：1997年至2003年，在樓市泡沫破裂的香港，各方報(bào)道指出香港房?jī)r(jià)整體跌幅高達(dá)70%，超過(guò)10萬(wàn)名香港人成為“負(fù)資產(chǎn)”人群，我與很多人一樣，是其中的一員。

　　1997年因?yàn)榛貧w祖國(guó)的重大利好，香港樓市迎來(lái)一次高潮。如果可以把當(dāng)時(shí)的香港樓市數(shù)值用100分來(lái)評(píng)判的話(huà)，之后經(jīng)歷2003年非典的影響，香港樓市數(shù)值下跌至50%以下。此后進(jìn)入緩慢回升的過(guò)程，2004年香港特區(qū)政府采用減少土地供應(yīng)等方式，把樓市慢慢硬頂上去，到2017年才達(dá)到新的高點(diǎn)，樓市數(shù)值大約在160分左右。對(duì)比1997年的數(shù)值，20年了，香港從崩盤(pán)前至今漲了60%左右。

　　20年，60%漲幅，無(wú)論中間如何暴漲暴跌，最終得到的結(jié)果仍然是正面的，但有多少在市場(chǎng)最狂熱的時(shí)候，以最小的首付比例(加杠桿)，買(mǎi)了被高估片區(qū)和樓盤(pán)的人，最終沒(méi)能看到20年后的今天。因此，只有經(jīng)歷過(guò)香港之痛的人，才會(huì)感悟到無(wú)論市場(chǎng)還是房?jī)r(jià)，“平穩(wěn)”發(fā)展才是最安全的底限。

　　因此，當(dāng)我看到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)遇到政府宏觀(guān)調(diào)控，很多人不理解，但我還是想客觀(guān)地說(shuō)，2004年如果不是香港政府果斷出手，運(yùn)用減少供應(yīng)等行政手段介入市場(chǎng)，后果更加不堪設(shè)想。因此，政府對(duì)房?jī)r(jià)暴漲暴跌進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控是有利于市場(chǎng)健康發(fā)展的。我們看到，即使遇到調(diào)控，北京房地產(chǎn)仍然處在健康的軌道，沒(méi)有經(jīng)歷香港那樣的跌宕起伏，我認(rèn)為是很不容易的。

　　“當(dāng)時(shí)我們成功預(yù)測(cè)到了十年后順義的今天，所以選擇經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品”

　　記者：說(shuō)回到長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在北京的大盤(pán)“譽(yù)天下”，十年前，中央別墅區(qū)已經(jīng)是寸土寸金、豪宅林立的區(qū)域，而當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)很多優(yōu)秀的房企還沒(méi)有介入豪宅市場(chǎng)，香港豪宅應(yīng)該在中央別墅區(qū)有相當(dāng)可觀(guān)的市場(chǎng)前景，而長(zhǎng)實(shí)卻以“北京第一個(gè)精裝經(jīng)濟(jì)型別墅”的姿態(tài)入市，讓區(qū)域同行大跌眼鏡，近十年北京房?jī)r(jià)漲幅有10倍左右，但“譽(yù)天下”在十年的房?jī)r(jià)卻始終處于每期微調(diào)的狀態(tài)。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)實(shí)高層是如何考慮的？

　　郭：首先，解釋我們?yōu)槭裁炊▋r(jià)低調(diào)。

　　作為來(lái)自香港的開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們?cè)谥贫ㄍ票P(pán)價(jià)格策略的時(shí)候，肯定要考慮到以往在香港的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在香港，我們每次推盤(pán)的時(shí)候會(huì)把房源保持在一定的數(shù)量之內(nèi)，價(jià)格則會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求加以調(diào)整，讓項(xiàng)目?jī)r(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升。當(dāng)然，如果整體市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，我們也會(huì)做相應(yīng)調(diào)整。

　　內(nèi)地某些開(kāi)發(fā)商出于盈利的考慮，房?jī)r(jià)一漲甚至達(dá)到10%、20%，而“譽(yù)天下”的漲幅一直維持在5%左右。我們進(jìn)入中央別墅區(qū)開(kāi)發(fā)“譽(yù)天下”，當(dāng)時(shí)就有其他項(xiàng)目可以做價(jià)格參考，但我們并沒(méi)有根據(jù)同區(qū)域項(xiàng)目比較法去給項(xiàng)目定價(jià)。而是按照我們自身的經(jīng)驗(yàn)和方式，結(jié)合當(dāng)時(shí)的北京市場(chǎng)環(huán)境，制定了相對(duì)親民的價(jià)格。對(duì)于同行指摘的漲幅問(wèn)題，在我們看來(lái)，每一期開(kāi)盤(pán)有5%左右的漲幅也不算低了?！白u(yù)天下”有1500套連城大宅和特色大宅，我們不希望因?yàn)榇蠓{(diào)價(jià)而造成銷(xiāo)售的波動(dòng)，平穩(wěn)地把項(xiàng)目銷(xiāo)售完成并保證合理的利潤(rùn)，才是我們的目標(biāo)。

　　但說(shuō)實(shí)話(huà)，我們真的沒(méi)有預(yù)測(cè)到北京的房?jī)r(jià)在十年間這么火(笑)。

　　其次，解釋我們?yōu)槭裁醋鼋?jīng)濟(jì)型產(chǎn)品。

　　之所以不做豪宅而做經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，是因?yàn)槲覀兛戳水?dāng)時(shí)順義的狀況——缺乏人氣。如果我們沿著先至者的腳步繼續(xù)做頂級(jí)豪宅，那么勢(shì)必會(huì)使中央別墅區(qū)變成一個(gè)高貴的“鬼城”，所以，我們要通過(guò)產(chǎn)品的親民性吸引一批剛剛小有所成、前景可期的年輕人來(lái)到這個(gè)區(qū)域居住，隨著他們的工作狀況、生活水平、人生閱歷的提高，會(huì)帶動(dòng)一批一批的同圈層人群來(lái)，無(wú)論對(duì)銷(xiāo)售工作還是區(qū)域成熟都是非常重要的因素。畢竟我們有1500套連城大宅和特色大宅，開(kāi)發(fā)周期十年，如果一旦其中一期出現(xiàn)較大波動(dòng)，對(duì)后期都是災(zāi)難性打擊。所以，無(wú)論是第一個(gè)做精裝，還是首付期延長(zhǎng)，都是為了給年輕的置業(yè)者騰出更多的時(shí)間去賺錢(qián)，盡量不讓他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)感到沉重的負(fù)擔(dān)，也始終讓我們的項(xiàng)目處于安全的狀態(tài)。

　　欣喜的是，我們賭對(duì)了。從第一期開(kāi)始，之后的四期產(chǎn)品都有很大比例的老帶新客戶(hù)。這說(shuō)明客戶(hù)對(duì)我們的做法是高度認(rèn)同的，也說(shuō)明我們平穩(wěn)的價(jià)格策略貼合這段時(shí)間的市場(chǎng)發(fā)展，當(dāng)初的決定，讓“譽(yù)天下”成為中央別墅區(qū)人氣最火的項(xiàng)目，項(xiàng)目的入住率達(dá)到70%。我們不會(huì)很刻意地對(duì)比其他開(kāi)發(fā)商10%、20%的漲幅，堅(jiān)持平穩(wěn)的方式，才能更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不明朗狀況。

　　“香港房企的生意經(jīng)是平穩(wěn)的利潤(rùn)而非激進(jìn)的規(guī)?！?/p>

　　記者：我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)香港房地產(chǎn)企業(yè)，很少參與內(nèi)地天價(jià)地的競(jìng)拍，而且不看重規(guī)模只重利潤(rùn)，這是說(shuō)明香港房企與內(nèi)地房企開(kāi)發(fā)理念不同，還是擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)不可控的風(fēng)險(xiǎn)？

　　郭：看好北京乃至國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)是香港房企的共識(shí)，我相信沒(méi)有人會(huì)看空北京樓市。未來(lái)5-10年，對(duì)于北京的發(fā)展趨勢(shì)，大家會(huì)看得更清晰的。但問(wèn)題是目前階段大家的競(jìng)爭(zhēng)太激烈，導(dǎo)致很難在當(dāng)前市場(chǎng)找到一個(gè)具有很好開(kāi)發(fā)潛力的地塊。全國(guó)各地開(kāi)發(fā)商都到北京來(lái)做開(kāi)發(fā)，并不完全因?yàn)檫@里是首都，有某種象征意義；而是因?yàn)樵诒本┐_實(shí)可以贏得利潤(rùn)，也是成為一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的品牌和實(shí)力標(biāo)志。

　　吃一塹長(zhǎng)一智。而香港開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷過(guò)1997年的高潮，也經(jīng)歷過(guò)2003年的低潮，香港開(kāi)發(fā)商相比較而言更為成熟，對(duì)房?jī)r(jià)也更為敏感。在北京房?jī)r(jià)快速上漲的階段，如果香港開(kāi)發(fā)商沒(méi)有先前的經(jīng)歷可能就會(huì)加入搶地。

　　但實(shí)際上，港企確實(shí)不可能跟內(nèi)地房企硬拼。利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)是香港開(kāi)發(fā)企業(yè)的兩個(gè)重要考量，如果利潤(rùn)很高，但風(fēng)險(xiǎn)也很高，香港企業(yè)在面對(duì)這樣的項(xiàng)目時(shí)，會(huì)非常謹(jǐn)慎，不一定參與。此外，也有資金方面的考慮。比如保障房、自持商品房，它的資金投入很高，運(yùn)營(yíng)周期也很長(zhǎng)，香港企業(yè)操作這些項(xiàng)目也會(huì)面臨很多困難，在內(nèi)地更不敢輕易為之。

　　香港房企對(duì)于“平穩(wěn)”二字的堅(jiān)守可以從今年上半年的銷(xiāo)售情況中管中窺豹，不少港企截至八九月份的銷(xiāo)售額也就幾百億，根本不能跟內(nèi)地開(kāi)發(fā)商上千億、幾千億的規(guī)模比較。所以香港開(kāi)發(fā)商跟內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的發(fā)展思路完全不同：內(nèi)地開(kāi)發(fā)商是快速開(kāi)發(fā)、快速套現(xiàn)，香港企業(yè)是從一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間段去考量。

　　但是我要說(shuō)的是，無(wú)論投哪里的項(xiàng)目都要尊重這塊土地，不論是香港開(kāi)發(fā)商還是內(nèi)地開(kāi)發(fā)商，都要把土地資源做到最好。

　　以上只是我個(gè)人判斷，因?yàn)閱渭冋瞻嵯愀鄣慕?jīng)驗(yàn)來(lái)評(píng)價(jià)當(dāng)前北京樓市不一定完全合理。況且我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和北京的城市發(fā)展是非?？焖俚模雠_(tái)措施不斷調(diào)整樓市，就是為了避免出現(xiàn)泡沫。

　　“明眼人都看得出北京的發(fā)展，但未來(lái)十年房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該不會(huì)超過(guò)50%”

　　記者：剛才談到過(guò)去十年，您對(duì)于北京市場(chǎng)、對(duì)于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)十年深耕中央別墅區(qū)的回顧與感慨，那么您對(duì)未來(lái)十年北京樓市的預(yù)測(cè)是什么？曾經(jīng)有一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)未來(lái)北京房?jī)r(jià)能達(dá)到80萬(wàn)元/平方米，您認(rèn)為可能嗎？您個(gè)人判斷十年后的北京樓市最高價(jià)能達(dá)到多少？

　　郭：北京與香港不同，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和首都定位優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)超香港。再對(duì)比香港只有700萬(wàn)人口，而北京擁有2000多萬(wàn)人口；香港雖有1000多平方公里面積，但用于開(kāi)發(fā)的土地十分稀少；而北京的可開(kāi)發(fā)規(guī)模和空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港；未來(lái)香港的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)源于供應(yīng)的有限和需求的增加；而北京樓市增長(zhǎng)動(dòng)力卻擁有國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大推動(dòng)做保障，這是我認(rèn)為兩個(gè)城市樓市未來(lái)的最大區(qū)別。中國(guó)經(jīng)濟(jì)近幾年的增長(zhǎng)雖然再?zèng)]有10%、8%這樣的速度，但6.5%依然是非常高的幅度，再看香港經(jīng)濟(jì)每年2%-3%的增幅，處于平穩(wěn)期，如果沒(méi)有外來(lái)因素的刺激，香港樓市只會(huì)慢慢上漲。而北京的政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)房?jī)r(jià)有著巨大的推動(dòng)力。

　　北京作為一個(gè)超級(jí)城市，這十年的發(fā)展速度是非?？斓?，尤其是交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展讓人感嘆。我十年前來(lái)北京操盤(pán)，北京只有三四條地鐵線(xiàn)，而這十年北京已經(jīng)發(fā)展到十幾條地鐵線(xiàn)，遍布整個(gè)城市的地鐵網(wǎng)絡(luò)。還有一個(gè)讓所有人振奮的因素：兩所中國(guó)高校入圍世界前30，這是世界上多少城市都?jí)裘乱郧蟮摹１本┤詫⒉粩辔諄?lái)自各地的優(yōu)質(zhì)資源，整合成北京發(fā)展的動(dòng)力。因此，我認(rèn)為北京未來(lái)十年，就是一個(gè)從非常高速增長(zhǎng)的階段，到進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)程。

　　至于未來(lái)十年的房?jī)r(jià)，我個(gè)人認(rèn)為，理論上北京房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)所謂“天價(jià)”，但是小概率事件。

　　首先，因?yàn)槲覈?guó)政府會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格控制；其次，人們的實(shí)際購(gòu)房能力存在極限，不可能無(wú)限制購(gòu)買(mǎi)；第三是房?jī)r(jià)向上走的幅度會(huì)減小，以往是因?yàn)榉績(jī)r(jià)基數(shù)低，顯得漲幅很高，而往后很難再重現(xiàn)以往的漲幅。

　　但從經(jīng)濟(jì)以及城市發(fā)展角度看，我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)會(huì)維持一個(gè)比較正常的漲幅，這個(gè)幅度大致在每年5%左右。以目前最高十五六萬(wàn)元每平方米的房?jī)r(jià)，十年之后漲到30萬(wàn)元一平方米是很難的(個(gè)別稀缺性特別強(qiáng)的樓盤(pán)可能會(huì)出現(xiàn)天價(jià))，因?yàn)槿藗兊墓べY收入不可能這么漲。再綜合這幾年中央政府對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度，北京不可能再出現(xiàn)當(dāng)年香港、日本那樣的泡沫。

　　文/本報(bào)記者 張劍

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