解讀| 海南深化“兩個(gè)暫?！闭?以生態(tài)文明建設(shè)引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　我省進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭叽龠M(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　　以生態(tài)文明建設(shè)引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　-記者孫慧 通訊員符策棟

　　今天，省政府出臺(tái)《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭叽龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，海南日?qǐng)?bào)記者采訪參與《意見(jiàn)》政策研究制定的有關(guān)權(quán)威專家，對(duì)《意見(jiàn)》出臺(tái)背景、目的以及政策亮點(diǎn)進(jìn)行解讀。

　　堅(jiān)決貫徹落實(shí)生態(tài)文明建設(shè)要求

　　引導(dǎo)發(fā)展與我省發(fā)展目標(biāo)相宜的房地產(chǎn)業(yè)

　　海南是全國(guó)唯一的熱帶島嶼省份，集中了濱海沙灘、熱帶雨林、地?zé)釡厝榷囗?xiàng)優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源。2010年，海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)海南優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源的充分肯定，以及對(duì)海南的發(fā)展寄予了重托。

　　海南國(guó)際旅游島建設(shè)7年多來(lái)，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模加速擴(kuò)大，商品房新開工面積、銷售面積總量超過(guò)前10年(2000-2009年)的4倍。但是，由于前些年全省缺乏統(tǒng)一的總體規(guī)劃引導(dǎo)和管控，“全省一盤棋”的統(tǒng)籌謀劃思想沒(méi)有落實(shí)到位，加上各市縣的發(fā)展普遍缺乏科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)方面沒(méi)有形成科學(xué)合理的布局，房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，部分項(xiàng)目嚴(yán)重侵占了海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、濱水(湖庫(kù))地帶、重點(diǎn)景區(qū)、水源地等核心資源，甚至對(duì)生態(tài)資源造成不可逆的嚴(yán)重破壞。

　　另外，各市縣房地產(chǎn)開發(fā)普遍重視量的擴(kuò)張，忽視質(zhì)的提升，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、開發(fā)粗放、品質(zhì)不高、配套不完善等問(wèn)題較為突出，不利于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，也背離了國(guó)際旅游島建設(shè)初衷。

　　9月22日，省委七屆二次全會(huì)審議并通過(guò)了《中共海南省委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)譜寫美麗中國(guó)海南篇章的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)，系統(tǒng)部署生態(tài)文明建設(shè)，促進(jìn)全省上下轉(zhuǎn)變發(fā)展理念、轉(zhuǎn)換發(fā)展動(dòng)力、轉(zhuǎn)型發(fā)展方式，推動(dòng)環(huán)境保護(hù)與生態(tài)文明建設(shè)治理能力和治理水平現(xiàn)代化，確保海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康可持續(xù)發(fā)展，譜寫美麗中國(guó)海南篇章。

　　《意見(jiàn)》的出臺(tái)與《決定》一脈相承，遵循了以生態(tài)文明建設(shè)引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念，堅(jiān)持綠色發(fā)展不動(dòng)搖，以生態(tài)保護(hù)為前提，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，引導(dǎo)發(fā)展與國(guó)際旅游島建設(shè)目標(biāo)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　大力調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　從住有所居向住有宜居轉(zhuǎn)變

　　《意見(jiàn)》從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面貫徹落實(shí)了《決定》一系列關(guān)于生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展理念、方式和措施，明確提出具體管控辦法：

　　一是永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問(wèn)題的保障性住房、改善性商品住房。

　　二是海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴(yán)禁用于開發(fā)商品住宅，嚴(yán)格加強(qiáng)海岸帶管理和保護(hù)海洋生態(tài)環(huán)境。

　　三是生態(tài)紅線區(qū)周邊要嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)，我省“多規(guī)合一”已對(duì)生態(tài)紅線區(qū)內(nèi)的管控提出明確要求，《意見(jiàn)》將嚴(yán)控商品住宅開發(fā)的范圍擴(kuò)大到生態(tài)紅線區(qū)周邊。

　　四是工業(yè)開發(fā)區(qū)、工廠、機(jī)場(chǎng)、公路、鐵路、污水和垃圾處理場(chǎng)等周邊可能影響居住環(huán)境質(zhì)量的區(qū)域，嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)，這不僅從生態(tài)環(huán)境保護(hù)的角度考慮，也充分考慮了購(gòu)房居民的居住環(huán)境質(zhì)量。

　　《意見(jiàn)》加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控，例如停止審批產(chǎn)權(quán)式酒店。這是因?yàn)檫@幾年我省產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展雖有一定規(guī)模，但相比于分時(shí)度假、共享型住房、共享農(nóng)莊等新型模式，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展模式已較為落后，且其開發(fā)建設(shè)管理存在諸多問(wèn)題。

　　《意見(jiàn)》還提出了商品房主體工程封頂后方可批準(zhǔn)預(yù)售的要求，主要基于以下考慮：一是房子沒(méi)有封頂，購(gòu)房者無(wú)法判斷樓房整體質(zhì)量；二是部分開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，資金短缺，如果預(yù)售情況不好，容易造成延期交房甚至成為半拉子工程，購(gòu)房者利益受到侵害；三是目前海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)為主，取得資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有3859家，中小房地產(chǎn)企業(yè)占90%以上，開發(fā)水平普遍不高。為有效解決上述問(wèn)題，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，保障交易安全，提高開發(fā)水平，《意見(jiàn)》提出了提高預(yù)售條件的要求。

　　《意見(jiàn)》指出房地產(chǎn)開發(fā)要實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理，根據(jù)我省的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求，把控房地產(chǎn)開發(fā)的總量和節(jié)奏。主要目的是：一是控制總量。根據(jù)海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，全省非中部生態(tài)核心區(qū)市縣每年商品住宅開發(fā)有一定的總量控制。二是有序開發(fā)。綜合考慮市縣人口、產(chǎn)業(yè)、資源、配套、品質(zhì)、存量等多個(gè)方面因素，科學(xué)安排開發(fā)指導(dǎo)計(jì)劃。三是調(diào)整布局。只下達(dá)14個(gè)非中部生態(tài)核心區(qū)市縣的指導(dǎo)性計(jì)劃，并向資源條件好、配套設(shè)施完善、開發(fā)結(jié)構(gòu)優(yōu)、產(chǎn)品品質(zhì)高、市場(chǎng)較成熟的市縣傾斜。四是保護(hù)生態(tài)。明確4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣永久停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　全面提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)

　　多方保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　　為推進(jìn)解決以往房地產(chǎn)開發(fā)模式存在的建筑風(fēng)貌不美觀、建設(shè)方式落后、產(chǎn)品品質(zhì)低、配套設(shè)施不完善等問(wèn)題，《意見(jiàn)》對(duì)提升房地產(chǎn)品質(zhì)提出多方面要求。一是提高開發(fā)設(shè)計(jì)水平。加強(qiáng)建筑風(fēng)貌設(shè)計(jì)，打造獨(dú)具特色的建筑景觀，嚴(yán)格把關(guān)容積率、綠地率、密度、高度、體量、色彩和建筑風(fēng)格等，不再審批全玻璃幕墻項(xiàng)目。二是推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。大力推廣裝配式建筑、全裝修住宅、綠色建筑(推廣新型墻體材料)、綠色生態(tài)小區(qū)等。

　　近些年我省房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)不到位問(wèn)題較為突出，導(dǎo)致業(yè)主多次上訪投訴。對(duì)此，《意見(jiàn)》對(duì)完善配套設(shè)施提出以下要求：第一，制定我省新建住宅小區(qū)基礎(chǔ)和公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)各市縣按標(biāo)準(zhǔn)完善相關(guān)基礎(chǔ)和公共服務(wù)配套設(shè)施；第二，對(duì)已建區(qū)域配套設(shè)施進(jìn)行全面評(píng)估，未達(dá)到配套要求的要限期補(bǔ)建；第三，新建項(xiàng)目用地規(guī)劃條件要明確配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等，并作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件；第四，新建項(xiàng)目要通水、通電、通路，完成土地平整，落實(shí)污水、垃圾等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，有條件的地區(qū)還需落實(shí)光纖、燃?xì)獾仍O(shè)施建設(shè)方案后，方可出讓土地。

　　針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的違法違規(guī)問(wèn)題，《意見(jiàn)》要求加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。一是加強(qiáng)交易合同網(wǎng)簽備案和交易資金管理，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系；二是開展專項(xiàng)整治，更加嚴(yán)厲打擊虛假宣傳、違法廣告、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售等擾亂市場(chǎng)秩序的行為；三是嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅價(jià)格備案管理，每套房都要備案，未備案的不得發(fā)放預(yù)售許可；四是加快房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)，建立守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制；五是加強(qiáng)監(jiān)測(cè)分析，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是發(fā)揮資源使用效益、解決居民住房問(wèn)題的重要舉措，也是國(guó)家明確鼓勵(lì)的發(fā)展方向。對(duì)此，《意見(jiàn)》提出了培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)措施，特別是提出了從2018年起，對(duì)人口凈流入較大的市縣，省里在下達(dá)商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃時(shí)應(yīng)提出商品住宅租售比例，各市縣新出讓的商品住宅用地可將租賃型住房建設(shè)比例作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件等具體操作要求，將有力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　為防止個(gè)別企業(yè)假借其他名義變相圈地開發(fā)房地產(chǎn)，《意見(jiàn)》提出，嚴(yán)禁以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等各種名義變相開發(fā)商品住宅。美麗鄉(xiāng)村嚴(yán)禁批準(zhǔn)新建商品住宅，特色小鎮(zhèn)原則上不得批準(zhǔn)新建商品住宅等。

　　從我省實(shí)際情況看，目前本地居民收入水平普遍不高，住房壓力相對(duì)較大。為妥善解決好本地中低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，《意見(jiàn)》提出通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼、建設(shè)公租房、自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅等多種形式，建立健全與本地居民收入水平相適應(yīng)的住房保障體系。同時(shí)，為進(jìn)一步加大政策支持，提出保障性住房、棚改、安置住宅、自住型商品住宅和共有產(chǎn)權(quán)住宅等項(xiàng)目，不受商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃和用地計(jì)劃限制。(海南日?qǐng)?bào)?？?月28日訊)

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