出租房標(biāo)準(zhǔn)化助力權(quán)益標(biāo)準(zhǔn)化

??? 一個(gè)行業(yè)是否實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化,是其成熟與否的標(biāo)志。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)既是衡量很多方面優(yōu)劣的一把尺子,也是促進(jìn)由劣轉(zhuǎn)優(yōu)的一根鞭子

　　廣州市住建委與有關(guān)部門10月30日一口氣發(fā)布了3份有關(guān)住房租賃的文件,包括《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》《廣州市住房租賃合同》(示范文本)。這些文件有很多亮點(diǎn)值得關(guān)注。其中,首次明確住房租賃標(biāo)準(zhǔn),最有解讀價(jià)值(11月1日《羊城晚報(bào)》)。

　　目前,一些地方相關(guān)規(guī)定中也涉及出租房標(biāo)準(zhǔn),主要是對(duì)最低人均承租面積和居住人數(shù)進(jìn)行明確。今年5月住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》,也只是規(guī)定出租房“應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)”,標(biāo)準(zhǔn)也比較簡(jiǎn)單。而廣州日前公布的住房租賃標(biāo)準(zhǔn)則涉及多個(gè)方面。

　　據(jù)悉,廣州不僅規(guī)定人均面積不少于5㎡,還禁止“房中房”、禁止經(jīng)營(yíng)“膠囊公寓”,另外也為住房租賃企業(yè)“劃線”。這似乎意味著廣州已經(jīng)進(jìn)入出租房標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代了。相比過(guò)去,以上顯然是一種進(jìn)步。這種進(jìn)步不但有利于保障出租人、承租人權(quán)益,也有利于規(guī)范住房租賃市場(chǎng),減少相關(guān)糾紛和違規(guī)現(xiàn)象。

　　北上廣等多個(gè)城市規(guī)定人均面積不少于5㎡,對(duì)承租人來(lái)說(shuō),既有利于保障其居住權(quán)益,提高居住質(zhì)量,也有利于保障其安全,因?yàn)槿鹤獾葐?wèn)題會(huì)帶來(lái)安全隱患。對(duì)房東而言,這樣的標(biāo)準(zhǔn)可保障其收益權(quán),防止“二房東”分隔出租,同時(shí)能促使房東依法出租,減少違法出租帶來(lái)的問(wèn)題。

　　禁止“房中房”,既能規(guī)范房東行為,也能規(guī)范承租人行為,可防止出租房被隨意改造。如果承租人隨意改造,改變房屋結(jié)構(gòu),不僅損害房東權(quán)益,還有可能危害建筑結(jié)構(gòu),給整棟樓房帶來(lái)安全隱患。另外,禁止經(jīng)營(yíng)“膠囊公寓”也是出于安全考慮,對(duì)于承租人的生命安全與財(cái)產(chǎn)安全亦是一種保障。

　　在鼓勵(lì)住房租賃發(fā)展的今天,廣州為企業(yè)“劃線”,從某種意義來(lái)說(shuō)有利于保障企業(yè)收益權(quán)。因?yàn)閺V州的新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)租賃住房的改造是否合法劃定了界限,方便有房企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)去實(shí)現(xiàn)收益。相關(guān)企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng),可以促進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)規(guī)范化、健康化發(fā)展。

　　換言之,出租房標(biāo)準(zhǔn)化可以實(shí)現(xiàn)權(quán)益標(biāo)準(zhǔn)化,即與出租房有關(guān)的權(quán)利人,要么享受標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),要么提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)并受益。在筆者看來(lái),一個(gè)行業(yè)是否實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化,是其成熟與否的標(biāo)志。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)既是衡量很多方面優(yōu)劣的一把尺子,也是促進(jìn)由劣轉(zhuǎn)優(yōu)的一根鞭子。

　　需要指出的是,廣州出租房標(biāo)準(zhǔn)是一種底線標(biāo)準(zhǔn),比如人均面積不少于5㎡就是一種底線標(biāo)準(zhǔn),只有高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)才是合格的。至于上限標(biāo)準(zhǔn)則沒(méi)有必要去規(guī)定,人均面積當(dāng)然越大越好。這體現(xiàn)出政策制定者很理性,對(duì)哪些方面該定標(biāo)準(zhǔn)、哪些不該定標(biāo)準(zhǔn)很清楚。

　　不過(guò),廣州出租房標(biāo)準(zhǔn)是否健全還值得審視。比如北京規(guī)定,出租房超過(guò)15人居住使用的,應(yīng)安裝報(bào)警器,并配置滅火器。浙江專門出臺(tái)《浙江省居住出租房屋消防安全要求》,明確了出租房消防安全標(biāo)準(zhǔn)。從安全角度考慮出租房問(wèn)題,是很有必要的。相信廣州今后也會(huì)不斷完善出租房的其他標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外,出租房標(biāo)準(zhǔn)化雖好,但每項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)能否落實(shí),是公眾關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。筆者以為,廣州各類出租房簽約需要進(jìn)行網(wǎng)上備案,以及人、屋信息均須“實(shí)名”等規(guī)定,有利于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí),因?yàn)椴环蠘?biāo)準(zhǔn)的話,可能難過(guò)備案審核關(guān)。當(dāng)然,還需要通過(guò)有效監(jiān)督和有力處罰促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)落地。