述評：從“住有所居”看中國樓市新發(fā)展

　　住房是民生之要，“住有所居”才能滿足人們對美好生活的向往。要實現(xiàn)全體人民的“安居夢”，一個平穩(wěn)健康發(fā)展的樓市必不可缺。

　　日前召開的中央政治局會議強調，“加快住房制度改革和長效機制建設”是２０１８年要著力抓好的重點工作之一，要“力爭取得明顯成效”。這意味著明年我國在長效機制建設上將邁出實質步伐，“住有所居”的目標落實將“擲地有聲”。

　　樓市總體平穩(wěn)　為加快住房制度改革贏得“時間窗”

　　國家統(tǒng)計局１４日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，１１月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回落，商品房待售面積持續(xù)減少?！胺康禺a(chǎn)市場當前運行總體是比較平穩(wěn)的?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇說。

　　樓市實現(xiàn)總體平穩(wěn)運行背后，是力度空前的樓市調控——逾百城發(fā)布限購、限貸、限價、限商、限售“調控令”，調控范圍從一二線城市逐步擴展到部分三四線城市。

　　“因城施策”的需求側調控措施成效顯現(xiàn)，熱點城市迎來樓市集體降溫，三四線城市購房需求得到有效管控，去庫存效果明顯，部分三四線城市從去庫存轉向控房價，投機炒房受到遏制。

　　記者從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)中梳理今年以來的房價變化軌跡，可以發(fā)現(xiàn)：５月份開始，作為樓市“風向標”的北京和上海出現(xiàn)房價環(huán)比零增長；８月份，一二線城市房價出現(xiàn)拐點，１５個熱點城市新房環(huán)比價格首現(xiàn)最近３年來全面停漲；１０月份，１０個熱點城市新建商品住宅價格跌回１年前水平。

　　回顧本輪調控思路和軌跡，“限購限貸”政策對投資投機需求構成精確打擊，“房住不炒”“住有所居”定位奠定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度建設基調和調控政策方向。從土地供應、金融管理到發(fā)展住房租賃市場，長效機制的“四梁八柱”正在搭建。

　　這向市場清晰地傳達出一個信號：本輪調控的抓手是住房制度的重塑，而不是單純的房價控制。調控與改革將共同發(fā)力，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期的平穩(wěn)健康發(fā)展。中國社會科學院學部委員李揚說，通過本輪房地產(chǎn)調控實現(xiàn)樓市總體平穩(wěn)運行，為加快住房制度改革、建立長效機制創(chuàng)造了條件，贏得了“時間窗”。

　　供給端發(fā)力　“租購并舉”開啟住房新模式

　　買房并非是實現(xiàn)“住有所居”的唯一途徑。但長期以來，住房租賃市場的“跛行”發(fā)展讓人們不得不涌向買房的“獨木橋”。

　　落戶北京已有４年的“９０后”小伙郝杰，一直糾結是否要動用父母的存款在北京購置住房。“一旦買房，會耗盡父母畢生積蓄，背上沉重的貸款，但租房又很難找到環(huán)境好、適合長期租住的房源，還遇到各種租房‘陷阱’?！?/p>

　　滿足不同層次的住房需求，需補齊租房“短板”，從供給側角度增加多層次、多元化的住房供應。住房和城鄉(xiāng)建設部公布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國約有１．６億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的２１％，其中以新就業(yè)大學生和外來務工人員為主。

　　“住房租賃市場是住房制度改革的目標之一”。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，從過去的“購租并舉”到現(xiàn)在的“租購并舉”，體現(xiàn)了住房租賃市場在實現(xiàn)“住有所居”方面將發(fā)揮更為重要的作用。我國將加快建立多主體供給、多渠道保障、“租購并舉”的住房制度。

　　目前，這一住房制度雛形浮出水面。廣州等１２個城市被確定為首批加快發(fā)展住房租賃市場的試點城市，其中廣州明確提出租售同權，集體土地進入租賃市場，北京、上海探索共有產(chǎn)權房，廈門推行保障性商品房，深圳推行安居型商品房，長租房地產(chǎn)信托投資基金（ＲＥＩＴｓ）破冰，這些都將對未來住房市場結構產(chǎn)生深遠影響。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，住房供給端改革還要盤活存量，通過棚改、老舊小區(qū)改造、危房改造等形式，將功能不全的存量住房改造為具備更好居住功能的住房，多渠道保障宜居住房需求。

　　“積極完善租賃住房制度，要加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，但住房租賃市場剛剛起步，仍然存在大量的困難和障礙，特別是集中在頂層設計和政策法規(guī)方面。

　　不動搖不放松　長效機制加快建設

　　如果說房地產(chǎn)長效機制建設是一盤大棋，在我國城鎮(zhèn)化進程的大背景下，發(fā)展城市群、促進人口和地區(qū)資源合理分布與流動則是對全盤棋局具有深遠影響的布局。

　　小劉大學畢業(yè)后留在廈門工作，３年后他湊齊首付約６０萬元，于今年年初在漳州角美鎮(zhèn)置業(yè)?！肮ぷ髟趶B門，居住在角美，每天開車上班也就２０多分鐘?！毙⒄f，廈漳跨海大橋通車，龍海交通樞紐更加完善，基礎設施發(fā)展先行，使得越來越多的人像他一樣選擇把家安在廈門周邊一些城鎮(zhèn)。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說，我國大規(guī)?；A設施，特別是高速和城際鐵路網(wǎng)、通信網(wǎng)的建設，為大中小城市互聯(lián)互通創(chuàng)造了條件，在大城市帶動輻射下，通過發(fā)展健康住宅、百年住宅、綠色住區(qū)，周邊中小城市、城鎮(zhèn)都能夠成為滿足群眾美好生活居住需求的宜居之地。

　　《中國住房發(fā)展報告》指出，破解房地產(chǎn)不平衡、不充分的問題，關鍵是要加快推進建立符合國情、適應規(guī)律的中國住房發(fā)展長效機制，以“租購并舉”開啟新時代中國住房新模式。促進中國住房市場穩(wěn)健、均衡、協(xié)調發(fā)展需要在“房住不炒”“住有所居”定位和基調上堅定調控與改革決心。

　　“２０１７年住房制度的長效機制開啟了建設之門，２０１８年有望邁出實質性步伐。”倪鵬飛說，要堅持調控不動搖、不放松、不歇腳，從金融、土地、財稅等方面采取切實措施，推動房地產(chǎn)長效機制建設邁出實質性步伐。

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